Основной задачей государства в сфере жилищного строительства является полное обеспечение потребностей граждан в жилье. И для ее решения правительство принимает ряд мер.

Совсем недавно на пресс-конференции министр архитектуры и строительства Республики Беларусь Александр Ильич Селезнев заявил, что с декабря прошлого года изменился размер потребительской корзины. Сейчас для получения 5 % кредита на строительство или приобретения жилья ежемесячный доход на одного члена семьи должен не превышать 1038000 рублей.

Кроме этого, в Мингорисполкоме принято решение разрешить участвовать льготно кредитуемым категориям граждан в долевом строительстве коммерческого жилья. Своим мнением по этому поводу мы попросили поделиться Вадима ТАЧКИНА, помощника директора риэлтерской компании «ViVa Invest».

Как Вы смотрите на принятые решения о расширении количества льготно кредитуемых граждан?

«Государство на практике начало реализовывать комплекс мероприятий по уменьшению количества нуждающихся в улучшении жилищных условий. Снятие существующих ограничений будет способствовать значительному сокращению числа лиц, находящихся в очереди за квартирами по льготным ценам. Кроме этого, у гражданина появилась возможность более широкого выбора своего будущего места жительства. При почти полном отсутствии коммерческого кредитования сделок с недвижимостью, государственная поддержка участников долевого строительства посредством льготного кредита позволит частично активизировать ситуацию на рынке долевого строительства».

В своем выступлении А. И. Селезнев также заявил, что государство будет стимулировать застройщиков для того, чтобы они принимали в долевое строительство льготно кредитуемых граждан. Как Вы смотрите на это заявление?

«В условиях кризиса системы финансирования строительных проектов и затянувшегося периода ожидания понижения цен на недвижимость среди покупателей, возможность привлечения в строительство льготных кредитов для нуждающихся в улучшении жилищных условий может стать для некоторых застройщиков единственным способом закончить в установленные сроки начатое строительство. При этом, решая проблему нуждаемости населения в улучшении жилищных условий сверх установленной инвестиционным договором нормы и отказываясь от части прибыли, застройщики вправе рассчитывать на некоторые встречные шаги государства (снижение налоговой нагрузки, уменьшение обременений при получении площадок под новое строительство, содействие при получении кредитных ресурсов и т. д.)».

Какие изменения в отношении государства к жилищной политике произошли в последнее время?

«Наметилась тенденция по вовлечению коммерческих компаний в решение государственных задач. Растущие с каждым годом темпы строительства не позволяют выполнять прогнозные показатели ввода жилья без серьезного учета негосударственной составляющей (за 2008 год в г. Минске 40 % жилья было построено негосударственными строительными организациями). Вступил в силу Закон «Об ипотеке», направленный на улучшение процедуры кредитования сделок с недвижимостью и делающий более доступными кредиты на строительство и приобретение жилья. Снижен размер отчислений банков в резервный фонд с целью направить высвобождающиеся средства на кредитование участников долевого строительства.

Государственные производители строительных материалов стараются не допустить значительного повышения цен на выпускаемую продукцию в связи с ростом курса мировых валют. Снижение спроса приводит к заполнению складов и рост цен на этом фоне может повлечь за собой полную остановку производства. При невозможности повышения доходов населения недопустимо безучастно наблюдать, как застройщики от безысходности снижают цены до минимума. Заканчивая строительство с нулевой или отрицательной рентабельностью застройщик не в состоянии приступить к реализации следующего проекта и вынужден временно приостанавливать деятельность, а при самом худшем стечении обстоятельств компания даже может объявить себя банкротом. Уже сделанные шаги государства частично устраняют предпосылки для возникновения необратимых процессов в строительной отрасли, однако не снимают проблему в целом. Есть понимание необходимости мер по дальнейшей поддержке строительства – отрасли, играющей не самую последнюю роль в экономике нашего государства.

Какова доля частных застройщиков в общем объеме жилищного строительства? Необходимо ли поддерживать частные компании?

«На протяжении последних лет количество негосударственных Застройщиков увеличивалось, особенно это стало заметно после внесения изменений в действующее законодательство, позволяющее учитывать права не только дольщиков, но и субъектов хозяйствования, выступающих заказчиками строительства.
Полагаю, что комплекс предпринимаемых мер позволит сохранить их количество и, может быть, даже увеличить. Поддерживать необходимо отрасль в целом, создавая равные конкурентные условия с пониманием необходимости развития коммерческого жилищного строительства.

Достаточно обеспечить привлекательные условия для ведения бизнеса и гарантировать неизменность инвестиционного климата. В этом случае инвесторы и застройщики будут заинтересованы не только в разовых строительных проектах, но и в комплексном развитии своего бизнеса на территории нашего государства, что в свою очередь создает почву для привлечения инвестиций в модернизацию уже изрядно изношенного стройкомплекса. Государству необходимо поддерживать на должном уровне возможность строить для одних и участвовать в строительстве для других.

Будут ли способствовать эти меры уменьшению очередей?

«В последние годы наблюдается закономерность: чем больше мы строим, тем больше у нас нуждающихся в улучшении жилищных условий. Темпы прироста населения опережают темпы строительства. В связи с эти этим назрела необходимость и изменении критериев нуждаемости, возможности постановки на учет, а также способах улучшения жилищных условий. До недавних пор государство помогало очереднику дважды: сниженной стоимостью квадратного метра и льготной ставкой по кредиту на строительство. Этот механизм не давал возможности значительно увеличивать количество строящегося жилья и активно вовлекать в этот процесс коммерческие компании.

Сегодня мы постепенно приходим к варианту, когда государство будет помогать нуждающемуся только в части получения заемных средств по минимальной ставке. Снижение цен на коммерческое жилье постепенно уравнивает его с государственным, и сейчас самое удобное время полностью перейти на новые принципы улучшения жилищных условий. Тем самым у государственных застройщиков появится возможность несколько повысить свою рентабельность и направить полученную прибыль на развитие и модернизацию, а коммерческим компаниям будет выгодно привлекать большее количество лиц, состоящих на учете в улучшении жилищных условий.

Первичным будет ценовая конкуренция и борьба за дольщика с господдержкой, а не обременения строительного проекта в виде льготников, из-за которых обычный дольщик покупает жилье по более высокой цене и всеми правдами и неправдами пытается стать очередником. Не секрет, что немалое количество лиц, получивших квартиры по государственным ценам, продают их как только представится такая возможность, и по прошествии установленного законодательством времени снова регистрируются в исполкоме, как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Пора навести порядок, и помогать тем, кто действительно в нуждается в поддержке».

Кто в такой ситуации страдает больше всего? Кому это становится выгодным?

«Больше всего страдает, конечно, государство. Поставленные задачи решаются неэффективными методами. Определенная категория граждан, имеющая теневые доходы, пользуется ситуацией и зарабатывает на продаже полученных по низким ценам от государства квартирах. И в связи с недавно измененным порядком предоставления государственной поддержки участникам долевого строительства, улучшающим свои жилищные условия, необходимо устранить предпосылки для возникновения в будущем оснований для продажи построенной квартиры с целью извлечения выгоды.

Одним из факторов могла бы стать цена покупаемой недвижимости: приобретая квартиру по коммерческой стоимости не возникает ценовой разницы, благодаря которой многие решаются на продажу построенной по льготным ценам квартиры и возврат в прежние жилищные условия или переезд в квартиру меньшей площади. Достигнуть результата запретами не получится, обязательно найдутся лазейки в законодательстве, которыми вновь станут пользоваться.

Только устранив экономический интерес из этих действий можно с уверенностью говорить о том, что каждый нуждающийся действительно улучшил свои жилищные условия, а не спустя какое-то время вновь стал на учет за очередной квартирой по низкой цене. Пока перепродавать недвижимость, построенную у государственного застройщика, будет выгодно, очередь «псевдонуждающихся» среди нуждающихся будет увеличиваться».

Какую же задачу мы тогда решаем?

«Задача остается неизменной: при возникновении нуждаемости предоставить возможность в разумные сроки улучшить свои жилищные условия и улучшать их по мере необходимости в дальнейшем. Не создавать возможность заработка на несовершенстве законодательства, а реально стимулировать изменение жилищной ситуации в лучшую сторону.

Льготные кредиты и низкие цены на жилье для нуждающихся датируются государством – доступность приобретения такой недвижимости компенсируется из бюджета. Ежегодно на эти цели расходуются немалые средства, социальная значимость этого процесса безусловна, однако кардинально ситуация не меняется: в очереди по многу лет находится немалое количество остро нуждающихся в жилплощади.

Непростая ситуация в экономике нашего государства, вызванная мировым финансовым кризисом, требует внесения изменений в существующий порядок, чтобы не только сохранить темпы строительства жилья, но и ежегодно их увеличивать».

---

Алёна Мазуро
Источник - компания «ViVa Invest»