19 марта 2010 г.

Льготный кредит - на 100%

Еще не успела улечься волна эмоций после издания Указа № 543, который изменил правила постановки в очередь на жилье, как 1 марта сего года увидел свет очередной Указ Президента № 120. Данный документ внес долгожданные изменения в ранее принятый Указ №185, который регулирует размер предоставляемых льготных кредитов.

Основное изменение, которое касается огромного количества семей, стоящих на очереди – это увеличение размера льготного кредита с 90 до 100 процентов – дословно – «стоимости норматива льготно кредитуемой площади жилого помещения типовых потребительских качеств».

Что это означает? По существу, граждане, которые стоят на улучшении жилищных условий, имеют несколько возможностей эти самые условия улучшить. Первая – дождаться муниципального жилья. Такие квартиры строят УКСы. Их стоимость более всего приближена к стоимости квадратного метра «жилого помещения типовых потребительских качеств». При нормативе 20 кв.м. для тех, кто строит квартиры в многоквартирных жилых домах, это означает, что семье из трех человек «положено» кредита из расчета стоимости на
20 х 3 = 60 кв.м. площади.

Учтите, что если семья планирует въехать в квартиру большей площади, например, 80 кв.м., стоимость оставшихся 20 кв.м. ей придется оплачивать из собственных средств.

Но есть и другой вариант. Например, эта же семья может строитель жилье долевым способом. Как водится, стоимость такого жилья отличается от заложенной государством для льготирования - в большую сторону. И площадь строящегося сегодня жилья предполагает более просторные помещения. А это означает, что расчет кредита будет примерно следующим.

Норматив, естественно, остается таким же. Государство (через Беларусбанк) выделяет кредит на те же 60 кв.м. площади. При ориентировочной цене квадратного метра «жилого помещения типовых потребительских качеств» порядка 1,6млн. это значит, что семья может рассчитывать на 100%-ный кредит
60 кв.м. х 1,6 млн = 96 млн.

Однако при цене коммерческого квадратного метра, например, 2,2млн и площади квартиры 80кв.м. получится, что вся квартира обходится 80кв.м. х 2,2 млн = 176 млн

При таком раскладе семье придется возместить разницу 176 – 96 = 80 млн из собственных средств.

Так что 100%-ный кредит в этом случае погашает чуть более половины реальной стоимости жилья. Это нужно понимать и рассчитывать свои финансовые возможности. Впрочем, не обязательно скрести по сусекам в поисках всей оставшейся суммы. Теоретически есть выход – если платежеспособность членов семьи достаточная, то еще на часть стоимости квартиры можно взять коммерческий кредит, на рыночных условиях. Конечно, такой кредит будет гораздо более дорогостоящим, однако его размер может покрывать до 80% стоимости квартиры.

Есть также и вариант, когда семья строит дом самостоятельно. Для таких нуждающихся действует больший норматив площади – «для граждан, постоянно проживающих и работающих в сельских населенных пунктах и строящих в них одноквартирные жилые дома, а также блокированные жилые дома, – 30 кв. метров». А значит, максимальная сумма льготного кредита для нашей семьи из трех человек в этом случае будет уже не 96млн рублей, а 30 кв.м. х 3 х 1,6млн = 144млн.
 
Однако и тут есть свои особенности. При строительстве одноквартирного жилого дома кредит выдается на приобретение строительных материалов, оборудования, конструкций и изделий. Предполагается, что такое жилье семья строит хозяйственным способом (самостоятельно, не прибегая к услугам подрядчиков). Значит, приобретать за счет кредитных средств в безналичном порядке (по чековой книжке) можно стройматериалы (бетон, кирпичи, доски), а услуги подрядчиков такой кредит не покрывает.

Новый указ затронул и максимальный размер льготного кредита, предоставляемого на покупку жилья. Если ранее такие кредиты покрывали 70% стоимости норматива льготируемой площади, то сейчас размер льготы увеличен до 90%. Правда, с оговоркой, что «льготные кредиты на приобретение жилых помещений предоставляются гражданам в случае невозможности улучшения их жилищных условий путем строительства жилья». В нашем примере это значит, что сумма кредита будет равна 60 кв.м. х 1,6 млн х 90% = 86,4 млн.

Конечно, льготные кредиты остаются очень привлекательными. Помимо чрезвычайно низких процентных ставок – от 1 до 5% годовых, они характеризуются длительными сроками погашения кредита. Буквально единицы коммерческих кредитов выдаются на сроки свыше 15 лет. В то время как льготные кредиты – на 20 лет, а отдельным категориям граждан (многодетным семьям, сельским жителям) – до 40 лет.

Вы можете сравнить условия по коммерческим кредитам в нашем рейтинге кредитов на недвижимость.
Не лишним будет остановиться и на особенности погашения льготных кредитов. В то время как коммерческие кредиты, в основном, погашаются по принципу – долг по кредиту делится равными долями, а проценты платятся от остатка задолженности – льготные кредиты предполагают более щадящий режим для заемщика. Речь идет вот о чем.

Если рассмотреть кредит суммой 100млн. рублей сроком на 20 лет, то при первом варианте погашения при процентной ставке 5% годовых, выплаты по кредиту на начальном этапе будут более 800 тысяч (расчет ниже). НО! Льготный кредит погашается равными долями весь срок кредитования. При этом итоговая стоимость кредита не отличается от расчета «проценты от остатка». Поэтому реально платеж по кредиту будет чуть больше 600 тысяч все 20 лет.

Конечно, еще очевиднее преимущество льготного кредита, если сравнить его с расчетом по аналогичному коммерческому при процентной ставке 25%.

Очевидно, что в этом случае и платежи велики, и стоимость самого кредита – значительна.
Так что льготные кредиты – это не только длительные сроки и низкие ставки, это еще и «отсрочка» по процентам.

Итак, с одной стороны, законодательно установлены довольно жесткие рамки для отнесения граждан к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий. И в целом, это справедливо. Абсолютно всем помочь государство было бы не в состоянии. С другой стороны, весьма показательной остается забота о некоторых категориях, таких как многодетные семьи и молодые семьи. Последние, к слову, имеют право на получение льготы независимо от жилплощади. Если молодая семья живет совместно с родителями, это уже является поводом для обращения за льготным кредитом.

---

Екатерина Смирнова
www.infobank.by