Кредиты на недвижимость
1 сентября 2009 г.
Cтаршее поколение еще помнит, как квартиры в советское время «давали». Трудно это было или легко – вопрос уже риторический. Об этом в бессмертной книге «Мастер и Маргарита» писал еще Булгаков: «Москвичей испортил квартирный вопрос.» Однако сегодня, чтобы приобрести «свою» квартиру или дом, то есть в собственность, нужно либо потратить свои же собственные деньги либо воспользоваться банковским кредитом. Второй вариант используется достаточно часто. Понятие – что такое кредит на недвижимость – вытекает из самого названия. Но при этом сами кредиты разнообразны и вот почему.
Во-первых, можно сразу разделить кредиты на две группы по объектам, которые приобретаются – жилье или нежилые помещения. Жилье обычно покупается (строится) в кредит со вполне понятной утилитарной целью – жить в нем долго и счастливо. Приобретение объектов недвижимости носит инвестиционный характер, то есть преследует получение в перспективе дохода (например, купить дешевле, а потом продать, но уже дороже; или сдавать в аренду и получать постоянный доход).
Отличается и само понятие «приобретение» недвижимости – так как это может быть покупка или строительство. При покупке обычно уже готовая недвижимость сразу переходит в собственность новому владельцу, а при строительстве от момента первого вложения денег до получения техпаспорта на квартиру проходит довольно долгий период.
| Пример: Особенно важным этот вопрос является для банка, когда кредит привлекается под залог строящейся недвижимости. Например, банк выделяет кредит в начале срока строительства жилого дома. Но на этот момент в залог взять по существу нечего. Есть только фундамент, а сама квартира – не существует. Поэтому часто в процессе строительства требуется дополнительное обеспечение – в виде поручителей. Когда дом готов, то возможен «вывод поручителей» и оформление залога на готовое жилище. |
Кроме того, покупка жилья может осуществляться как у фирмы-риэлтера, то есть юридического лица, так и у физического лица. Это значит, что по условиям кредита должно быть предусмотрено перечисление кредитных денег продавцу, например, физическому лицу на его текущий счет.
| Что нам стоит дом построить |
Также важным отличием является сама форма жилья. Часть банков, например, кредитует только приобретение квартир в многоквартирных домах. Некоторые банки могут дать кредит и на покупку (или строительство) индивидуального дома. Более того, важно не только какое жилье, но и где оно будет располагаться.
Пример: Не так давно в нашей стране существовал институт прописки. Сегодня он заменен регистрацией, но сути дела это не меняет. Большинство банков при выдаче кредита ориентируются не столько на регистрацию, сколько на месторасположение квартиры (дома), которая приобретается в кредит. Например, если вы имеете могилевскую регистрацию, а покупаете квартиру в Минске, то обратившись в минское отделение банка за кредитом, будете иметь преимущество перед минчанином, который строит себе жилье где-нибудь в 250 км от города. Обычно банки в первом случае помимо справки требуют документы о своевременной оплате коммунальных платежей, которые являются косвенным подтверждением вашей платежеспособности.
А вот загородный дом, который расположен далеко, для банка - не такой привлекательный объект, особенно в качестве залога. |
Наконец, кредиты на жилье могут выдаваться в рамках государственной программы льготного финансирования. Нужно сказать, что существует довольно много категорий граждан, которые по тем или иным причинам могут претендовать на льготы.
Льготные кредиты выдаются по низким ставкам и на длительные сроки. Проводником данной программы является ОАО АСБ «Беларусбанк». В данной статье мы не будем рассматривать льготные кредиты, так как эта тема очень обширна и ей будет посвящена отдельная статья. Отметим только, что
право на получение льготного кредита появляется после постановки на учет нуждающихся органами местного управления (исполкомами). Получив таким образом право на льготный кредит, «нуждающиеся» могут рассчитывать на 1-5% годовых в белорусских рублях (в зависимости от категории) и на очень длительные сроки – 20 и даже 40 лет. Льготные кредиты выдаются строго в порядке очередности, однако на селе и в небольших городках очередь длится недолго, а в областных городах, и особенно в Минске, семья может ждать своей очереди годами, и даже десятками лет, что приемлемо не для всех.
Поэтому те, кто стоит на «очереди», но не готов ждать годами, могут обращаться в ряд государственных банков, которые предлагают «нуждающимся в улучшении жилья» кредиты из собственных средств, но по пониженным ставкам. Строго говоря, эти кредиты не являются льготными, но к заемщику предъявляются определенные требования, а сами кредиты финансируют покупку квартиры определенной площади.
Пример: Для получения кредита на жилье по пониженным ставкам заемщик обязательно должен стоять на очереди в улучшении жилищных условий, при этом банки кредитуют обычно только часть площади. К примеру, 20кв.м. общей площади на каждого члена семьи. Эта площадь зафиксирована в качестве достаточной для комфортного проживания одного человека. Если семье недостаточно этих денег, то на оставшуюся часть квартиры, допустим, можно взять кредит на общих основаниях.
|
Остальные семьи, которые не являются «нуждающимися», могут обращаться в банк за кредитами «на общих основаниях».
| Кредит на жилье – это много и надолго |
Собственная недвижимость всегда была большим вложением денег на долгое время. И кредиты на недвижимость – это довольно большие суммы, которые выдаются на длительные сроки. Речь идет о миллионах рублей, и о сроках – от пяти и более лет. При этом основная масса кредитов на жилье выдается на сроки 15-20 лет. Поэтому для банков очень важным вопросом является платежеспособность заемщика, причем в перспективе, то есть ваша возможность своевременно погашать кредит и спустя долгие годы. А для уменьшения рисков банки привлекают обеспечение – залог имущества, поручительство физических лиц.
| Пример: Если вы хотите получить кредит, например, в размере 40млн.рублей на 15 лет, который предоставляется под 25%, то в первый год платежи по кредиту будут составлять больше 1млн.рублей (смотрите табличку). Поэтому банк должен быть уверен, что вашего дохода будет хватать вашей семье и «на жизнь», и на погашение кредита. |
| Cумма кредита 40млн.рублей, ставка 25% годовых, срок кредита - 15 лет |
|
|
| Сколько нужно своих денег |
Обычным делом при кредитовании недвижимости является требование банка, чтобы вы внесли часть денег на счет продавца (или застройщика) до момента выделения кредита. Конечно, эта сумма может быть очень разной, но для получения нельготного кредита чаще всего нужно оплатить своими средствами не менее 20% стоимости недвижимости. С другой стороны, на величину получаемого кредита на недвижимость влияет собственный доход заемщика и, чаще всего, совокупный доход семьи. Некоторые банки (но не все) также позволяют включить в совокупный доход, который влияет на величину кредита, доход поручителей. Смысл всех этих расчетов сводится к тому, чтобы вы смогли рассчитывать на сумму кредита, недостающую вам для приобретения квартиры или дома, а банк, в свою очередь, был уверен, что вы без проблем сможете погашать кредит. В случае же, если вдруг у вас как у заемщика возникнут проблемы, погасить кредит смогут люди, которые за вас поручились. Поясним это на примере.
Пример: Допустим, вы покупаете квартиру стоимостью 160млн.рублей, 60млн.рублей вносите собственными деньгами, а на 100 млн. рассчитываете взять кредит на 15 лет. Как показывают расчеты (смотрите таблицу), максимальные платежи по кредиту составят 2,2млн.рублей в месяц. Если ваша семья состоит из двух работающих взрослых и несовершеннолетнего ребенка, то обычно для расчета совокупного дохода банк рассуждает следующим образом. Ваших зарплат должно хватать для платежа по кредиту, и должны оставаться деньги «на жизнь».
Часто банки исходят из прожиточного минимума. Приблизительно – это 250тыс. на каждого члена семьи. Итого получаем 250 000 х 3 + 2 200 000 = 2 950 000 – это ваш доход. Мало? У вас только 2,7 млн.рублей? Есть два варианта. Первый - купить менее дорогое жилье, то есть взять кредит на меньшую сумму. Второй - некоторые банки позволяют включать в доход поручителей. Их доход «компенсирует» недостаток ваших средств. |
| Cумма кредита 100млн.рублей, ставка 20% годовых, срок кредита - 15 лет |
|
|
Правда, бывают ситуации, когда имеющихся денег ни при каких условиях не хватает на первоначальный взнос по кредиту. В этом случае в качестве альтернативы обычному кредиту можно рассмотреть участие в Системе строительных сбережений. Данную систему предлагает Беларусбанк. Суть ее сводится к следующему. Участник Системы сначала должен определенный период времени (3, 5 или 7 лет) копить деньги на жилищно-накопительном вкладе.
Накопив таким образом 25% от суммы, необходимой для покупки жилья, через некоторый период времени участник получает право на получение кредита, ставка по которому привязана к ставке рефинансирования Национального банка.
Условия кредитования в Системе строительных сбережений едины для всех ее участников и не зависят от того, нуждаются они у получении жилья, или нет. Плюсы такого «сплава» сбережений и кредита: пониженная ставка по кредиту, длительный срок и равномерные взносы весь период. Но с другой стороны, нужно быть готовым копить первоначальный взнос несколько лет в белорусских рублях.
Процесс приобретения недвижимости – длительный и сопряжен с оформлением большого количества бумаг. Если вы приобретаете квартиру или дом в кредит, то пакет документов довольно внушителен. Он включает в себя документы на само жилье (договор купли продажи, договор долевого строительства и тому подобные), документы, которые подтверждают вашу платежеспособность (справки о доходах, составе семьи, документы поручителей).
А в случае, когда квартира передается в залог банку, могут понадобиться справки об оценочной стоимости и оформление договора залога. Учитывайте, что • Нотариальная пошлина за договор залога составляет 5 базовых величин. (175 тыс. рублей).
• Регистрация в местных органах кадастрового агентства– 0,5 базовой величины (17,5 тыс. рублей).
• Справка об оценочной стоимости для договора залога (при покупке на вторичном рынке) обойдется примерно в 200 тыс.рублей (для стандартной квартиры, около 300тыс.рублей для индивидуального дома) и два-три дня. Можно оформлять справку об оценке в срочном порядке – день в день, но по дополнительному тарифу в зависимости от объекта недвижимости.
Оценку недвижимости для банка обычно проводят независимые оценочные компании, но в банке необходимо согласовать их перечень.
Кроме того, при залоге банк обычно требует страхование недвижимости, чтобы понизить риски при уничтожении или порче (пожар, стихийные бедствия и тому подобное). При стандартном варианте – квартира в многоквартирном доме – страховой тариф – около 0,3% стоимости квартиры (или суммы кредита) в год.
Иногда банки предусматривают и страховку жизни и здоровья заемщика, чтобы в ситуации, если тот теряет, например, трудоспособность и не может дальше гасить кредита, страховая компания выплатила банку остаток кредита.
| Пример: Если получен кредит на квартиру 100млн.рублей, то страховка за первый год составит 300тыс.рублей. Если речь идет о страховке жизни, то сумма страховки за год в среднем может составить порядка 500тыс.рублей. Но это очень приблизительно, т.к. тариф сильно отличается от возраста, пола и состояния здоровья заемщика. |
Чтобы сократить время обычно банки принимают к рассмотрению предварительный пакет документов, на основании которых выносит решение о предоставлении кредита. Необходимые заверенные копии документов нужно затем предоставить в течение оговоренного срока.
После выделения кредита и расчета с продавцом происходит собственно погашение вами кредита.
И здесь мы остановимся на одном интересном моменте.
Погашение кредита может осуществляться одним из следующих способов:
1. Основной долг по кредиту погашается равными долями. Проценты уплачиваются от остатка по кредиту.
Вот пример расчета:
сумма кредита 40млн.рублей,ставка 17% годовых, срок кредита - 15 лет
|
Расчет для кредита, уплачиваемого по принципу - долг равными частями - проценты от остатка |
Расчет для кредита, уплачиваемого по принципу - равными платежами весь срок кредитования |
|
|
Как видите, при таком погашении сумма ежемесячных платежей постепенно уменьшается в течение срока кредитования. В некоторых случаях (как например было описано выше при выделении кредита льготным категориям граждан) государственные банки могут выделять кредиты равномерным погашением в течение всего срока кредита.
Это более выгодно для заемщика, так как все проценты как бы размазываются, поэтому платежи по кредиту выплачиваются равномерно, а стоимость кредита не возрастает.
2. Некоторые коммерческие банки предлагают также принцип погашения – равными долями весь срок кредитования.
Но тут принцип подсчета процентов совсем иной. В этом случае долг по кредиту гасится медленнее, поэтому банк все время «берет проценты» в большей суммы.
Конечно, платежи по кредиту в первые месяцы несколько меньше, но в результате стоимость кредита окажется большей.
|
Расчет для кредита в коммерческом банке,
уплачиваемого по принципу - равными платежами весь срок кредитования,
ставка 17% годовых, срок кредита - 15 лет |
|
|
Итак, подведем итог. Кредит на недвижимость – довольно дорогостоящий и долговременный проект. Во многих случаях, от кредита никуда не уйдешь, и приходится платить. Но принимая решение – брать или не брать кредит – нужно исходить из здравых рассуждений и четких расчетов.
Вопросы для закрепления: 1. Как можно подразделить кредиты на недвижимость по типу приобретаемых объектов, возможности применения льгот?
2. Как зависит возможность предоставления кредита на жилье от места регистрации кредитополучателя и места расположения квартиры?
3. Из чего состоит пакет документов для получения кредита на недвижимость?
4. По какому принципу возможно погашение кредита на недвижимость? В каком случае первоначально платежи по кредиту оказываются больше? В каком случае итоговая стоимость кредита больше?
Определения:
Кредит на недвижимость – кредит на приобретение жилья, на строительство жилья, реконструкцию объекта недвижимости - под различные виды обеспечения. Часто встречается понятие - ипотека - это кредит на недвижимость под залог приобретаемой недвижимости.
Залог — один из основных способов обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, представляющий собой комплекс прав кредитора в отношении имущества, предаваемого в залог. Залог означает, что в случае неисполнения заещиком обязательств, недвижимость будет продана в счет погашения долга.
Поручительство - это договор с односторонними обязательствами, посредством которого поручитель берет обязательство перед кредитором (банком) оплатить при необходимости задолженность заемщика.
Ставка рефинансирования - это процентная ставка, по которой Центральный банк предоставляет кредит коммерческим банкам для кредитования юридических и физических лиц. К ставке рефинансирования часто "привязываются" процентные ставки по кредитам и депозитам, которые предоставляются коммерческими банками населению и юридическим людям.
Автор: Елена Святина, специально для проекта Финансовая грамотность
www.infobank.by
Задать вопрос
