5 марта 2010 г.

Будущее жилищного кредитования

К жилищному вопросу можно возвращаться бесконечно. Несмотря на постоянный рост строительства и возведение новых микрорайонов, желающих получить новую квартиру все равно больше, чем построенных квадратных метров. Однако, если во всем цивилизованном мире жилищный вопрос, в основном, решается в большей степени с помощью ипотеки, то у нас в стране решающую роль играет, как и двадцать лет назад, государство.

Впрочем, в последнее время стало ясно, что нагрузка, которая сопровождает программу льготного жилищного кредитования, стала тяжела как шапка Мономаха. Нововведение об увеличении максимальной величины льготных кредитов, предоставляемых на строительство, до 100% от норматива льготно кредитуемой площади – это одна сторона медали. Но если «вчера» льготный 5%-ный кредит был доступен многим, а некоторым особо продвинутым гражданам, и по два раза, то сегодня ситуация изменилась кардинальным образом. Государство оставило право на получение льготного кредита определенным категориям действительно нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Кстати говоря, выдача льготных кредитов сама по себе в условиях, когда стоимость квадратного метра высока, несет не только минусы экономике. Нужно понимать: утверждение о том, что строительство жилья станет локомотивом для экономики – не пустые слова. При всей парадоксальности ситуации, уменьшение финансовой нагрузки на каждую отдельно взятую семью – именно так происходит при пользовании льготным кредитом – ведет к увеличению суммарного объема средств граждан, вовлекаемых в строительство. Как это возможно? Все просто.

При строительстве квартиры, стоимость которой нередко достигает 100тыс. долларов, считанные семьи имеют накопления на требуемый первоначальный взнос. Как известно, банки требуют при стандартных кредитных программах - от 20% и выше. Это – по меньшей мере 20 тыс.долларов своих кровных. А при льготном строительстве эта сумма уменьшается – до 5-10 тысяч. Согласитесь, это доступнее. В итоге - желающих отдать свои деньги на начало строительства с привлечением льготного кредита – гораздо больше.

Есть и еще один весомый довод в эту же пользу. Обычный кредит на строительство при сумме порядка 200млн рублей предполагает размер ежемесячных платежей в первые месяцы – более 5,2млн рублей! Многим ли под силу такие взносы? Вопрос риторический. При льготном кредитовании за счет увеличения срока пользования кредитом, процентной ставки и порядка погашения (равными долями весь срок) эта цифра уменьшается до вполне доступной величины – порядка 1,2 миллиона. Такие деньги отдавать из семейного бюджета на погашение кредита проще.

Поэтому-то получить льготный кредит и было заветной целью многих. К сожалению, слишком многих... Очереди, на которых в Минске люди стояли десятилетиями, сегодня сильно передели. Из числа льготников исключили внушительное количество семей. Остались действительно те, кому поддержка государства необходима. А что делать остальным?

Пока вопрос, с учетом разницы между стоимостью квадратного метра и реальной зарплатой, остается открытым. Возможность использования системы строительных сбережений также – не близкий свет. В том виде, в котором она сегодня существует нет, к сожалению, существенного отклика у общества. С одной стороны, ее бесспорный плюс – возможность получить кредит по сниженной ставке (но не 5% а по ставке рефинансирования плюс один процент) независимо от «нуждаемости». Однако, очень неоднозначным пока остается принцип накопления собственных средств. Это накопление, которое обязательно проделать до получения кредита от банка, пока возможно только в белорусских рублях. Процентная ставка была низкой по сравнению с тем, какие ставки предлагались по рынку срочных депозитов в рублях за последние два года. Прибавьте к этому гонку цен на недвижимость в течение нескольких лет вплоть до 2009 года, да еще девальвацию. В таких условиях возможность потерять свои накопления отпугивала многих.

Есть ли какая-то альтернатива? Казалось, принятие закона об ипотеке должно было сдвинуть с мертвой точки развитие жилищного финансирования.

К слову, белорусские банки выдают кредиты на строительство и покупку жилья, как под поручительство, так и под залог строящихся и приобретаемых квартир, и давно. При этом ипотека в классическом понимании этого вопроса – это инструмент, который помогает обеспечивать людей качественным жильем без ощутимого ущерба семейному бюджету. За счет чего?

Справка:

Ипотека – это залог недвижимого имущества (зданий и строений, земельных участков) и иного имущества, которое в силу законодательства может быть приравнено к недвижимым вещам, а также имущества, которое будет создано в будущем, а на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным.

В странах Евросоюза ипотечные кредиты выдаются от 20 до 30 лет. В Великобритании – вплоть до 50-ти. В большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых. В случае невыплаты ипотечного кредита банк может принудительно продать залоговую недвижимость. Как правило, в качестве ресурсов банки привлекают деньги посредством размещения на фондовом рынке ипотечных облигаций, которые считаются надежными. Это привело к тому, что около 80 % от всех жилищных кредитов в Европе выдается под залог недвижимости.

Во-первых, ипотека по сравнению с другими способами приобретения жилья (покупка за счет собственных средств) предоставляет возможность жить в собственной квартире, заплатив за нее небольшую часть стоимости (первоначальный взнос). В развитых странах проценты по ипотечному кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичное жилье, которое нужно было бы снимать при отсутствии собственного. Возможен и такой вариант. При наличии собственной небольшой квартиры можно заплатить первоначальный взнос и переехать в квартиру большей площади, а старую - сдавать в аренду.

Можно было бы…Однако не все плюсы ипотечного кредитования применимы в отношении нашей суровой действительности.

К сожалению, основной фактор, который сдерживает развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране - отсутствие у банков «длинных денег». Те ресурсы, которые банки привлекают сегодня, дорогостоящи, поэтому их гораздо выгоднее вложить в развитие того же потребительского кредитования. Скорость оборачивания и маржа на таких кредитах выше.

Развитие ипотеки также связывается обычно с развитием рынка ипотечных ценных бумаг, например, облигаций, которые могут повторно обращаться. Однако, в Беларуси такие облигации выпускаются на короткий срок – всего от полутора до пяти лет. Доходность по таким ценным бумагам также оставляет желать лучшего - она немногим выше ставки рефинансирования. В результате, говорить об увеличении объема рынка ипотечных ценных бумаг не приходится. Эмиссия таких облигаций несопоставимо мала по сравнению с объемом кредитного портфеля жилищных кредитов.

Отсутствие заинтересованности банков в развитии ипотеки кроется вот в чем. Пока у банков по-прежнему нет гарантий, как за счет заложенного жилья они смогут удовлетворить свои требования к недобросовестным заемщикам, если те перестанут исполнять свои обязательства. Выселить таких заемщиков из ипотечной квартиры остается трудоемким и не всегда перспективным процессом. Не работает реальный правовой механизм, регулирующий выселение гражданина и членов его семьи из ипотечной квартиры. Поэтому упрекнуть банки в саботаже трудно.

В отношении ипотеки действуют и другие препятствия, о которых говорилось ранее. Высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность основной части белорусских семей такова, что рыночная цена квадратного метра сегодня превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза.

Процентные ставки по жилищным кредитам остаются высокими, и что гораздо важнее - сроки предоставления кредитов короткие. Что такое для жилищного кредита пять, или даже десять лет? Ежемесячные платежи по погашению кредитного долга в таком случае будут настолько велики, что на их выплату не хватит ни зарплаты, ни дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник «взаимозачета» по ипотеке. Да и подменную квартиру, в которой можно было бы «переждать» время, пока продашь свою квартиру, выплатишь взнос собственными средствами и затем построишь новую ипотечную, никто не предоставляет.

Поэтому-то закон об ипотеке пока и не работает. До сих пор нет ни вторичного рынка закладных, ни законодательного акта, который бы снизил для банков риски, связанные с невозможностью обращения взыскания на заложенную недвижимость. Без соответствующих изменений в законодательство не стоит ждать снижения процентных ставок и увеличения сроков выдаваемых кредитов. Как ни прискорбно отметить, жилищный вопрос в таких условиях еще для многих-многих белорусов объективно отодвигается таким образом на неопределенный срок.

www.infobank.by