2 февраля 2011 г.

Сегодня мы представляем очередную статью проекта «Финансовые университеты с Банком ВТБ (Беларусь)». В нем мы раскрываем важные финансовые вопросы, с которыми каждый день своей работы сталкиваются тысячи бизнесменов. Как правильно пользоваться многообразными и, зачастую, сложными финансовыми услугами. Как принимать верные финансовые решения. Эту науку многие постигают буквально на собственном опыте и ошибках. Мы надеемся, что «Финансовые университеты» помогут вам тверже идти по тернистому пути собственного дела.

---

Как платить за свое, а не за чужое

Последнее время на государственном уровне все больше поднимаются вопросы развития малого и среднего бизнеса в стране. Как известно, значительную долю расходов для таких предприятий составляет арендная плата. И правда, явное меньшинство столичных компаний имеют свои офисные помещения. Остальные из года в год арендуют офисы и торговые площади. При этом ставки арендной платы трудно назвать дешевыми.

Судите сами: средняя ставка аренды офисных площадей по Минску составляет 17-25 доллара за 1 кв метр. Это значит, что обычная торговая компания будет платить за небольшой офис площадью 50 «квадратов» от 2,5 до 3,5 млн рублей в месяц.

И это не единственная проблема аренды помещений. Задайте сами себе вопрос - сколько клиентов теряет магазин розничной торговли при переезде по новому адресу? А сколько сил и времени уходит на согласование каждого нового помещения для общепита санстанцией и пожарной охраной? Сколько расходов тянет даже минимальный ремонт и оборудование нового помещения для офиса, магазина, производственного помещения?

Так не лучше ли задуматься о приобретении площадей в собственность, чем постоянно нести дополнительные расходы и терять раскрученные торговые места? Все было бы просто, но как накопить деньги на приобретение основных средств? Новые идеи для бизнеса возникают постоянно, туда вкладывается вся заработанная прибыль, а до приобретения недвижимости дело так и не доходит.

Проблему можно решить с помощью инвестиционного кредита. Для скептиков приведем лишь несколько доводов в пользу кредита в противовес аренде. Во-первых, помещение, независимо от срока аренды, внесенных арендатором улучшений и общей суммы платежей, будет оставаться в собственности владельца. Как показывает практика, арендодатель имеет ряд рычагов, чтобы в любой момент пересмотреть ставку арендной платы, выдвинуть дополнительные условия к арендатору либо вообще заставить его «съехать».

В этой статье мы постараемся развеять сомнения относительно того, что инвестиционный кредит на приобретение недвижимости может стать достойной альтернативой аренде помещений. И начнем, как говорят опытные продавцы, с работы с возражениями.

Работа с возражениями

- У нас слишком мало денег на собственное помещение

Для того, чтобы получить помещение в собственность, достаточно вложить в покупку только 20% его стоимости. В приведенном в начале статьи примере с офисом 50 кв метров сумма собственных средств, которая понадобится предприятию для его покупки, составит около 45млн рублей. Это как раз 20% от 225млн рублей, которые составляют ориентировочную стоимость подобных помещений сегодня, при средней цене 1 кв м подобных объектов в Минске около $1500. Этого вполне достаточно, чтобы въехать в собственный офис. На остальную сумму банк даст кредит. Никакого дополнительного залога, кроме приобретаемой недвижимости не потребуется.

- У нас совсем нет денег на покупку своего офиса

В этом случае банк может оплатить 100% стоимости за счет кредита. Дополнительно, кроме приобретаемой недвижимости, необходимо будет предоставить залог на сумму 20% кредита. В качестве такого обеспечения может служить имущество, принадлежащее как самому предприятию, так и любым юридическим и физическим лицам. Например, другим аффилированным компаниям, компаниям-поручителям, учредителям.

- Существует возможность вывода имущества, которое является дополнительным обеспечением, из-под залога, - комментирует Светлана Крамарева, заведующая сектором поддержки сети отдела кредитования малого бизнеса, Банк ВТБ (Беларусь), - после погашения 20% суммы кредита. Таким образом, залог приобретенного здания (помещения) будет достаточным для того, чтобы оставаться единственным обеспечением по кредиту.

- Мы «не потянем» взнос по кредиту

Возьмем на себя смелость сказать, что это – мнение. Чтобы основываться не на мнении, а на фактах, приведем ориентировочный расчет. Он показывает, что благодаря длинному сроку кредитования (максимальный срок - 10 лет - среди белорусских банков предлагает Банк ВТБ (Беларусь) взнос по кредиту вряд ли будет превышать сумму ежемесячной аренды.

Итак, пусть предприятие планирует приобрести в кредит офисное помещение площадью 50 кв м в Минске. Из вышеприведенного расчета примерная стоимость помещения будет 225 млн рублей. Если на всю эту стоимость брать кредит под 16 % сроком на 10 лет, то расчет показывает следующее: 

Как видите, и по размеру ежемесячного взноса, и по итоговой стоимости покупка такого помещения в кредит сопоставима со стоимостью средней ставки арендной платы. Единственное «но» - в случае кредита платить вы будете за СВОЕ помещение. А продолжая арендовать офис, вы по существу потеряете эти деньги, потому что и через 10 лет, выплатив за это время арендодателю более 400 млн., вы не получите в собственность ничего.

Более того, если предприятие находится на общей системе налогообложения, покупка недвижимости в кредит выгодна и с точки зрения оптимизации налогов. Так, платежи по кредиту исключаются из налогооблагаемой базы по налогу на прибыль (ст.140 Особенной части Налогового Кодекса РБ). Это еще 24% экономии.

Как это работает

Чаще всего возможны два случая приобретения помещений. В первом случае покупается готовое помещение на рынке недвижимости. Алгоритм использования кредита в данном случае наиболее прост. Условно говоря «выбрал – решил купить – получил кредит – купил помещение».

В этом случае взаимоотношения в банком сводятся к обычному процессу получения кредита. После оформления предварительного договора купли-продажи и подготовки пакета документов следует рассмотрение кредитной заявки банком. Потом заключается итоговый договор и проводится независимая оценка стоимости недвижимости (с привлечением сторонних оценщиков).

Для заключения кредитной сделки подписываются кредитный договор и договор залога прав по договору на приобретение недвижимости, после чего банк перечисляет денежные средства продавцу. После оплаты недвижимости право собственности переходит к покупателю, а на помещение оформляется договор залога, который регистрируется в БРТИ в 10-дневный срок. Страховать помещение специально для кредита не нужно, так как банк расценивает коммерческую недвижимость в качестве залога с невысокими страховыми рисками.

Раз, два, три, продано

Другой вопрос – покупка недвижимости на аукционе. Данный вариант в последнее время приобретает все большее значение. Привлекательность покупки на аукционе состоит в том, что там можно приобрести недвижимость по цене, более низкой по сравнению с рыночной.

- С точки зрения покупки в кредит, этот вариант несет дополнительные преимущества, - добавляет Светлана Крамарева. - Поскольку из-за превышения рыночной цены помещения над аукционной, есть возможность получить кредит на 100% стоимости объекта без предоставления дополнительного обеспечения, кроме самой приобретаемой недвижимости.

Для этого нужно обратиться в банк до проведения аукциона, чтобы узнать, какую максимальную сумму кредита может предоставить вам банк, исходя из вашей финансовой состоятельности. После одобрения кредита можно смело торговаться на аукционе, понимая свой предел по цене. По факту победы в аукционе заключается договор на приобретение недвижимости, права по которому оформляются в залог в пользу банка-кредитора. Банк перечисляет за помещение средства, а в течение 10 дней с момента оформления в собственность на объект недвижимости оформляется договор залога.

Сколько денег дадут

Есть еще один важный момент, влияющий на размер кредита, который нужно учитывать при покупке недвижимости. Откровенно говоря, это общий момент для всех кредитов на приобретение основных фондов и более подробно мы описывали данный вопрос здесь. Но вкратце отметим, что принимая решение о покупке недвижимости, предприятие должно оценивать размер ежемесячной прибыли, поскольку именно из нее будет рассчитываться максимально возможный размер ежемесячного платежа по кредиту. В итоге – зависеть размер предоставляемого банком кредита.

Соответственно, чем длиннее срок кредита, тем меньше ежемесячный взнос, тем на бóльшую сумму кредита может рассчитывать предприятие, исходя из его среднемесячной прибыли. Напомним, что самый продолжительный срок кредитования на покупку коммерческой недвижимости предоставляет Банк ВТБ -10 лет.

Как видите, доводов в пользу приобретения коммерческой недвижимости в кредит сегодня более чем достаточно. Аренда помещений с этой точки зрения имеет явно меньше преимуществ. И если вы все еще колеблетесь, вспомните золотое правило: собственные офис, склад или торговая точка всегда останутся активом, который предприятие сможет использовать по назначению или продать. При нынешнем уровне цен и широком предложении от продавцов грех не использовать такую возможность и продолжать платить за аренду.

---

Екатерина Смирнова, специально для проекта «Финансовые университеты с Банком ВТБ» www.infobank.by .