11 ноября 2011 г.

Остался ли шанс построить квартиру в кризис?

Старую квартиру можно будет сдать в зачет при строительстве новой. Такой трейд-ин предусмотрен проектом указа Президента Беларуси, секреты которого чиновники Минстройархитектуры раскрыли примерно две недели тому назад.

Белорусам сообщили, что каждый гражданин сможет сдать свою старую квартиру застройщику в качестве взноса за новостройку, а пока новая квартира строится, человек будет жить в старой.

Свое мнение о том, заработает ли эта система, и что в итоге получится, корреспонденту Инфобанка высказал Вадим Тачкин, директор консалтинговой компании ViVa Invest.

Коммерческие застройщики не станут практиковать трейд-ин…

«Пока что это просто заявления отдельных чиновников, не более того, - сказал он. – Проекта или самого правового акта никто не видел. А заявлений и так делают много – о системе строительных сбережений, ипотеке и так далее. Смысл в том, что систему трейд-ин в строительстве жилья не просто трудно реализовать, даже трудно сказать, как ее можно реализовать».

Жилые новостройки строят за живые деньги. Если застройщик берет у дольщика старую квартиру в зачет новой, то на эту сумму (которая не будет направлена в строительство) ему нужно изыскать дополнительное кредитование. Непонятно, как о введении такой системы может заявлять правительство на фоне сокращения льготных программ и роста дефицита бюджетных средств.

Коммерческие компании не станут практиковать трейд-ин, считает эксперт. «Во первых, мы должны будем выкупить у дольщика квартиру с дисконтом, что, безусловно, никому не понравится, - отметил В.Тачкин. – В стоимость жилья придется заложить проценты по длинным кредитам на период от начала строительства до заселения дольщика.

Под гарантии застройщика мы должны взять некую сумму в банке и потратить ее на конкретного дольщика. Я также не вижу, как в бюджете можно найти деньги, чтобы человек отдал квартиру, скажем, в залог исполкому, а тот открыл ему кредитную линию. Возникнет еще один вопрос - как реализовать эту квартиру. Исполком вряд ли сумеет это сделать, а государственное агентство недвижимости возьмет немалый процент за свои услуги».

В.Тачкин напомнил, что в свое время работала программа «Рациональный дом», основанная на принципе трейд-ин. Она реально позволяла человеку с минимальными доплатами перебраться в новую квартиру.

«Сейчас, когда банки неохотно дают кредиты даже под залог и поручительство, а процентные ставки нельзя предугадать даже на два месяца вперед, это невозможно, - сказал эксперт. - Коммерческие банки приостанавливают кредитование на общих основаниях. По государственным программам сворачивается кредитование, программы трещат по швам от того, что там участвует слишком много людей, большинство из которых даже не вселяется в квартиры, а просто зарабатывает на льготах от государства».

…хотя идея хорошая

Идея трейд-ин в строительстве сама по себе хороша, уверен В.Тачкин. Но двигаться в этом направлении нужно пошагово. «Надо начать хотя бы с ипотеки, развития системы стройсбережений, а уже потом в рамках развития системы стройсбережений принимать в зачет жилье, - сказал он. – Можно подумать о создании подменного фонда. Например, человек продает квартиру и вырученные деньги тратит на строительство новой квартиры, а сам все это время проживает в арендованной подменной квартире».

Если оставлять жильца в старой квартире, то непонятно, где изыскивать средства на строительство нового жилья, кто будет нести за них ответственность и возвращать банку. По словам В.Тачкина, лишь немногие компании в Беларуси могут позволить себе направить собственные активы на такую поддержку населения.

Застройщику выгоднее потратиться на разработку проекта, чем стимулировать будущую покупку, тем более, что на рынке сейчас относительно невысокая конкуренция. Кроме прямой продажи, другие механизмы невозможны.

Хороша была бы ипотека, но при высокой ставке рефинансирования она теряет смысл. Ни один банк не будет одобрять длинные кредиты, так как никто не знает, что будет у человека через год, сможет ли он хотя бы на еду себе заработать.

В.Тачкин считает, что стимулировать заемщика к своевременному возврату кредита могли бы коллекторские агентства, точнее, опасение попасть им «в лапы». Однако в Беларуси этот бизнес не развит и у банка нет никаких гарантий. Закон о коллекторах не принят и, скорее всего, будет отложен.

Не пошло дело с трейд-ин и у автодилеров. «Они этого долго добивались, они это получили, но нельзя сказать, что люди к ним активно пошли. По-прежнему процветают авторынки, все остается, как было, - отметил В.Тачкин. – Условия вполне хорошие, мотивация тоже достойная, но все равно особо ничего не получается».

Главное – не скомпрометировать идею непродуманными действиями, подчеркнул эксперт. «Если трейд-ин внедрять, как внедряли систему стройсбережений через Беларусбанк, то в масштабах страны все потенциальные его участники утратят оптимизм, - подчеркнул В.Тачкин. - Государство говорит – не будет госфинансирования, банки говорят – платежеспособность кредитополучателя резко упала. Единственный актив – жилье, которое можно заложить и продать в случае чего. Но на это нет законных оснований, никого на улицу не выселят».

Заселят ли минчане города-спутники?

«Мы работали в Смолевичах примерно четыре года назад под девизом «Работай в столице, живи в пригороде», - сообщил В.Тачкин. - Программа не идет. Как бы там ни было, жилье в спутниках не стоит полцены от минского. Если будет в полцены, наверное, программа пойдет».

Тогда в спутники переезжали многие из других областей Беларуси. Например, нет денег на покупку жилья в Минске, но хочется себя там реализовать. Покупали квартиру в городе-спутнике, искали хорошее место работы в Минске, а потом продавали жилье в спутнике и покупали в столице. Но тогда в Смолевичах квадратный метр стоил 700 долларов, а в Минске - 2 тыс. долларов.

«А сейчас и в Минске можно найти жилье по цене 600-700 долларов за квадратный метр, - отметил В.Тачкин. - Например, в Чижовке мы продаем новые квартиры по 6,7 млн рублей, в Сеннице - по 5,6 млн рублей при полной оплате. А в Смолевичах сейчас квадратный метр стоит 4,5-5 млн рублей. Это не такая серьезная разница, чтобы ехать в спутник. Тем более, что непонятно, удастся ли квартиру в Смолевичах потом выгодно продать».

«Государство громко заявляет о развитии строительства в городах-спутниках, но дальше панельных домов МАПИДа дело не идет, и не пойдет, - подчеркнул эксперт. - В бюджете нет денег, даже в столице не хватает садиков и школ. Сделать из спутника просто удаленный спальный микрорайон тоже не получится. Ведь людям хочется не только спать там, но и получить доступ к инфраструктуре на уровне столичной.

В итоге получится нечто похожее на гетто, куда будут загонять льготных очередников. Не зря же в законе норму прописали - в течение года делают три предложения о строительстве квартиры, если сказал нет – вон из очереди. При этом не конкретизировано, где будут предлагать – в Минске или спутнике. Если что - можно отдельным постановлением приравнять спутник к столице, как это было с поселком Сокол».

Поэтому, скорее всего, города-спутники будут развиваться за счет тех, кому предложат кредит под 5% или даже 0% и отправят в Смолевичи, считает эксперт. При этом будет совершенно свободный выбор между этим предложением и 40%-ным кредитом на строительство в Минске.

«Идея застройки спутников пока тупиковая, так как если посчитать затраты на создание инфраструктуры, то конечная цена жилья будет на уровне столичной, - сказал В.Тачкин. - Инфраструктура в Минске создавалась годами, а там ее вообще нет для большого количества населения. То же самое и в Заславле. В итоге можем получить битком набитый микрорайон типа Лошицы или Каменной Горки, где количество жителей будет превышать возможности инфраструктуры. В детсад очередь будет лет на 10, в школу - на 5, в поликлинику - запись на полгода вперед».

Хотя, по мнению эксперта, многие очередники, видимо, ждут почти бесплатный кредит на строительство в спутниках и рассчитывают в итоге построиться «за две копейки, а продать потом за три с половиной». И остаться жить в столичной квартире.

---

www.infobank.by