Что такое оценка ?
Если вы хотя бы раз брали кредит для бизнеса под залог здания или транспорта, или для себя - под залог квартиры на вторичном рынке, то вам понятно, какую важную роль играет оценка, и как многогранна она бывает. Это не единственное – к оценке мы вынуждены прибегать и во многих других случаях. Каких? Об этом нам рассказывает практикующий специалист в области оценки - заместитель директора ООО «Центр оценки» Игнаткович Геннадий Николаевич. Геннадий Николаевич, скажите, пожалуйста, что же такое оценка по своему существу? На практике достаточно часто нужно понять, сколько стоит та или иная вещь. Будь то объект коммерческой или жилой недвижимости, автомобиль или, в конце концов, компьютер. На бытовом уровне каждый человек - оценщик. Он оценивает, сколько стоят помидоры на рынке, гараж по объявлениям в газете. Но одновременно у каждой вещи есть масса мелких нюансов, влияющих на ее стоимость, которые простой обыватель может не знать, а оценщик обязан заметить. Ведь помимо внешних факторов есть масса внутренних, незаметных простому обывателю – трещинка на поверхности предмета, месторасположение объекта недвижимости и т.п.
А рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект может перейти из одних рук в другие, то есть нечто среднее между пожеланиями покупателя и продавца.
Могу привести пример относительно определения стоимости склада. Стоимость складских помещений в промзоне может быть одна, а стоимость такого же склада с небольшим административным помещением – даже выше, чем этих двух объектов по отдельности, так как это позволяет, чтобы рядом со складом находилась либо администрация всего предприятия, либо ее часть –складская бухгалтерия, кладовщик. Вот нюанс, который должен знать оценщик.
Таким образом, оценщик – это специалист, который знает в области определения стоимости то, что не знает простой обыватель. А оценка – это процесс определения и, если хотите, доказывания наиболее реальной (вероятной) стоимости. Скажите, пожалуйста, как развивался рынок оценки и каково его состояние на настоящий момент? С одной стороны, рынок оценки сейчас сформирован, с другой – продолжает умеренно расширяться. Вообще говоря, наше государство, периодически изменяя законодательство, давало хороший толчок рынку оценки.
Первым и достаточно значительным толчком была общая перерегистрация предприятий в 2000-м году. Тогда же было введено лицензирование в отношении экспертизы достоверности оценки имущества, вносимого в уставной фонд. Для внесения имущества в уставной фонд предприятия необходимо было провести оценку, причем в компании, имеющей соответствующую лицензию.
Работы было огромное количество – появилось большое количество оценщиков. Следующий толчок был связан с приватизацией в 2002 году. Наконец, известным Указом Президента (№615 от 13.10.2006 г. «Об оценочной деятельности в Республики Беларусь» - прим. www.infobank.by) введена обязательная оценка при кредитовании.
Отмечу, что до начала действия Указа число оценщиков было велико. Стандартной была ситуация, когда при юридической фирме находился специалист, занимающийся кроме всего прочего оценкой простейших объектов. Однако аттестацию прошли далеко не все, и в настоящий момент число аттестованных оценщиков составляет около 420 человек (в том числе на оценку объектов интеллектуальной собственности) По мере аттестации новых специалистов оно продолжает увеличиваться.
Чувствуете ли Вы увеличение потока клиентов, связанное с кредитным бумом в нашей стране? Да, если тот или иной банк начинает активно входить на рынок кредитования, мы замечаем увеличившийся поток клиентов оттуда.
Кстати говоря, законодательно оценка для целей кредитования может быть как внутренней (выполняемой самим клиентом – прим. www.infobank.by.), так и независимой. И хотя некоторые банки до сих пор принимают внутреннюю оценку, наблюдается тенденция к отказу от такой практики.
Дело в том, что внутренняя оценка основана на сведениях предприятия, которые оно согласует непосредственно с банком. В этом случае служба безопасности банка сама выезжает на объект для его осмотра. Однако не единичны случаи, когда имущество, заложенное банку на поверку имеет стоимость гораздо более низкую, чем было заявлено в заключении внутренней оценки. Кого в этом случае винить? Нам это известно не понаслышке.
Мы занимаемся судебной экспертизой, поэтому к нам нередко обращаются судебные и следственные органы по вопросу оценки имущества, бывшего в залоге у банков. В случаях, когда оценка объекта при получении кредита была явно завышена, рассматривается возможность выманивания кредита.
Геннадий Николаевич, как давно Вы сотрудничаете с банками и с какими? Действительно, мы имеем среди своих клиентов ряд банков. Причем это касается не только тех случаев, когда оценку делают потенциальные клиенты банка для получения кредита. Например, для нашего Национального Банка и Беларусбанка мы делали переоценку основных средств. Мы также работаем с рядом других банков, например, Приорбанком, с лизинговыми компаниями, кредитующимися в ОАО "Белагропромбанк". На протяжении длительного времени мы сотрудничаем с Белинвестбанком.
Кроме того, к нашим услугам по оценке всех видов имущества (за исключением ущерба автотранспорту) прибегают многие страховые компании. Здесь речь идет о двух случаях. Во-первых, о предварительной оценке объекта для самой страховой компании, чтобы она понимала, на какую сумму можно застраховать то или иное дорогостоящее или уникальное имущество, а во-вторых, об оценке ущерба по факту наступления страхового случая.
А как Вы можете прокомментировать такую точку зрения - при оценке имущества для залога банку физическими лицами обычно стоимость приближена к рыночной, в случае имущества юридических лиц стоимость залога оказывается явно заниженной? Дело в том, что при оценке залога имущества юридических лиц стоимость фиксируется без налога на добавленную стоимость. Естественно, что затем от стоимости залогового имущества без НДС банк вычитает еще и свои риски. В случае имущества физических лиц НДС отсутствует как таковой.
Однако это не все. Есть еще один существенный момент. У нас в стране существует частная собственность на коммерческую недвижимость и отсутствует – на земельный участок, на котором эта недвижимость располагается. Согласно инструкции по оценке коммерческой недвижимости (Инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, утвержденной Постановлением Госкомимущества от 20 декабря 2007 года № 67 – прим. www.infobank.by.), оценщик обязан указывать кадастровую и рыночную стоимость земельного участка.
При этом в заключении об оценке мы всегда указываем стоимость всего объекта (она включает стоимость зданий, произведенных улучшений, стоимость земельного участка) и отдельно - стоимость самого земельного участка. Но строение и участок земли, на котором оно стоит – неразделимы. Поэтому нельзя говорить, что при стоимости объекта 1млн. и кадастровой стоимости земельного участка 200тыс., стоимость здания будет 800тыс. Это в корне неправильно.
Аналогичным образом мы поступаем при оценке жилых домов и строений, то есть указываем не только стоимость всего объекта (дом плюс участок), но и кадастровую стоимость участка земли.
К слову, у нас в стране существует ограниченный перечень оценщиков, могущих осуществлять оценку земли. В основном, это агентства по госрегистрации и кадастровое агентство. Мы же можем оценивать землю только в составе объектов недвижимости.
Геннадий Николаевич, как изменяется стоимость объекта со временем, всегда ли она уменьшается? Изменение стоимости зависит от вида объекта. Для недвижимости она уменьшается очень редко. В последнее время наблюдается незначительное уменьшение стоимости (в белорусских рублях) – 1-2%, но это связано со снижением курса евро. В целом, цены на недвижимость только растут. На фоне всеобщего удорожания объектов недвижимости даже их износ не влияет на стоимость существенным образом.
Стоимость транспорта, действительно, со временем уменьшается. Технологическое оборудование также устаревает либо само по себе либо в связи с износом, причем иногда очень резко. Например, швейное оборудование теряет до 50% стоимости в первый год эксплуатации.
Скажите, пожалуйста, производите ли Вы оценку для получения кредита товаров в обороте? Да, но эти случаи не часто встречаются. Здесь следует учесть, что для получения кредита оценивается количество товара, которое находится на складе предприятия на момент передачи в залог. По сути такая оценка - только оформление документов, так как мы готовим заключение, основываясь на данных, представленных предприятием по ведомости остатков товара на складе (здесь сравнительный метод неприменим, так как время не позволяет, заключение надо выдать в течение одного дня и в тот же день данные нужно представить в банк).
А всегда ли в оценке используется только рыночная стоимость объекта? Сейчас на рынке наиболее востребованы два вида стоимости – рыночная и ликвидационная. Причем, Белинвестбанк, который кредитует достаточно много, требует как раз ликвидационную стоимость. Она отличается от рыночной условием: существует ограниченный период реализации объекта (срочная реализация).
Для оценки в общем случае мы принимаем срок реализации - полгода, а в срочном порядке – один месяц. Уменьшение срока реализации влечет за собой уменьшение стоимости объектов. Так, стандартные административные помещения по Минску «падают» в цене до 13%, для больших или производственных объектов дисконт может составлять до 25%. По периферии скидка в цене может быть еще больше.
Прокомментируйте, пожалуйста, может ли отличаться методика оценки и оценочная стоимость объекта в зависимости от целей проводимой оценки? Действительно, иногда можно услышать, что стоимость имущества в зависимости от целей оценки может разниться, но я с этим не согласен. Я считаю, что независимо от того, оценивается ли имущество для залога при получении кредита в банке, либо для продажи, его стоимость должна быть одинаковой и зависеть только от состояния рынка, то есть отражать баланс спроса и предложения. На самом деле, если правильно подходить к методике оценки и верно производить расчеты, то разница должна быть небольшой и составлять 20-30%.
В среде оценщиков иногда бытует мнение, что стоимость любого объекта можно рассчитать с помощью стандартной программы. Я с этим не согласен. Есть уникальные объекты, к расчету стоимости которых нужно подходить сугубо индивидуально.
С другой, стороны, я не сторонник оценивать работу своих коллег – буквально «давать оценку их оценки». Да, по запросу мы можем рассчитать примерную стоимость объекта по состоянию на некий прошлый период. Однако давать заключение о том, правильно сделана оценка или нет, я не могу, это не входит в мою компетенцию даже как судебного эксперта.
А бывают ли ситуации, когда для получения кредита проводится завышенная оценка объекта? Мы всегда стараемся оценить объект объективно. Это наша принципиальная позиция. Конечно, иногда банки считают, что и наша оценка завышена, но мы отстаиваем свое мнение, пытаемся убедить, и практически всегда приходим к консенсусу. Однако мне известны ситуации, когда клиенты, недовольные уровнем стоимости объекта по первоначальной оценке, получали повторное заключение на более высокую стоимость. Но в этом случае банк, если сомневается в правильности заключения, может просто-напросто увеличить коэффициент риска, тем самым уменьшив стоимость залога, принимаемую для расчета кредита.
Геннадий Николаевич, встречались ли Вам случаи мошенничества в области оценки? Да, могу привести такой пример. Недавно мы проводили оценку сгоревшего во время пожара монитора не самой распространенной модели. Оценили его ориентировочно в 100 долларов. Однако клиент не согласился, утверждая что такой монитор стоит более 200 долларов.
Мы, конечно, объяснили, что оценка проводилась на основании сравнения объявлений по сайтам. Назавтра присылает клиент по факсу объявление из Интернет о стоимости аналогичного монитора действительно за 240 долларов. Мы стали проверять. Оказалось, что, во-первых, это объявление подано только утром, что дало почву для сомнений, во-вторых, хозяин объявления явно путался в показаниях, не позволял посмотреть эту технику. Естественно, мы остались при своем мнении.
Встречаются подобные случаи и при получении кредитов.
Некоторое время назад была проведена переоценка оборудования на одном из частных предприятий, имеющем парк станков около 100 единиц. Такая работа производится с учетом представленных предприятием документов. Данный станок, бывший в употреблении, но с небольшой степенью износа (по предоставленным документам), был оценен достаточно высоко. Затем оказалось, что станок продали другому субъекту хозяйствования, в договоре купли-продажи фигурировала стоимость, заложенная при переоценке. А затем станок был заложен при получении кредита в банке без оценки на основании договора покупки. После того, так возникла проблемная задолженность по кредиту, и станок поступил судебному исполнителю, была произведена еще одна оценка для целей реализации судом, которая показала, что станок стоит
раз в восемь дешевле. Это послужило поводом для возбуждения уголовного дела.
Кстати говоря, Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав, утвержденным Указом № 615, введен обязательный пункт – цель оценки, и использовать оценку не по целевому назначению нельзя. Это законодательно ликвидировало некоторые возможности для мошенничества в области оценки.
Геннадий Николаевич, скажите, пожалуйста, в каких случаях оценка обязательна. Оценка нужна в случае многих юридически значимых действий. Хотя, в принципе, при оформлении сделки купли-продажи между двумя частными юридическими лицами оценка необязательна, но если сумма сделки велика, особенно при продаже объекта недвижимости, то нередко оценка все же проводится. Я рекомендую проведение оценки в случаях, когда в уставном фонде предприятия есть хотя бы небольшая доля государственной собственности, а также при продаже имущества юридическим лицом физическому лицу, дабы ликвидировать сомнения в отношении стоимости имущества у контролирующих органов.
Оценка, как и экспертиза достоверности оценки, обязательна при внесении имущества в уставный фонд предприятий, при сносе жилья для целей возмещения, в разного рода судебных спорах, в том числе при исполнительном производстве. В последнем случае часто требуется не собственно оценка, а судебная экспертиза, которую мы проводим, имея лицензию Министерства юстиции.
Периодически обращаются достаточно серьезные клиенты для проведения оценки для собственных нужд, например, оценивают собственное имущество для привлечения инвесторов, либо заказ на проведение оценки поступает со стороны самих инвесторов. В данном случае мы стараемся подходить индивидуально, фактически предлагая не только оценку, но полноценную консультацию, можем подсказать минимальную, максимальную и рекомендуемую стоимость, по которой объект может быть приобретен, а также указать нюансы, с помощью которых можно «сбить цену».
Бывают случаи, когда банки берут в залог права на получение в залог строящегося объекта недвижимости, после его ввода в эксплуатацию. В этом случае просчитывается стоимость здания по проекту в существующих ценах, то есть исходя из предположения, что здание построено и введено в эксплуатацию. При этом банк отслеживает целевое назначение средств. Но чаще всего клиенты обращаются за оценкой для залога при получении кредита под существующие объекты недвижимости.
Геннадий Николаевич, благодарю Вас за интересные ответы. Успехов Вам и хорошей оценки Вашему бизнесу.
www.infobank.by Беседовала Екатерина Смирнова.
