Телеграм канал, быстрые новости 

 

Инвестирование в коммерческую недвижимость -- один из путей приобретения финансовой независимости.

    О том, как лучше распорядиться свободными деньгами, и что дает инвестирование в коммерческую недвижимость, рассказывает корреспонденту "БР" начальник отдела долевого строительства риэлтерской компании Viva Invest Вадим Тачкин.

- Один из путей приобретения коммерческого объекта в собственность -- участие в долевом строительстве. Выгодность такого вложения бесспорна. Однажды внеся деньги, ты становишься собственником недвижимости, которую можно сдавать в аренду. А когда возникает желание продать объект, то арендатору можно реализовать его даже дороже, чем внешнему покупателю, так как арендатор мотивирован в таком приобретении. И, безусловно, недвижимость - это еще и залоговое обеспечение. Банки куда охотнее выдают кредиты под залог недвижимого имущества нежели под бизнес-проекты. То есть, один раз заплатив деньги можно ежемесячно получать доход от аренды и оформить кредит на приобретение еще одного объекта недвижимости либо на развитие собственного дела.

- Говорят, что сегодня такие схемы все больше используют физические лица и что на них приходится около 30% покупателей (дольщиков имеется ввиду) в тех же бизнес-центрах?

- Да, этот вид предпринимательской деятельности действительно развивается и очень быстрыми темпами. Причем, важно обратить внимание, что сдача квартиры в аренду дает сегодня меньшую отдачу, нежели нежилого помещения. Стоит также отметить, что помимо периодического косметического ремонта помещений, сдача жилья в элитном доме почти всегда сопряжена с определенными проблемами у арендодателя. В таком доме люди живут уже установившемся укладом и их совершенно не радует частая смена жильцов в соседней квартире. Офис – другое дело: инвестиции почти те же, доходность по сравнению с жильем даже выше и необходимость в ремонтных работах возникает гораздо реже.

Также замечу, что сегодня выгодно вкладывать деньги не только в объекты, находящиеся в крупных бизнес-центрах и строящиеся в центральной части Минска или. Во-первых, в таких новостройках не всегда имеются в свободной реализации маленькие площади. Во-вторых, цены в них рассчитаны на более состоятельных покупателей. В-третьих, есть немало фирм, у которых нет необходимости размещаться в многолюдных местах.

В качестве примера выгодного вложения средств в офисную недвижимость, расположенную вне центральной части города, можно рассматривать небольшой бизнес-центр по улице Мичурина 3, недалеко от центральной проходной завода МАЗ. Объект сдается в конце текущего года. Здание - 4-этажное, общей площадью около 1,5 тыс. кв. м, находится рядом с налоговой инспекцией Заводского района, что для бухгалтерии организации будет весьма удобно.

Естественно, данный объект больше рассчитан на тех представителей бизнеса, которые работают, в большинстве своем, с юридическими лицами. И основополагающим фактором для них является удобная транспортная доступность и территориальная расположенность офисного помещения.

Упрощенно схема инвестирования в нежилой фонд выглядит примерно таким образом: строится или покупается офисное или иное помещение, сдается в аренду, под залог имеющегося объекта недвижимости оформляется кредит на покупку следующего помещения и на доходы от аренды производится погашение полученного кредита и процентов по нем.

Причем нужно иметь ввиду, что приобретение недвижимости для собственных нужд - это еще и способ минимизации налоговых отчислений. В данном случае льготируются расходы на покупку или долевое строительство объекта недвижимости и появляется еще один актив на балансе предприятия, а кредит под залог объекта недвижимости – это более низкие процентные ставки по сравнению с кредитом под какой-нибудь коммерческий проект.

- А какие еще объекты представляют интерес с точки зрения вложения средств в недвижимость?

- Говоря об офисах, расположенных вне центра города, то же можно сказать и об объектах производственного назначения. Мне, например, совершенно непонятна тяга потенциальных покупателей подобных объектов недвижимости к Минску и его ближайшим окрестностям. Ведь в городе и ближайшем пригороде куда дороже организовать производство, нежели в области. Удаленность производственного объекта от столицы хороша тем, что в области гораздо ниже организационные расходы, платежи за пользование земельным участком и гораздо выше вероятность, по сравнению с Минском, увеличить его размеры, обратившись в местный облисполком с обоснованием производственной необходимости такого увеличения.

К тому же местные органы власти всегда рады появлению любого нового производства на вверенной им территории, а в небольших населенных пунктах это может восприниматься чуть ли не как градообразующее предприятие. Естественно, отношение властей к таким инвесторам более лояльное, да и налоговые сборы не так велики, а в некоторых установленных последними законодательными актами населенных пунктах они вообще сведены к минимуму. Иными словами, желающим организовать производство целесообразней рассматривать объекты для инвестирования с учетом вышеперечисленных факторов.

Еще есть одна тенденция, на которую следует обратить внимание средним и крупным инвесторам и даже застройщикам, которые, кстати, зачастую подходят к реализации инвестиционных проектов однобоко: построили - продали. Дело в том, что многие крупные иностранные компании или их представительства пока не приобретают собственность на территории Республики Беларусь. Отсюда возникает необходимость в аренде значительных площадей на длительный срок по довольно высоким ставкам, что нельзя не учитывать при планировании стратегии продвижения инвестиционного проекта на рынке недвижимости.

Это довольно выгодное направление инвестирования в недвижимость-рынок сегодня не предлагает практически ничего крупным арендаторам, которые рассматривают предложения от 500 кв. м. и выше.

Еще одно направление – современная складская недвижимость. У нас почти никто не думает о том, что складской бизнес – это довольно доходное дело. Этот рынок есть, но очень маленький. И о нем никто не слышит. Себестоимость строительства таких объектов гораздо ниже, если сравнивать с жильем или административными объектами, а доходность находится на достаточно высоком уровне при минимальном объеме затрат на содержание и обслуживание. Ведь что такое склад? – Это, попросту говоря, четыре стены и крыша. А сдаваемая в аренду площадь исчисляется сотнями и даже тысячами квадратных метров.

Замечу также, что сейчас, в том числе и нашей компанией, уже отработан механизм кредитования застройщика под залог прав на строящийся объект, причем функциональное назначение объекта может быть различным. Многие банки готовы выдавать ипотечные кредиты юридическим лицам на основании правильно подготовленного инвестиционного предложения.

Уже существуют прецеденты, когда дома строятся полностью за кредитные ресурсы и квартиры в них продаются в готовом виде по цене рынка без обоснования вознаграждения застройщика - полученная выручка с учетом динамики роста цен на квадратные метры жилья покрывает все понесенные затраты, значительно увеличивая прибыль.

Единственная особенность подобного кредитования - это обязанность кредитополучателя приступить к возврату процентов по кредиту через месяц с момента открытия кредитной линии. То есть застройщик должен иметь дополнительный источник финансирования, позволяющий возвращать банковские проценты и это во много раз меньше финансирования всего строительства собственными силами.

Существующий на сегодняшний день порядок формирования стоимости кв. м. жилья не позволяет привлекать дольщиков на выгодных для застройщика условиях – расчетная цена значительно ниже рыночной. Продажи квартир по этой цене приведут к потере значительной части налогооблагаемой прибыли и спекулятивным действиям со стороны некоторой части дольщиков, тем более что законодательно предусмотрено отсутствие каких-либо налогов при получении физическим лицом дохода от продажи квартиры в течение пяти лет.

- То есть рентабельность 20% для застройщика – это не интересно?

- Рентабельность строительства объектов недвижимости при должном подходе к организации и грамотном планировании вполне может находится на уровне 30-40 %. Строительный бизнес является на сегодняшний день одним из наиболее стабильных и перспективных видов деятельности в нашей стране. Планируемые объемы строительства весьма значительны и позволяют формировать многолетние инвестиционные проекты. И на сегодняшний день мы уже принимаем участие в работе по подготовке инвестиционных предложений, связанных со строительством, емкость которых превышает 50 млн. USD. Все они ориентированы на внешних инвесторов, тем более, что интерес с их стороны к подобным объектам инвестирования весьма значителен. Даже предполагаемая расчетная рентабельность таких проектов намного выше давно устоявшегося среднего уровня доходности бизнеса в их государствах.

Уже становится тенденцией, когда государство выделяет частным компаниям площадки под строительство, предполагающие снос существующего индивидуального жилого фонда. Причем на выделяемых гектарах земли проживают десятки собственников частных домов и члены их семей, которые далеко не всегда хотят сменить добротный дом в непосредственной близости от центра на квартиру в микрорайоне. И такое отселение помимо сложной юридической работы требует значительных капиталовложений со стороны инициатора строительства. Помимо этого увеличивающиеся с каждым днем темпы строительства приводят к возникновению повышенного спроса на строительные материалы и конструкции, а также услуги подрядных организаций. И значительные строительные проекты уже предполагают создание не только объектов недвижимости, но и сопутствующей строительному процессу инфраструктуры.

- И такие примеры уже есть?

- Один из проектов строительства торгово-развлекательно комплекса в центре столицы предполагает создание завода по производству строительных конструкций из сборного железобетона в ее пригороде, а новая технология позволит значительно увеличить темпы строительства и максимально эффективно использовать возможности подрядной организации без ущерба для качества произведенных работ.

Любой инвестиционный проект уровня выше среднего предполагает серьезное планирование каждого этапа его реализации и мы, как компания, участвующая на партнерских условиях с правообладателем и являясь в некоторой степени организатором проекта стараемся привлекать в проект профессиональных исполнителей определенных видов работ (консалтинговые компании для создания бизнес-плана, адвокатские бюро для отселения в судебном порядке, рекламные агентства для представления объекта на рынке масс-медиа и т. д.). Мы не обещаем заказчику в своем лице профессионала во всех отраслях хозяйственной деятельности - возможные ошибки и просчеты в подобных проектах просто недопустимы.

Наша задача - грамотно организовать взаимодействие участников и контролировать правильность и своевременность процесса, корректируя или даже меняя ход реализации инвестиционного проекта.

Опыт работы в этом направлении позволяет нам предлагать не только риэлтерские услуги, но и ответственное участие в организации столь непростого процесса. Мы нередко отказываемся от участия в проектах в качестве привлеченной риэлтерской компании только для выполнения этапа отселения жилого фонда без последующего участия в реализации – тяжелейший процесс работы с лицами, дома которых подлежат сносу, не имеет под собой мотивации в скорейшем и успешном его завершении с оптимальными затратами на приобретение подобранных вариантов для переселения. В данном случае вознаграждение риэлтерской компании напрямую зависит от максимального количества купленных квартир, при этом цена каждой в расчет не принимается, впрочем как и тот факт, что часть жильцов вообще отказываются от переселения, все это - проблемы заказчика услуги, риэлтер выполняет только функции подбора и оформления. И уже есть негативные факты, свидетельствующие об ошибочности такого взаимодействия. Также хотел - бы обратить внимание и на то факт, что наша компания одна из немногих, если не единственная, кто размер своего комиссионного вознаграждения полностью отображает в документах, причем это касается не только юридических, но и физических лиц.

Думаю, что в контексте сложности оказания определенных риэлтерских услуг уже давно назрела необходимость в специализации и профильности работы риэлтерских компаний. На мой взгляд агентства, предлагающие услуги по найму комнат на общей кухне и подбор варианта квартиры или домика в деревне, пока не в состоянии на должном уровне предложить комплекс высококвалифицированных услуг на первичном рынке. Зачастую в таких компания занимаются всем, что связано с недвижимостью, а столь сложные проекты курируют один-два человека и если их нет в офисе, грамотную и четкую информацию получить не у кого.

- И в чем конкретно это должно выражаться ?

- В том, чтобы в Минске помимо компании ViVaInvest появились риэлтерские фирмы, специализирующиеся на рынке долевого строительства и объектов нежилого фонда - как в Москве.

У них своя концепция, своя квалификация, свой комплекс услуг – отселение, продажа, реклама, консультирование и многое другое. Сегодня у строительных компаний уже есть понимание того, что открыв у себя отдел реализации, можно эффективно продать дом, но не квартал. В принципе, если строительный проект ограничивается одним небольшим жилым домом или административным зданием, то такой подход можно считать нормальным, но если размеры строящегося объекта исчисляются тысячами квадратных метров - привлечение специализированной риэлтерской фирмы для успешной реализации проекта обоснованная необходимость.

И я уверен, что будущее все-таки за специализированными риэлтерскими компаниями, которые смогут полноценно и качественно предоставлять потребителю весь спектр услуг. Такую компанию можно будет привлекать в инвестиционный проект как полноценного партнера, заинтересованного в максимально успешном конечном результате и несущего солидарную ответственность за исполнение проекта наравне с другими участниками.

- То есть в данном контексте риэлтерскую деятельность вы рассматриваете как составляющую девелоперской деятельности?

- Думаю, да.
 _______________

Газета "Белорусы и рынок" № 24 от 25.06.2007