Процесс покупки недвижимости всегда волнителен для обеих сторон. Между тем, шансов обмануть всегда больше у продавца недвижимости, нежели у покупателя, желающего приобрести жилье.
Мы побеседовали с Владимиром Чернушевичем, директором агентства недвижимости «Загородный дом», опытным юристом, Председателем совета риэлторов при Министерстве юстиции РБ, чтобы выяснить, чего стоит опасаться тем, кто собирается купить недвижимость.
Infobank.by:
- Приобретая квартиру в строящемся доме, можно получить новое, современное жилье. Но какие риски могут быть при покупке жилья на первичном рынке?
Владимир Чернушевич:
- Несмотря на все преимущества покупки квартиры в новом доме, здесь есть и свои проблемные моменты.
Во-первых, застройщик может недостроить здание или просто обанкротиться, ненадлежащим образом оформить разрешительную документацию на строительство. В этом случае объект просто не будет достроен, хотя деньги на его строительство уже собраны с доверчивых соинвесторов. Пример - «ТерраСтройИнвест», доверчивые дольщики остались без денег и жилья.
Во-вторых, в зоне риска находится сделка с компанией-посредником, которая занимается продажами. Когда сделка проходит через третьи руки – потом очень сложно что-то доказать. Гораздо надежнее, когда заключается договор непосредственно с самой компанией-застройщиком.
В-третьих, двойные продажи тоже представляют немалый риск. Приведу реальный пример:
в прошлом году один строительный кооператив на Притыцкого построил дом, и одну и ту же квартиру продал двоим покупателям. Условно все в порядке: дом строится, подрядчик нормальный, а вот такой подвох вышел - строительная пирамида, и люди остались без жилья.
После этого случая вышло в свет
постановление Совета Министров РБ от 8 ноября 2011 г. № 1497 с целью регулирования строительства долевого жилья. Согласно этому документу жилье надо ставить на учет в Исполкоме. Таким образом, появилась законодательная база, которая регулирует этот сегмент, т.е. можно отследить, зарегистрирован ли кооператив, какая фирма строит дом, сколько квартир у нее продано и так далее, чтоб не случалось так, что одну квартиру продают по несколько раз.
В-четвертых, подводные камни могут быть при заключении договоров.
Например, заключается договор, что квартира продается, например, без благоустройства, а в итоге покупателям приходится заключать дополнительный договор на благоустройство, на инженерные сети. Получается, что сначала цена жилья составляет, к примеру, $950 за кв. метр, а в конечном результате выходит $1200.
Покупателя ставят в такие условия, что если хочешь дешевое жилье, то соглашайся. И люди сами сознательно подписывают договора, а потом хотят судиться, а по документам все в порядке: многие фирмы за годы отработали такие формы договоров, которые фактически нельзя оспорить, а значит, что в суде не получится ничего доказать.
В-пятых,
изменение отделки тоже может стать весьма спорным моментом при покупке квартиры. В некоторых случаях застройщик пытается сэкономить на отделке, а жильцы узнают об этом лишь во время заселения. Дальнейшее развитие событий зависит лишь от застройщика, и от договора, который составлялся.
Infobank.by:
- А если говорить о жилье «б/у»? На вторичном рынке существуют какие-то подводные камни?
Владимир Чернушевич:
- Здесь рисков еще больше. Квартиры с обременениями подразумевают целую группу риска.
Во-первых, аферисты могут попытаться скрыть, что собственник (или сособственник) является наркоманом, алкоголиком или душевнобольным
.
Пример из реальной жизни
В Минске известен случай, когда сын, который состоит на учете в психоневрологическом диспансере, скрывая этот факт, продает квартиру. Потом его мать отсуживает ее на том основании, что сделка была незаконной, потому что сын невменяемый. Сделка расторгается, и покупатель остается и без денег, и без квартиры.
И вот таким образом семейка одну квартиру пять раз уже продавала. Милиция пытается инкриминировать им это как мошенничество, но доказать тот факт, что это преступление – не может.
Во-вторых, проблему могут составить несовершеннолетние дети. Родители не получают разрешения в РАНО, и взрослых с детьми перепрописывают по другому адресу по договору найма. Получается, что в этой квартире никто не проживает, родители дают согласие на продажу, квартиру продают, взамен ничего не покупают.
В результате дети остаются без жилья. А потом прокуратура подает иск в суд о том, что нарушены права несовершеннолетних, и сделка признается недействительной.
В-третьих, проблематичны квартиры, в которых зарегистрирован человек, отбывающий наказание в местах лишения свободы, находящийся за границей, в доме престарелых или безвестно пропавший член семьи, прописанный в квартире.
Никто не гарантирует, что это такой человек не объявится через несколько лет, и не будет оспаривать сделку.
В-четвертых, потенциальные покупатели должны помнить: один из
супругов не имеет права продавать квартиру без нотариально заверенного согласия второй половины или без ее присутствия. Не обойтись без разрешения и в том случае, если супруги в разводе, но квартира приобреталась в браке.
Бывает, что мошенники намеренно «теряют» паспорт, получают новый, в котором нет штампа и не видно, состоял ли человек в браке или нет, и продают квартиру. А спустя время может объявиться супруг(а) продавца, который(ая) может претендовать на определенную долю имущества.
В-пятых, могут объявиться
наследники, права которых были ущемлены при вступлении в наследство на жилье или которых не поставили в известность, что они являются наследниками. Если после покупки появится еще один наследник, который докажет свое право на долю в квартире, сделка может быть аннулирована в судебном порядке. К наследникам I очереди относятся: муж, жена, дети, мать, отец.
В-шестых, надо установить, не брал ли продавец кредит под залог жилья, чтобы жилье не состояло в залоговом аресте или не было заложено.
Еще одним скользким моментом может стать
состояние здоровья проживавших ранее в этой квартире. В практике был случай, когда продавцы скрывали тот факт, что ранее в квартире жили больные с открытой формой туберкулеза. Хорошо еще, что покупатели это вовремя обнаружили – соседи подсказали. Людям пришлось за свои деньги делать дезинфекцию помещения и ремонт в квартире, но в итоге эту квартиру они тоже перепродали.
Следующим неприятным бонусом может стать
юридический адрес индивидуального предпринимателя, который оформлен на квартиру. Бывает так, что человек, который проживал в ней ранее, зарегистрирован как ИП и на этот адрес приходят вся корреспонденция и после продажи квартиры.
В таком случае новому хозяину следует связаться с предыдущим владельцем и попросить переоформить юридический адрес, чтобы его не беспокоили разные письма и уведомления на чужое имя, а лучше это сделать до сделки.
Infobank.by:
- Известно, что в ближнем зарубежье орудуют так называемые «черные риэлторы», которые мошенническим способом выселяют из квартир людей, попадающих в категории риска (неблагополучные семьи, одинокие люди, пенсионеры, люди с алкогольной или наркотической зависимостью и просто доверчивые люди). А в Беларуси такие случаи имеют место?
Владимир Чернушевич:
- И у нас это практикуется. Существуют целые бригады и даже агентства, которые специализируется на отселении пьющих. Хотя бы жилье какое-нибудь покупали в деревне для отселяемых, а бывают случаи, просто выселяют в никуда. В 90-х были случаи, когда люди просто исчезали.
Infobank.by:
- Если покупатель приобретает такое жилье, чем он рискует?
Владимир Чернушевич:
- Покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры.
Infobank.by:
- А еще известны случаи, когда люди уезжают куда-нибудь надолго, а когда возвращаются, в их квартире живут другие люди…
Владимир Чернушевич:
- Да, была такая история. Женщина на лето уезжала на дачу жить, тогда ее подруга попросила временно пожить в ее квартире. Говорила, что нашла мужчину и что им на первое время надо где-то поселиться.
Та женщина согласилась и съехала на дачу, а когда осенью вернулась - в квартире люди чужие живут. Оказалось, что они это жилье приобрели. Когда стали разбираться, выяснилось, что «подруга» взяла ее паспорт, сделала похожую прическу, документы на квартиру лежали в шкафу, пошла в БТИ справки заказала и продала эту квартиру. В итоге сделку признали недействительной.
Infobank.by:
- Особого внимания при покупке вторичного жилья заслуживает задаток. Что происходит, если сделка срывается по вине продавца?
Владимир Чернушевич:
- Все дело в том, что задаток выплачивается в обязательном порядке, это прописано по договору, если покупка происходит через агентство. Следовательно, деньги хранятся тоже в агентстве, и если сделка срывается по вине продавца, то покупатель гарантированно получает свой задаток назад.
Если возникнет желание получить деньги в двойном размере, а это вполне правомерно, то покупатель может подать иск в суд.
Другое дело, если покупка недвижимости происходит самостоятельно, без участия агентства, и весь договор держится на честном слове. В таком случае даже при наличии расписки можно остаться с носом - и квартиру отказались продавать, и задаток не возвращают.
Infobank.by:
- На какие моменты следует обратить внимание при покупке загородного дома или земельного участка?
Владимир Чернушевич:
- Существует целый ряд пунктов, по которым нужно проверить дом перед его продажей.
Прежде всего, стоит обратить внимание, на каком участке размещен загородный дом, проверить его реальное расположение на местности согласно документации.
Ориентироваться только на внешний вид строения не стоит. Под красивой отделкой может быть скрыто много дефектов.
В практике был случай, когда клиент сам нашел дом, который ему очень понравился, с модной внешней отделкой, красивым благоустроенным двориком, ухоженным садом. А когда риэлторы копнули, оказалось, что дом 1937 года постройки, очень старый, и внутри под этой модной отделкой здание сгнило.
С домами и участками надо быть всегда на стороже. То границы участка не совпадают, то забор поставят на газопроводной трубе.
Был случай, когда дом поставили на границе двух участков. Часть одного дома оказалась на колхозной земле. Хорошо, что законодательство позволило в этом случае вернуть человеку его 3 сотки земли, но на это ушло полгода различной волокиты в Облисполкоме и Райисполкоме. Райисполком выделил дополнительно 3 сотки и землю узаконили.
Всегда проверяйте, чтобы были выставлены границы участка, иначе можно ненароком произвести самовольный захват. А бывает, что и реальные координаты иногда не сходятся с кадастровой схемой, тогда получается перехлест участков, наложения или пограничный конфликт.
Нужно также проверять, не ли запретов, арестов, когда участок не используется по назначению, нет ли сервитутов - ограниченного права пользования, когда под землей проходит какой-нибудь кабель, или газовые трубы и т.д., не изъят ли участок, не вышли ли сроки строительства.
Infobank.by:
- Какие советы вы можете дать людям, которые собираются приобрести недвижимость?
Владимир Чернушевич:
- Как говорится, можно рвать зубы пассатижами, а можно пойти к врачу-стоматологу. То же самое и здесь: не надо рисковать, лучше довериться профессионалам, юристам и риэлторам.
Ежедневный опыт дает о себе знать. Как показывает практика, каждая вторая сделка является проблемной. Каждый отдельный случай надо досконально проверять.
У нас уже отработаны определенные методы проверки. И если есть какие-то сомнения, то лучше не проводить сделку вообще, потому что, как правило, чем глубже копаешь, тем больше проблем обнаруживается.
Infobank.by:
- Но не все прибегают к помощи риэлторов, многие пробуют искать сами через интернет или объявления в газетах. Что делать тем покупателям, которые сами нашли продавца?
Владимир Чернушевич:
- Даже если люди сами нашли продавца, то можно обратиться в агентство, которое поможет грамотно провести сделку, не подвергая себя риску. Такая услуга стоит 3 000 000 бел. руб. и включает в себя проверку документов, организацию нотариата и регистрация прав.
Причем эту сумму покупатель и продавец могут разделить между собой и спать спокойно.
Самому проверить продавца на чистоплотность практически нереально, потому что только риэлтерские компании законодательно наделены правом проводить проверку законности сделки, делать запросы, получать выписки и так далее.
Infobank.by:
- А как правильно вести себя при выборе и покупке квартиры? Как разглядеть аферистов и не пойти у них на поводу?
Владимир Чернушевич:
- Не надо верить словам, надо верить документам. Есть люди, которые умеют грамотно ввести в уши любую информацию, даже ложную, но существует такая поговорка: «Мягко стелет, а жестко спать».
Особенно внимательно надо относиться к дешевым объектам. Бесплатный сыр – только в мышеловке. Если дешево продают, значит, есть какие-то подводные камни.
