Ипотека. Землепользование. Развитие лизинга недвижимости

18 сентября в Минске прошел 2-ой Международный деловой форум – круглый стол – «Ипотека. Землепользование. Развитие лизинга недвижимости», организованный компанией EventMedia.

Мероприятие было посвящено обсуждению Закона об ипотеке, который вступит в силу в конце этого года (Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» №345-З от 20.06.2008г. вступает в силу 27.12.2008г.), юридических и практических аспектов его применения. Кроме того, живой интерес участников был вызван обсуждением практики судебных дел в отношении земельных участков и недвижимости в настоящий момент. Была дана оценка перспективам применения ипотеки и лизингу недвижимости – в качестве достойной альтернативы ипотеке для юридических лиц.

Прежде всего, были затронуты некоторые практические проблемы при применении ипотечного кредитования в настоящий момент. С докладом по этой тематике выступил Евгений Саскевич, ведущий юрисконсульт ОАО «Белгазпромбанк». Он отметил, следующее: так как ипотека в настоящее время регулируется целым рядом законодательных актов, в отдельных случаях имеют место противоречия при их применении. Не вдаваясь в детали отметим, что до сих пор при выдаче кредитов под залог недвижимости банки подвергаются повышенному риску, связанному с отсутствием в некоторых случаях механизма отчуждения недвижимости при проблемной задолженности по таким кредитам. Речь идет об отчуждении квартир, если в них проживают семьи с несовершеннолетними детьми. В такой ситуации ликвидность недвижимости, мягко говоря, становится под вопрос.

В принципе, нет до конца ясного правового механизма для целей наложения банками запрета и на отчуждение недвижимости, если у граждан имеется несколько квартир. Например, в одной квартире гражданин проживает, а другая принадлежит ему на праве собственности. Банк, выдавая такому гражданину ипотечный кредит, конечно, заинтересован в том, чтобы гражданин не мог продать свою «свободную» жилплощадь, где никто не проживает, и которая является гораздо более ликвидным обеспечением по кредиту.

Возникают вопросы и при применении ипотеки юридическими лицами. Так, при отчуждении банком по договору ипотеки имущества предприятия, например, складских помещений, сдаваемых в аренду, одновременно возникают правовые взаимоотношения банка с арендаторами. Переход права собственности в этом случае не ведет к автоматическому прекращению существующего договора аренды. Таким образом, банк «в нагрузку» к объекту недвижимости получает арендаторов, что также, в принципе, снижает ликвидность объекта.

Татьяна Миколенко, судья Хозяйственного суда г.Минска, отметила в своем выступлении: в связи с тем, что споры в отношении земли и недвижимости рассматриваются по месту нахождения заявителя (а бизнес в большей степени сосредоточен в столице), они составляют весьма большую категорию от общего количества споров. Поэтому именно в Хозяйственном суде г.Минска накопилась большая практика применения такого рода дел.

Татьяна Миколенко дала участникам форума ряд советов как правильно вести себя сторонам таких процессов. В частности, было отмечено, что в последнее время местными исполнительными органами уделяется большое внимание вопросу соблюдения сроков на проведение проектно-изыскательских работ (далее ПИР) при строительстве объектов недвижимости.

Не секрет, что разработка и утверждение проектов, особенно в части больших комплексных объектов недвижимости, может длиться месяцами, а то и годами, и составлять до 10% от всего бюджета строительства. Взаимоотношения между сторонами (заказчиком и проектной организацией) и их взаимная ответственность регулируется в этом случае Законом об архитектуре и градостроительной деятельности. И заказчику очень важно соблюдать свои обязанности, регламентированные данным законом.
Только в этом случае ответственность за срыв сроков ПИР полностью ложится на проектную организацию.

Перспективам применения ипотеки и преимуществам применения лизинга недвижимости была посвящена речь Андрея Дрозда, начальника отдела строительства СП «Автобизнес» ООО. Он обратил внимание собравшихся на успешную мировую практику применения лизинга недвижимости, аппелировал к возможности пользования налоговыми льготами при лизинге и привлечения инвестиций до 90% стоимости объекта. При этом было выражено сомнение в том, что ипотека может стать более привлекательной, чем лизинг, для юридических лиц.

Институт закладных: как применить правильно? Этот краеугольный вопрос был детально освещен в выступлении Виталия Качели, руководителя практики недвижимости и строительства юридической компании Белюрбюро. Причем практически все докладчики сошлись во мнении, что без существенного развития института закладных вряд ли можно рассчитывать на большие сдвиги, связанные с принятием Закона об ипотеке, в ближайшем будущем.

Справка www.infobank.by Закладная – именная ценная бумага, которая удостоверяет как право ее владельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и права залогодержателя по ипотеке, обеспечивающей исполнение обязательства. Закладная может быть документарной или бездокументарной.

Закладные в разрезе ипотечного кредитования призваны решить одну очень важную проблему – проблему увеличения оборачиваемости кредитных средств. В настоящий момент в Беларуси сложилась ситуация, когда банки не предлагают кредитов на недвижимость на срок более 25 лет, что, по мнению Виталия Качели, однозначно связано с отсутствием возможности у банков привлекать под такие кредиты долгосрочные ресурсы.

Применение закладных законодательно закрепляет механизм дополнительного привлечения долгосрочных ресурсов кредитными учреждениями страны. Следующее за этим рефинансирование кредитных средств должно самым положительным образом повлиять на сроки выдачи, объем и процентные ставки по выдаваемым ипотечным кредитам.

Даже в России, где ипотека применяется относительно недавно (Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ принят 16.07.1998г.), сроки выдачи кредитов гораздо дольше – порядка 40 лет, а процентные ставки по таким кредитам сложились на уровне 6-8% годовых.

С одной стороны, белорусские законодатели учли имеющийся опыт применения института закладных в Российской Федерации, поэтому положение о бездокументарных закладных является достаточно прогрессивным, и позволяет думать, что рынок ипотечных ценных бумаг в Беларуси имеет все шансы в этом отношении развиваться быстрее. Однако, без введения налоговых льгот (снижения налога на доходы по таким ценным бумагам, сейчас он составляет 24%) и при фактическом отсутствии у нас в стране страховых пенсионных фондов, которые во всем мире являются основными покупателями закладных, все усилия по развитию рынка закладных будут неэффективны.

Экономическим особенностям применения лизинга недвижимости и инвестиционных кредитов было посвящено выступление Андрея Жигалко, директора компании ООО «Экаунтин Сервис». Несмотря на кажущуюся простоту применения налоговых льгот при лизинге, он отметил важность их учета при разработке экономики проекта.

Сумма экономии средств предприятия при правильном использовании льготы в этом случае может равняться налогу на прибыль, а это 24% от суммы прибыли, что в случае больших инвестиционных проектов составляет астрономические суммы.

В целом, круглый стол дал возможность специалистам и представителям прессы пообщаться в неформальной обстановке и еще раз обсудить перспективы применения ипотечного кредитования и лизинга в нашей стране.
 

---

www.infobank.by