27 августа 2012

Немногие фирмы могут похвастаться собственным офисом или складом. Тем, кто не имеет собственной недвижимости, приходится ежемесячно платить за аренду необходимых помещений, и такие траты могут «съедать» существенную часть прибыли компании.


Риелторы посчитали, что за 7-8 лет арендатор выплачивает собственнику недвижимости полную стоимость помещения только за право в этом помещении работать. В собственность арендуемая недвижимость не переходит даже, если арендатор исправно платит за нее в течение 10-15 лет.

Часто предприниматели не видят для себя возможности решения проблемы с недвижимостью, поскольку собственных средств на покупку дорогостоящих квадратных метров не хватает. Да и изымать из оборота, например, 50 тысяч долларов для покупки офиса площадью 20-70 квадратных метров (из расчета стоимости одного квадратного метра в Минске от 710 до 2500 долларов США), по мнению многих,  нерационально.

Ведь в условиях ограниченности ресурсов средства иногда выгоднее направить на развитие бизнеса: увеличить ассортимент предлагаемых товаров, сделать сайт компании, приобрести оборудование или нанять новых работников. Тем более что для «новоиспеченных собственников» недвижимости увеличивается налоговая нагрузка, им, кроме всего прочего, приходится платить в казну еще и налог на недвижимость.

Помочь с приобретением коммерческой недвижимости предлагают банки и лизинговые компании. Вариант покупки офиса или склада в лизинг представляется даже более выгодным, поскольку лизинговые платежи относятся на затраты и уменьшают налогооблагаемую базу. Посмотрим, на каких условиях можно купить в лизинг офис в Минске.

Далеко не все лизингодатели готовы продавать в лизинг недвижимость. Такая ситуация объясняется тем, что недвижимость - достаточно дорогое удовольствие и клиенты стремятся заключать договора лизинга на 5 и более лет. Однако лизинговые компании часто не готовы предоставлять существенные суммы на столь длительный срок.


В компании Финпрофит считают, что «лизинг недвижимости - один из наиболее перспективных, но наименее развитых лизинговых продуктов в Беларуси». Специалисты объясняют эту ситуацию спецификой рынка недвижимости, на котором объекты, выставляемые на продажу, продаются с большой долей неучтенных наличных денег. Бывают случаи, выставления на продажу объектов, на которые застройщики еще не получили технические паспорта.

Однако в ряде компаний договора на поставку недвижимости в лизинг все-таки заключают. Мы побеседовали с представителями нескольких лизинговых фирм и узнали, что максимальный срок договора лизинга 5 лет, в обеспечение принимается приобретаемая недвижимость, но может понадобиться и дополнительное обеспечение, если клиент не готов сразу внести в качестве аванса 15-30% от стоимости помещения.

Также может понадобиться заключение независимых экспертов о стоимости предмета лизинга. 


Лизинговые компании предлагают заключать договора лизинга в белорусских рублях и иностранной валюте (долларах США, евро, российских рублях). Вне зависимости от валюты договора лизинговые платежи осуществляются в белорусских рублях. Так, например, по контракту в долларах США клиенты платят белорусскими рублями по курсу банка, некоторые лизингодатели к платежу в валюте добавляют комиссию за конвертацию средств.

Ставки по договорам лизинга зависят также от срока контракта и аванса, который готов внести клиент за приобретаемую недвижимость. Минимальный аванс для покупки недвижимости в лизинг в большинстве случаев составляет 15% от стоимости помещения. Процент удорожания по договорам в белорусских рублях зависит от величины ставки рефинансирования и может меняться.

Посмотрим, на каких условиях лизинговые компании готовы профинансировать покупку офиса в Минске стоимостью 50 тысяч долларов США, при условии внесения авансов в размере 15 тысяч долларов США.

Финпрофит при прочих равных готов заключить договор лизинга на 3 года в белорусских рублях, удорожание составит 18% год, процентная ставка будет находиться на уровне 36%. Специалист этого лизингового оператора посоветовал заключить договор лизинга именно в белорусских рублях, поскольку лизингополучатели, заключившие договора в иностранной валюте, несут высокие валютные риски. 

В Авангард Лизинг можно приобрести данную недвижимость в лизинг на срок от 12 до 60 месяцев. При заключении договора на 60 месяцев ставка удорожания объекта лизинга в белорусских рублях составит 16-18% в год, и процентная ставка 36-38%, в стоимость лизинга включена страховка «Полное имущественное страхование». Любопытно, что в Авангард Лизинг договоры в иностранной валюте заключаются только с предприятиями, которые имеют валютную выручку.

Активлизинг основную массу договоров заключает на 3 года, однако возможно приобрести недвижимость в лизинг и на 5 лет. Если заключать договор на 3 года – ставка удорожания в белорусских рублях составит 20%, в белорусских рублях в привязке к иностранной валюте - 10% в год.

Более наглядно стоимость приобретения недвижимости в лизинг представлена в таблице. Данные в таблице представлены только для наглядности и носят ознакомительный характер.

Допустим, договор лизинга недвижимости заключен на 5 лет в белорусских рублях, стоимость объекта лизинга 417 000 000 белорусских рублей (или примерно 50 тысяч долларов США), аванс 125 100 000 бел рублей (примерно 15 тысяч долларов):

Наименование платежа	Платеж		Погашение основного долга		Доход лизингодателя
	Всего	НДС
			Без НДС	НДС	Без НДС	НДС
Задаток (аванс)	125 100 000	20 850 000
1 месяц	20 891 700	3 481 950	108 246 250	21 649 250	13 413 500	2 682 700
2 месяц	15 705 471	2 617 579	3 996 250	799 251	9 091 642	1 818 328
3 месяц	15 523 242	2 587 207	3 996 250	799 250	8 939 785	1 787 957
4 месяц	15 341 013	2 556 836	3 996 250	799 251	8 787 927	1 757 585
5 месяц	15 158 784	2 526 464	3 996 250	799 250	8 636 070	1 727 214
6 месяц	14 976 555	2 496 093	3 996 250	799 251	8 484 212	1 696 842
7 месяц	14 794 326	2 465 721	3 996 250	799 250	8 332 355	1 666 471
8 месяц	14 612 097	2 435 350	3 996 250	799 251	8 180 497	1 636 099
9 месяц	14 429 868	2 404 978	3 996 250	799 250	8 028 640	1 605 728
10 месяц	14 247 639	2 374 607	3 996 250	799 251	7 876 782	1 575 356
11 месяц	14 065 410	2 344 235	3 996 250	799 250	7 724 925	1 544 985
12 месяц	18 887 181	3 147 864	3 996 250	799 251	11 743 067	2 348 613
13 месяц	13 700 952	2 283 492	3 996 250	799 250	7 421 210	1 484 242
14 месяц	13 518 723	2 253 121	3 996 250	799 251	7 269 352	1 453 870
15 месяц	13 336 494	2 222 749	3 996 250	799 250	7 117 495	1 423 499
16 месяц	13 154 265	2 192 378	3 996 250	799 251	6 965 637	1 393 127
17 месяц	12 972 036	2 162 006	3 996 250	799 250	6 813 780	1 362 756
18 месяц	12 789 807	2 131 635	3 996 250	799 251	6 661 922	1 332 384
19 месяц	12 607 578	2 101 263	3 996 250	799 250	6 510 065	1 302 013
20 месяц	12 425 349	2 070 892	3 996 250	799 251	6 358 207	1 271 641
21 месяц	12 243 120	2 040 520	3 996 250	799 250	6 206 350	1 241 270
22 месяц	12 060 891	2 010 149	3 996 250	799 251	6 054 492	1 210 898
23 месяц	11 878 662	1 979 777	3 996 250	799 250	5 902 635	1 180 527
24 месяц	16 700 433	2 783 406	3 996 250	799 251	9 920 777	1 984 155
25 месяц	11 514 204	1 919 034	3 996 250	799 250	5 598 920	1 119 784
26 месяц	11 331 975	1 888 663	3 996 250	799 251	5 447 062	1 089 412
27 месяц	11 149 746	1 858 291	3 996 250	799 250	5 295 205	1 059 041
28 месяц	10 967 517	1 827 920	3 996 250	799 251	5 143 347	1 028 669
29 месяц	10 785 288	1 797 548	3 996 250	799 250	4 991 490	998 298
30 месяц	10 603 059	1 767 177	3 996 250	799 251	4 839 632	967 926
31 месяц	10 420 830	1 736 805	3 996 250	799 250	4 687 775	937 555
32 месяц	10 238 601	1 706 434	3 996 250	799 251	4 535 917	907 183
33 месяц	10 056 372	1 676 062	3 996 250	799 250	4 384 060	876 812
34 месяц	9 874 143	1 645 691	3 996 250	799 251	4 232 202	846 440
35 месяц	9 691 914	1 615 319	3 996 250	799 250	4 080 345	816 069
36 месяц	14 513 685	2 418 948	3 996 250	799 251	8 098 487	1 619 697
37 месяц	9 327 456	1 554 576	3 996 250	799 250	3 776 630	755 326
38 месяц	9 145 227	1 524 205	3 996 250	799 251	3 624 772	724 954
39 месяц	8 962 998	1 493 833	3 996 250	799 250	3 472 915	694 583
40 месяц	8 780 769	1 463 462	3 996 250	799 251	3 321 057	664 211
41 месяц	8 598 540	1 433 090	3 996 250	799 250	3 169 200	633 840
42 месяц	8 416 311	1 402 719	3 996 250	799 251	3 017 342	603 468
43 месяц	8 234 082	1 372 347	3 996 250	799 250	2 865 485	573 097
44 месяц	8 051 853	1 341 976	3 996 250	799 251	2 713 627	542 725
45 месяц	7 869 624	1 311 604	3 996 250	799 250	2 561 770	512 354
46 месяц	7 687 395	1 281 233	3 996 250	799 251	2 409 912	481 982
47 месяц	7 505 166	1 250 861	3 996 250	799 250	2 258 055	451 611
48 месяц	12 326 937	2 054 490	3 996 250	799 251	6 276 197	1 255 239
49 месяц	7 140 708	1 190 118	3 996 250	799 250	1 954 340	390 868
50 месяц	6 958 479	1 159 747	3 996 250	799 251	1 802 482	360 496
51 месяц	6 776 250	1 129 375	3 996 250	799 250	1 650 625	330 125
52 месяц	6 594 021	1 099 004	3 996 250	799 251	1 498 767	299 753
53 месяц	6 411 792	1 068 632	3 996 250	799 250	1 346 910	269 382
54 месяц	6 229 563	1 038 261	3 996 250	799 251	1 195 052	239 010
55 месяц	6 047 334	1 007 889	3 996 250	799 250	1 043 195	208 639
56 месяц	5 865 105	977 518	3 996 250	799 251	891 337	178 267
57 месяц	5 682 876	947 146	3 996 250	799 250	739 480	147 896
58 месяц	5 500 647	916 775	3 996 250	799 251	587 622	117 524
59 месяц	5 318 418	886 403	3 996 250	799 250	435 765	87 153
60 месяц	5 136 189	856 017	3 996 250	799 221	283 922	56 796
Итого:	780 836 670	130 139 445	344 025 000	68 805 000	306 672 225	61 334 445

В лизинговые платежи включена стоимость страхования приобретенной недвижимости. К зачету принимается НДС в размере 130 139 445 бел. рублей.

Таким образом, покупку недвижимости в лизинг нельзя назвать доступным удовольствием. Однако в случае приобретения помещений в лизинг фирмы получают ряд дополнительных бонусов, основной из которых – возможность сэкономить на налогах, поскольку лизинговые платежи в части лизинговой ставки и амортизационных отчислений относятся на себестоимость.

Кроме того, осуществляется ускоренная амортизация объекта лизинга, что снижает размер налога на недвижимость.

---

Источник: Infobank.by