Entrar    Registo

Как решить проблему отсутствия офиса?
27 августа 2012

Немногие фирмы могут похвастаться собственным офисом или складом. Тем, кто не имеет собственной недвижимости, приходится ежемесячно платить за аренду необходимых помещений, и такие траты могут «съедать» существенную часть прибыли компании.


Риелторы посчитали, что за 7-8 лет арендатор выплачивает собственнику недвижимости полную стоимость помещения только за право в этом помещении работать. В собственность арендуемая недвижимость не переходит даже, если арендатор исправно платит за нее в течение 10-15 лет.

Часто предприниматели не видят для себя возможности решения проблемы с недвижимостью, поскольку собственных средств на покупку дорогостоящих квадратных метров не хватает. Да и изымать из оборота, например, 50 тысяч долларов для покупки офиса площадью 20-70 квадратных метров (из расчета стоимости одного квадратного метра в Минске от 710 до 2500 долларов США), по мнению многих,  нерационально.

Ведь в условиях ограниченности ресурсов средства иногда выгоднее направить на развитие бизнеса: увеличить ассортимент предлагаемых товаров, сделать сайт компании, приобрести оборудование или нанять новых работников. Тем более что для «новоиспеченных собственников» недвижимости увеличивается налоговая нагрузка, им, кроме всего прочего, приходится платить в казну еще и налог на недвижимость.

Помочь с приобретением коммерческой недвижимости предлагают банки и лизинговые компании. Вариант покупки офиса или склада в лизинг представляется даже более выгодным, поскольку лизинговые платежи относятся на затраты и уменьшают налогооблагаемую базу. Посмотрим, на каких условиях можно купить в лизинг офис в Минске.

Далеко не все лизингодатели готовы продавать в лизинг недвижимость. Такая ситуация объясняется тем, что недвижимость - достаточно дорогое удовольствие и клиенты стремятся заключать договора лизинга на 5 и более лет. Однако лизинговые компании часто не готовы предоставлять существенные суммы на столь длительный срок.


В компании Финпрофит считают, что «лизинг недвижимости - один из наиболее перспективных, но наименее развитых лизинговых продуктов в Беларуси». Специалисты объясняют эту ситуацию спецификой рынка недвижимости, на котором объекты, выставляемые на продажу, продаются с большой долей неучтенных наличных денег. Бывают случаи, выставления на продажу объектов, на которые застройщики еще не получили технические паспорта.

Однако в ряде компаний договора на поставку недвижимости в лизинг все-таки заключают. Мы побеседовали с представителями нескольких лизинговых фирм и узнали, что максимальный срок договора лизинга 5 лет, в обеспечение принимается приобретаемая недвижимость, но может понадобиться и дополнительное обеспечение, если клиент не готов сразу внести в качестве аванса 15-30% от стоимости помещения.

Также может понадобиться заключение независимых экспертов о стоимости предмета лизинга. 

Процент удорожания

Лизинговые компании предлагают заключать договора лизинга в белорусских рублях и иностранной валюте (долларах США, евро, российских рублях). Вне зависимости от валюты договора лизинговые платежи осуществляются в белорусских рублях. Так, например, по контракту в долларах США клиенты платят белорусскими рублями по курсу банка, некоторые лизингодатели к платежу в валюте добавляют комиссию за конвертацию средств.

Ставки по договорам лизинга зависят также от срока контракта и аванса, который готов внести клиент за приобретаемую недвижимость. Минимальный аванс для покупки недвижимости в лизинг в большинстве случаев составляет 15% от стоимости помещения. Процент удорожания по договорам в белорусских рублях зависит от величины ставки рефинансирования и может меняться.

Посмотрим, на каких условиях лизинговые компании готовы профинансировать покупку офиса в Минске стоимостью 50 тысяч долларов США, при условии внесения авансов в размере 15 тысяч долларов США.

Финпрофит при прочих равных готов заключить договор лизинга на 3 года в белорусских рублях, удорожание составит 18% год, процентная ставка будет находиться на уровне 36%. Специалист этого лизингового оператора посоветовал заключить договор лизинга именно в белорусских рублях, поскольку лизингополучатели, заключившие договора в иностранной валюте, несут высокие валютные риски. 

В Авангард Лизинг можно приобрести данную недвижимость в лизинг на срок от 12 до 60 месяцев. При заключении договора на 60 месяцев ставка удорожания объекта лизинга в белорусских рублях составит 16-18% в год, и процентная ставка 36-38%, в стоимость лизинга включена страховка «Полное имущественное страхование». Любопытно, что в Авангард Лизинг договоры в иностранной валюте заключаются только с предприятиями, которые имеют валютную выручку.

Активлизинг основную массу договоров заключает на 3 года, однако возможно приобрести недвижимость в лизинг и на 5 лет. Если заключать договор на 3 года – ставка удорожания в белорусских рублях составит 20%, в белорусских рублях в привязке к иностранной валюте - 10% в год.

Более наглядно стоимость приобретения недвижимости в лизинг представлена в таблице. Данные в таблице представлены только для наглядности и носят ознакомительный характер.

Допустим, договор лизинга недвижимости заключен на 5 лет в белорусских рублях, стоимость объекта лизинга 417 000 000 белорусских рублей (или примерно 50 тысяч долларов США), аванс 125 100 000 бел рублей (примерно 15 тысяч долларов):

Наименование платежа Платеж Погашение основного долга Доход лизингодателя
Всего НДС
Без НДС НДС Без НДС НДС
Задаток (аванс) 125 100 000 20 850 000        
 1 месяц 20 891 700 3 481 950 108 246 250 21 649 250 13 413 500 2 682 700
 2 месяц 15 705 471 2 617 579 3 996 250 799 251 9 091 642 1 818 328
 3 месяц 15 523 242 2 587 207 3 996 250 799 250 8 939 785 1 787 957
 4 месяц 15 341 013 2 556 836 3 996 250 799 251 8 787 927 1 757 585
 5 месяц 15 158 784 2 526 464 3 996 250 799 250 8 636 070 1 727 214
 6 месяц 14 976 555 2 496 093 3 996 250 799 251 8 484 212 1 696 842
 7 месяц 14 794 326 2 465 721 3 996 250 799 250 8 332 355 1 666 471
 8 месяц 14 612 097 2 435 350 3 996 250 799 251 8 180 497 1 636 099
 9 месяц 14 429 868 2 404 978 3 996 250 799 250 8 028 640 1 605 728
 10 месяц 14 247 639 2 374 607 3 996 250 799 251 7 876 782 1 575 356
 11 месяц 14 065 410 2 344 235 3 996 250 799 250 7 724 925 1 544 985
 12 месяц 18 887 181 3 147 864 3 996 250 799 251 11 743 067 2 348 613
 13 месяц 13 700 952 2 283 492 3 996 250 799 250 7 421 210 1 484 242
 14 месяц 13 518 723 2 253 121 3 996 250 799 251 7 269 352 1 453 870
 15 месяц 13 336 494 2 222 749 3 996 250 799 250 7 117 495 1 423 499
 16 месяц 13 154 265 2 192 378 3 996 250 799 251 6 965 637 1 393 127
 17 месяц 12 972 036 2 162 006 3 996 250 799 250 6 813 780 1 362 756
 18 месяц 12 789 807 2 131 635 3 996 250 799 251 6 661 922 1 332 384
 19 месяц 12 607 578 2 101 263 3 996 250 799 250 6 510 065 1 302 013
 20 месяц 12 425 349 2 070 892 3 996 250 799 251 6 358 207 1 271 641
 21 месяц 12 243 120 2 040 520 3 996 250 799 250 6 206 350 1 241 270
 22 месяц 12 060 891 2 010 149 3 996 250 799 251 6 054 492 1 210 898
 23 месяц 11 878 662 1 979 777 3 996 250 799 250 5 902 635 1 180 527
 24 месяц 16 700 433 2 783 406 3 996 250 799 251 9 920 777 1 984 155
 25 месяц 11 514 204 1 919 034 3 996 250 799 250 5 598 920 1 119 784
 26 месяц 11 331 975 1 888 663 3 996 250 799 251 5 447 062 1 089 412
 27 месяц 11 149 746 1 858 291 3 996 250 799 250 5 295 205 1 059 041
 28 месяц 10 967 517 1 827 920 3 996 250 799 251 5 143 347 1 028 669
 29 месяц 10 785 288 1 797 548 3 996 250 799 250 4 991 490 998 298
 30 месяц 10 603 059 1 767 177 3 996 250 799 251 4 839 632 967 926
 31 месяц 10 420 830 1 736 805 3 996 250 799 250 4 687 775 937 555
 32 месяц 10 238 601 1 706 434 3 996 250 799 251 4 535 917 907 183
 33 месяц 10 056 372 1 676 062 3 996 250 799 250 4 384 060 876 812
 34 месяц 9 874 143 1 645 691 3 996 250 799 251 4 232 202 846 440
 35 месяц 9 691 914 1 615 319 3 996 250 799 250 4 080 345 816 069
 36 месяц 14 513 685 2 418 948 3 996 250 799 251 8 098 487 1 619 697
 37 месяц 9 327 456 1 554 576 3 996 250 799 250 3 776 630 755 326
 38 месяц 9 145 227 1 524 205 3 996 250 799 251 3 624 772 724 954
 39 месяц 8 962 998 1 493 833 3 996 250 799 250 3 472 915 694 583
 40 месяц 8 780 769 1 463 462 3 996 250 799 251 3 321 057 664 211
 41 месяц 8 598 540 1 433 090 3 996 250 799 250 3 169 200 633 840
 42 месяц 8 416 311 1 402 719 3 996 250 799 251 3 017 342 603 468
 43 месяц 8 234 082 1 372 347 3 996 250 799 250 2 865 485 573 097
 44 месяц 8 051 853 1 341 976 3 996 250 799 251 2 713 627 542 725
 45 месяц 7 869 624 1 311 604 3 996 250 799 250 2 561 770 512 354
 46 месяц 7 687 395 1 281 233 3 996 250 799 251 2 409 912 481 982
 47 месяц 7 505 166 1 250 861 3 996 250 799 250 2 258 055 451 611
 48 месяц 12 326 937 2 054 490 3 996 250 799 251 6 276 197 1 255 239
 49 месяц 7 140 708 1 190 118 3 996 250 799 250 1 954 340 390 868
 50 месяц 6 958 479 1 159 747 3 996 250 799 251 1 802 482 360 496
 51 месяц 6 776 250 1 129 375 3 996 250 799 250 1 650 625 330 125
 52 месяц 6 594 021 1 099 004 3 996 250 799 251 1 498 767 299 753
 53 месяц 6 411 792 1 068 632 3 996 250 799 250 1 346 910 269 382
 54 месяц 6 229 563 1 038 261 3 996 250 799 251 1 195 052 239 010
 55 месяц 6 047 334 1 007 889 3 996 250 799 250 1 043 195 208 639
 56 месяц 5 865 105 977 518 3 996 250 799 251 891 337 178 267
 57 месяц 5 682 876 947 146 3 996 250 799 250 739 480 147 896
 58 месяц 5 500 647 916 775 3 996 250 799 251 587 622 117 524
 59 месяц 5 318 418 886 403 3 996 250 799 250 435 765 87 153
 60 месяц 5 136 189 856 017 3 996 250 799 221 283 922 56 796
Итого: 780 836 670 130 139 445 344 025 000 68 805 000 306 672 225 61 334 445

В лизинговые платежи включена стоимость страхования приобретенной недвижимости. К зачету принимается НДС в размере 130 139 445 бел. рублей.

Таким образом, покупку недвижимости в лизинг нельзя назвать доступным удовольствием. Однако в случае приобретения помещений в лизинг фирмы получают ряд дополнительных бонусов, основной из которых – возможность сэкономить на налогах, поскольку лизинговые платежи в части лизинговой ставки и амортизационных отчислений относятся на себестоимость.

Кроме того, осуществляется ускоренная амортизация объекта лизинга, что снижает размер налога на недвижимость.
Источник: Infobank.by