Как решить проблему отсутствия офиса?
27 августа 2012
Немногие фирмы могут похвастаться собственным офисом или складом. Тем, кто не имеет собственной недвижимости, приходится ежемесячно платить за аренду необходимых помещений, и такие
траты могут «съедать» существенную часть прибыли компании.
Риелторы посчитали, что за 7-8 лет арендатор выплачивает собственнику недвижимости полную стоимость помещения только за право в этом помещении работать. В собственность арендуемая недвижимость не переходит даже, если арендатор исправно платит за нее в течение 10-15 лет.
Часто предприниматели не видят для себя возможности решения проблемы с недвижимостью, поскольку собственных средств на покупку дорогостоящих квадратных метров не хватает. Да и изымать из оборота, например, 50 тысяч долларов для покупки офиса площадью 20-70 квадратных метров (из расчета стоимости одного квадратного метра в Минске от 710 до 2500 долларов США), по мнению многих, нерационально.
Ведь в условиях ограниченности ресурсов средства иногда выгоднее направить на развитие бизнеса: увеличить ассортимент предлагаемых товаров, сделать сайт компании, приобрести оборудование или нанять новых работников. Тем более что для «новоиспеченных собственников» недвижимости увеличивается налоговая нагрузка, им, кроме всего прочего, приходится платить в казну еще и налог на недвижимость.
Помочь с приобретением коммерческой недвижимости предлагают банки и лизинговые компании. Вариант покупки офиса или склада в лизинг представляется даже более выгодным, поскольку лизинговые платежи относятся на затраты и уменьшают налогооблагаемую базу. Посмотрим, на каких условиях можно купить в лизинг офис в Минске.
Далеко
не все лизингодатели готовы продавать в лизинг недвижимость. Такая ситуация объясняется тем, что недвижимость - достаточно дорогое удовольствие и клиенты стремятся заключать договора лизинга на 5 и более лет. Однако лизинговые компании часто не готовы предоставлять существенные суммы на столь длительный срок.
В компании Финпрофит считают, что «лизинг недвижимости - один из наиболее перспективных, но наименее развитых лизинговых продуктов в Беларуси». Специалисты объясняют эту ситуацию спецификой рынка недвижимости, на котором объекты, выставляемые на продажу, продаются с большой долей неучтенных наличных денег. Бывают случаи, выставления на продажу объектов, на которые застройщики еще не получили технические паспорта.
Однако в ряде компаний договора на поставку недвижимости в лизинг все-таки заключают. Мы побеседовали с представителями нескольких лизинговых фирм и узнали, что максимальный срок договора лизинга 5 лет, в обеспечение принимается приобретаемая недвижимость, но может понадобиться и дополнительное обеспечение, если клиент не готов сразу внести в качестве аванса 15-30% от стоимости помещения.
Также может понадобиться заключение независимых экспертов о стоимости предмета лизинга.
Процент удорожания
Лизинговые компании предлагают заключать договора лизинга в белорусских рублях и иностранной валюте (долларах США, евро, российских рублях). Вне зависимости от валюты договора лизинговые платежи осуществляются в белорусских рублях. Так, например, по контракту в долларах США клиенты платят белорусскими рублями по курсу банка, некоторые лизингодатели к платежу в валюте добавляют комиссию за конвертацию средств.
Ставки по договорам лизинга зависят также от срока контракта и аванса, который готов внести клиент за приобретаемую недвижимость. Минимальный аванс для покупки недвижимости в лизинг в большинстве случаев составляет 15% от стоимости помещения. Процент удорожания по договорам в белорусских рублях зависит от величины ставки рефинансирования и может меняться.
Посмотрим, на каких условиях лизинговые компании готовы профинансировать покупку офиса в Минске стоимостью 50 тысяч долларов США, при условии внесения авансов в размере 15 тысяч долларов США.
Финпрофит при прочих равных готов заключить договор лизинга на 3 года в белорусских рублях, удорожание составит 18% год, процентная ставка будет находиться на уровне 36%. Специалист этого лизингового оператора посоветовал заключить договор лизинга именно в белорусских рублях, поскольку лизингополучатели, заключившие договора в иностранной валюте, несут высокие валютные риски.
В Авангард Лизинг можно приобрести данную недвижимость в лизинг на срок от 12 до 60 месяцев. При заключении договора на 60 месяцев ставка удорожания объекта лизинга в белорусских рублях составит 16-18% в год, и процентная ставка 36-38%, в стоимость лизинга включена страховка «Полное имущественное страхование». Любопытно, что в Авангард Лизинг договоры в иностранной валюте заключаются только с предприятиями, которые имеют валютную выручку.
Активлизинг основную массу договоров заключает на 3 года, однако возможно приобрести недвижимость в лизинг и на 5 лет. Если заключать договор на 3 года – ставка удорожания в белорусских рублях составит 20%, в белорусских рублях в привязке к иностранной валюте - 10% в год.
Более наглядно стоимость приобретения недвижимости в лизинг представлена в таблице. Данные в таблице представлены только для наглядности и носят ознакомительный характер.
Допустим,
договор лизинга недвижимости заключен на 5 лет в белорусских рублях, стоимость объекта лизинга 417 000 000 белорусских рублей (или примерно 50 тысяч долларов США), аванс 125 100 000 бел рублей (примерно 15 тысяч долларов):
Наименование платежа |
Платеж |
Погашение основного долга |
Доход лизингодателя |
Всего |
НДС |
Без НДС |
НДС |
Без НДС |
НДС |
Задаток (аванс) |
125 100 000 |
20 850 000 |
|
|
|
|
1 месяц |
20 891 700 |
3 481 950 |
108 246 250 |
21 649 250 |
13 413 500 |
2 682 700 |
2 месяц |
15 705 471 |
2 617 579 |
3 996 250 |
799 251 |
9 091 642 |
1 818 328 |
3 месяц |
15 523 242 |
2 587 207 |
3 996 250 |
799 250 |
8 939 785 |
1 787 957 |
4 месяц |
15 341 013 |
2 556 836 |
3 996 250 |
799 251 |
8 787 927 |
1 757 585 |
5 месяц |
15 158 784 |
2 526 464 |
3 996 250 |
799 250 |
8 636 070 |
1 727 214 |
6 месяц |
14 976 555 |
2 496 093 |
3 996 250 |
799 251 |
8 484 212 |
1 696 842 |
7 месяц |
14 794 326 |
2 465 721 |
3 996 250 |
799 250 |
8 332 355 |
1 666 471 |
8 месяц |
14 612 097 |
2 435 350 |
3 996 250 |
799 251 |
8 180 497 |
1 636 099 |
9 месяц |
14 429 868 |
2 404 978 |
3 996 250 |
799 250 |
8 028 640 |
1 605 728 |
10 месяц |
14 247 639 |
2 374 607 |
3 996 250 |
799 251 |
7 876 782 |
1 575 356 |
11 месяц |
14 065 410 |
2 344 235 |
3 996 250 |
799 250 |
7 724 925 |
1 544 985 |
12 месяц |
18 887 181 |
3 147 864 |
3 996 250 |
799 251 |
11 743 067 |
2 348 613 |
13 месяц |
13 700 952 |
2 283 492 |
3 996 250 |
799 250 |
7 421 210 |
1 484 242 |
14 месяц |
13 518 723 |
2 253 121 |
3 996 250 |
799 251 |
7 269 352 |
1 453 870 |
15 месяц |
13 336 494 |
2 222 749 |
3 996 250 |
799 250 |
7 117 495 |
1 423 499 |
16 месяц |
13 154 265 |
2 192 378 |
3 996 250 |
799 251 |
6 965 637 |
1 393 127 |
17 месяц |
12 972 036 |
2 162 006 |
3 996 250 |
799 250 |
6 813 780 |
1 362 756 |
18 месяц |
12 789 807 |
2 131 635 |
3 996 250 |
799 251 |
6 661 922 |
1 332 384 |
19 месяц |
12 607 578 |
2 101 263 |
3 996 250 |
799 250 |
6 510 065 |
1 302 013 |
20 месяц |
12 425 349 |
2 070 892 |
3 996 250 |
799 251 |
6 358 207 |
1 271 641 |
21 месяц |
12 243 120 |
2 040 520 |
3 996 250 |
799 250 |
6 206 350 |
1 241 270 |
22 месяц |
12 060 891 |
2 010 149 |
3 996 250 |
799 251 |
6 054 492 |
1 210 898 |
23 месяц |
11 878 662 |
1 979 777 |
3 996 250 |
799 250 |
5 902 635 |
1 180 527 |
24 месяц |
16 700 433 |
2 783 406 |
3 996 250 |
799 251 |
9 920 777 |
1 984 155 |
25 месяц |
11 514 204 |
1 919 034 |
3 996 250 |
799 250 |
5 598 920 |
1 119 784 |
26 месяц |
11 331 975 |
1 888 663 |
3 996 250 |
799 251 |
5 447 062 |
1 089 412 |
27 месяц |
11 149 746 |
1 858 291 |
3 996 250 |
799 250 |
5 295 205 |
1 059 041 |
28 месяц |
10 967 517 |
1 827 920 |
3 996 250 |
799 251 |
5 143 347 |
1 028 669 |
29 месяц |
10 785 288 |
1 797 548 |
3 996 250 |
799 250 |
4 991 490 |
998 298 |
30 месяц |
10 603 059 |
1 767 177 |
3 996 250 |
799 251 |
4 839 632 |
967 926 |
31 месяц |
10 420 830 |
1 736 805 |
3 996 250 |
799 250 |
4 687 775 |
937 555 |
32 месяц |
10 238 601 |
1 706 434 |
3 996 250 |
799 251 |
4 535 917 |
907 183 |
33 месяц |
10 056 372 |
1 676 062 |
3 996 250 |
799 250 |
4 384 060 |
876 812 |
34 месяц |
9 874 143 |
1 645 691 |
3 996 250 |
799 251 |
4 232 202 |
846 440 |
35 месяц |
9 691 914 |
1 615 319 |
3 996 250 |
799 250 |
4 080 345 |
816 069 |
36 месяц |
14 513 685 |
2 418 948 |
3 996 250 |
799 251 |
8 098 487 |
1 619 697 |
37 месяц |
9 327 456 |
1 554 576 |
3 996 250 |
799 250 |
3 776 630 |
755 326 |
38 месяц |
9 145 227 |
1 524 205 |
3 996 250 |
799 251 |
3 624 772 |
724 954 |
39 месяц |
8 962 998 |
1 493 833 |
3 996 250 |
799 250 |
3 472 915 |
694 583 |
40 месяц |
8 780 769 |
1 463 462 |
3 996 250 |
799 251 |
3 321 057 |
664 211 |
41 месяц |
8 598 540 |
1 433 090 |
3 996 250 |
799 250 |
3 169 200 |
633 840 |
42 месяц |
8 416 311 |
1 402 719 |
3 996 250 |
799 251 |
3 017 342 |
603 468 |
43 месяц |
8 234 082 |
1 372 347 |
3 996 250 |
799 250 |
2 865 485 |
573 097 |
44 месяц |
8 051 853 |
1 341 976 |
3 996 250 |
799 251 |
2 713 627 |
542 725 |
45 месяц |
7 869 624 |
1 311 604 |
3 996 250 |
799 250 |
2 561 770 |
512 354 |
46 месяц |
7 687 395 |
1 281 233 |
3 996 250 |
799 251 |
2 409 912 |
481 982 |
47 месяц |
7 505 166 |
1 250 861 |
3 996 250 |
799 250 |
2 258 055 |
451 611 |
48 месяц |
12 326 937 |
2 054 490 |
3 996 250 |
799 251 |
6 276 197 |
1 255 239 |
49 месяц |
7 140 708 |
1 190 118 |
3 996 250 |
799 250 |
1 954 340 |
390 868 |
50 месяц |
6 958 479 |
1 159 747 |
3 996 250 |
799 251 |
1 802 482 |
360 496 |
51 месяц |
6 776 250 |
1 129 375 |
3 996 250 |
799 250 |
1 650 625 |
330 125 |
52 месяц |
6 594 021 |
1 099 004 |
3 996 250 |
799 251 |
1 498 767 |
299 753 |
53 месяц |
6 411 792 |
1 068 632 |
3 996 250 |
799 250 |
1 346 910 |
269 382 |
54 месяц |
6 229 563 |
1 038 261 |
3 996 250 |
799 251 |
1 195 052 |
239 010 |
55 месяц |
6 047 334 |
1 007 889 |
3 996 250 |
799 250 |
1 043 195 |
208 639 |
56 месяц |
5 865 105 |
977 518 |
3 996 250 |
799 251 |
891 337 |
178 267 |
57 месяц |
5 682 876 |
947 146 |
3 996 250 |
799 250 |
739 480 |
147 896 |
58 месяц |
5 500 647 |
916 775 |
3 996 250 |
799 251 |
587 622 |
117 524 |
59 месяц |
5 318 418 |
886 403 |
3 996 250 |
799 250 |
435 765 |
87 153 |
60 месяц |
5 136 189 |
856 017 |
3 996 250 |
799 221 |
283 922 |
56 796 |
Итого: |
780 836 670 |
130 139 445 |
344 025 000 |
68 805 000 |
306 672 225 |
61 334 445 |
В лизинговые платежи включена стоимость страхования приобретенной недвижимости. К зачету принимается НДС в размере 130 139 445 бел. рублей.
Таким образом, покупку недвижимости в лизинг нельзя назвать доступным удовольствием. Однако в случае приобретения помещений в лизинг фирмы получают ряд дополнительных бонусов, основной из которых – возможность сэкономить на налогах, поскольку лизинговые платежи в части лизинговой ставки и амортизационных отчислений относятся на себестоимость.
Кроме того, осуществляется ускоренная амортизация объекта лизинга, что снижает размер налога на недвижимость.
Источник:
Infobank.by