Брать или не брать? Вот в чем вопрос

Жилищный вопрос – наболевшая проблема для многих белорусов, и решать ее надо несмотря ни на какие кризисы. Сегодня взять кредит и строить стало гораздо сложнее, и, что немаловажно, дороже. Процентные ставки по кредитам выросли как грибы после дождя. Но что делать обычным людям в таких условиях? Отказаться от долгожданной квартиры или брать-таки кредит по сумасшедшим «ценам»? Попытаемся разобраться в этом.

Цена денег

Все, кто хоть мало-мальски интересуются финансовыми вопросами, понимают, что белорусской экономике и ее финансовому сектору не удалось избежать кризисных явлений, преследующих весь остальной мир. И сегодня ставки по кредитам на жилье выросли очень ощутимо.

По нашим исследованиям (рейтинги кредитов на недвижимость) за три последних месяца рост ставок составил 1-6% в бел. рублях, 2-8% в валюте. В августе нормой считалось кредитование недвижимости под 12 % годовых в иностранной валюте, 16% в рублях, а сегодня ставка по кредитам составляет 17-20% в рублях, и до 23% - в валюте. Если к тому же вспомнить, что сумма по ипотечным кредитам внушительная, а срок – большой, то стоимость кредита в результате возрастает многократно.

Пару месяцев назад взяв кредит на сумму 30 000 долл. США, по ставке в среднем 12% годовых, вы бы переплатили за 15 лет (срок кредитования) «всего» 27,9тыс. долл. США. Взяв кредит по той же программе по ставке 23% годовых сейчас, вам придется переплатить 42,8тыс. долл. США за те же 15 лет. Как видим, стоимость кредита возросла за последние месяцы очень существенно: 42,8 – 27,9 = 14,9тыс. дол. США.
Безусловно, эти подсчеты приблизительны, и разница в стоимости кредита за год составляет меньше 1тыс. долл. США, но каждый здравомыслящий потребитель считает свои деньги. Не думаю, что почти 15тыс. долларов для рядового потребителя в Беларуси останутся незаметными.

К доводам о переплате по кредиту стоит добавить, что некоторые банки вообще приостановили свои программы кредитования. Это снизило предложение денег, сделало и делает их еще более дорогими. Отметим, что в условиях нехватки денежных средств, и особенно, валютных, последние законодательные акты Национального Банка Республики Беларусь говорят о стремлении ограничить отток валютных средств из страны. Острая нехватка иностранной валюты сделала кредиты в долларах и евро в некоторых случаях более дорогими, чем рублевые кредиты. В условиях дефицита ресурсов банки вынуждены ограничивать риски и ограждать себя высокими ставками на финансовые ресурсы.

Комментарий начальника управления информации Национального банка Республики Беларусь Анатолия Федоровича Дроздова:
─ Сегодня спрос на ипотечные кредиты резко вырос. Так, с начала этого года объем ипотечного кредитования в банках вырос в 5,8 раз. Наибольший рост был замечен в последние несколько месяцев. Это значит, что ипотечные кредиты на общих основаниях стали выдаваться почти в 6 раз чаще. Естественно, что в таких условиях, банки испытывают ощутимую нехватку финансовых ресурсов. Из-за этого им приходится повышать ставки по ипотечным кредитам, чтобы хоть как-то снизить спрос.

В условиях уменьшения ресурсной базы, роста спроса на кредиты, банкам требуется дополнительная защита. И дать ее может лишь государство. Это уже произошло в Америке, где были национализированы крупнейшие кредитно-финансовые учреждения, в Европе.

Следует признать, что у нас ставки по кредитам на жилье для нуждающихся в улучшении жилищных условий до сих пор практически не повышались. В ноябре, например, ОАО «АСБ «Беларусбанк» повысил ставки по льготным кредитам в белорусских рублях, выдаваемых из ресурсов банка, с 14 % до 15 % годовых. Льготные кредиты, выдаваемые в порядке очередности, определяемом исполкомами, выдаются по-прежнему по ставке 5% годовых. Государство продолжает поддерживать систему льготного кредитования, поэтому можно рассчитывать на то, что и в ближайшем будущем существенно ставки по таким кредитам сильно не изменятся.

Комментарий начальника управления информации Национального банка Республики Беларусь Анатолия Федоровича Дроздова:
─ Что касается кредитования недвижимости по льготным ставкам (5%), то здесь ситуация намного лучше. Наблюдается незначительное увеличение объемов кредитования, всего около 15 %. В этом плане нехватки финансовых ресурсов не ощущается.

Цена недвижимости

Заметно выросшие ставки кредитов на недвижимость должны были снизить экономическую активность в данном секторе экономики, уменьшив спрос на нее, а значит, и цены. Но снижаются ли цены на недвижимость на самом деле?

Комментарий заместителя директора АН «Вива-инвест» Вадима Александровича Тачкина:
─ Оказавшись под влиянием последствий мирового финансового кризиса, рынок жилой недвижимости Беларуси отличается относительной устойчивостью: цены на строящиеся квартиры не снижаются, хотя и имеют едва заметную тенденцию сокращения темпов роста.

Единственный кластер рынка недвижимости, показавший отрицательную динамику цен – это трех-, четырехкомнатные квартиры, размещенные на вторичном рынке жилья. Эта область рынка первой испытала на себе падение покупательской способности, которое произошло из-за сильного роста стоимости долгосрочных денежных активов, а также из-за введенных с середины октября различного рода ограничений в выдаче кредитов на жилье. Все это поставило задачу покупки дорогостоящей квартиры в разряд трудновыполнимых.

Положительная динамика цен также поддерживается инфляцией, недостатком собственных и заемных средств, повышением стоимости строительных работ и материалов, а также ростом кредиторской задолженности основных государственных заказчиков

Рисунок 1.

Очевидно, что на сегодняшний день темпы роста цен на жилье замедлились, но остановится ли рост в будущем? Станет ли дешеветь недвижимость в ближайшее время?

Комментарий заместителя директора АН «Вива-инвест» Вадима Александровича Тачкина:
─ До конца текущего года при отсутствии шоков спроса и предложения, рынок жилой недвижимости будет формироваться под влиянием обозначенных выше факторов и следовать сложившейся линии тренда цен. Построение прогнозов на ближайшую перспективу в условиях неопределенности, в которых находится международный рынок капитала, нецелесообразно.

Потенциал рынка для роста в долгосрочной перспективе огромен. Согласно общей классической модели четырехфазного развития рынка, сегодняшний рынок недвижимости Беларуси находится в стадии экспансии, что подтверждается не только положительной динамикой цен и арендных ставок, но также недостатком свободных площадей и ростом нового строительства.

Показатель обеспеченности жильем белорусов по сравнению с государствами-соседями довольно низкий: если в европейских странах он составляет 30-35 кв.м. на душу населения, то в Беларуси – в среднем 24 кв.м., в Минске – 20 кв.м. Рост рынка свидетельствует о его бурном развитии, однако до решения жилищной проблемы еще очень далеко. Темпы ввода нового жилья в эксплуатацию с учетом прогнозируемой демографической динамики позволят теоретически к 2012 году достичь нормы обеспеченности в 28 и 23 кв.м. соответственно по Беларуси и Минску. Таким образом, в ближайшее время роль ипотечного кредитования на рынке недвижимости сохранит свою важную роль.

Что делать, и как жить дальше?

Очевидно, что дорогостоящие кредиты сделали невыгодной покупку 3-х и 4-х комнатной квартиры. Однако тем, кто решает свой жилищный вопрос, зачастую достаточно и одной, двух комнат. А цены на такие квартиры продолжают расти, хоть и немного медленнее.

Что же делать в такой ситуации?

Совет дает начальник управления информации Национального банка Республики Беларусь Анатолий Федорович Дроздов:

─ В данной ситуации посоветовать можно лишь одно: если существует возможность не брать кредит (сейчас – прим.www.infobank.by) - надо ею воспользоваться. Сегодня условия кредитования говорят не в пользу потребителей, поэтому целесообразно отказаться от долгового бремени. Следует помнить, что кредит придется возвращать, а ипотечный кредит – это, как правило, длительный и дорогостоящий долг.

Предположим, что вы проживаете в съемной квартире, и она обходится вам в немалую сумму. Я думаю, вы без труда можете посчитать, во сколько вам обходится съемное жилье в годовом исчислении. Если вы рассчитываете приобрести квартиру с помощью кредитных средств, то посчитайте, во сколько и это вам обойдется. Посчитайте приблизительно сумму, которую вы переплатите, взяв кредит сейчас. После сумму, которую вы бы переплатили, взяв кредит два месяца назад. Уверяю вас, что если сумма кредита, который вы хотите взять на покупку квартиры, составляет 30-50 тыс. долларов США, то разница в переплате сейчас и два месяца назад будет колоссальной.

Сравнив ее с той суммой, которую вы выплачиваете за аренду съемной квартиры, и вы поймете, что за эти деньги можете снимать квартиру еще года три. Логично возникает вопрос: а стоит ли спешить? Может лучше подождать год? Как представитель Национального банка Республики Беларусь, я ответственно заявляю, что через полгода-год ситуация изменится кардинальным образом. Я уверен, что стоимость кредитных средств значительно снизится.

Подсчитаем, сравним и сделаем вывод о целесообразности приобретения жилой недвижимости.
Если взять однокомнатную квартиру в не самом престижном районе Минска, то в среднем за аренду вам придется выложить 300 долл. США в месяц. Следовательно, за год вы потратите 300*12=3600 долл. США при неизменных ставках аренды. Предположим несущественный рост ставок, что приведет к уплате 4тыс. долл. США за год.

Как отмечалось ранее, при покупке квартиры с помощью ипотечного кредита сегодня вы переплатите (по сравнению с августом 2008 года) около 15тыс. долл. США за 15 лет при сумме кредита 30 тыс. долл. США. А если кредит нужен в сумме 50тыс. долл. США – разница окажется около 25 тыс. долл. США.

Безусловно, подсчет лишь приблизительный, однако вывод напрашивается сам собой: подождав год, потребитель не упустит ничего, а, возможно, сэкономит порядка 10 – 20тыс. долл. США.

---

Евгений Черный, cпециально для www.infobank.by,