Лизинг недвижимости. Как это происходит?

Лизинговая деятельность является одним из видов инвестиционной деятельности по приобретению имущества, то есть суть лизинга заключается в инвестировании лизингодателем временно свободных и/или привлеченных денежных средств в развитие предприятия-лизингополучателя.

Лизинг недвижимости является особым направлением в лизинге. Это обусловлено как спецификой самого предмета, так и особенностями законодательства в отношении недвижимого имущества. Объектами могут быть административные здания, офисные и складские помещения, иные объекты недвижимости. Срок лизинга, как правило, от года до пяти лет.

Основными преимуществами приобретения недвижимости в лизинг являются:
- объект лизинга в течение срока действия договора лизинга не подлежит переоценке (что очень актуально на фоне ежегодного роста цен на недвижимость и аренду помещений),
- залогом является приобретаемый объект недвижимости (в случае привлечения кредита для покупки недвижимости у предприятий не хватает имущества для обеспечения сделки на такую сумму).

Недостатком приобретения именно недвижимости в лизинг является то, что не весь лизинговый платеж относится на затраты предприятия, так как в соответствии с законодательством недвижимость нельзя ускоренно самортизировать за срок лизинга. Поэтому в лизинговом платеже в части возмещения контрактной стоимости объекта лизинга на затраты относится только часть в сумме ежемесячной амортизации.

Если предприятие – потенциальный лизингополучатель - решило приобрести в финансовый лизинг недвижимость, начать естественно нужно с выбора продавца объекта недвижимости и, конечно же, лизинговой компании.

Важно! В соответствии с действующим законодательством, государственной регистрации недвижимого имущества подлежат сделки с ним и права на него.

Соответственно и договор финансового лизинга подлежит государственной регистрации. Проблема в следующем - законодательством установлено, что договор финансового лизинга должен быть заключен раньше, чем договор купли-продажи.
 
Это приводит к парадоксальной ситуации, когда еще до заключения договора купли-продажи между продавцом объекта недвижимости и лизинговой компанией и наступления момента перехода права собственности к лизингодателю, уже нужно регистрировать договор финансового лизинга. Данная ситуация может быть разрешена путем выстраивания четкой схемы взаимоотношений между всеми участниками сделки.

В соответствии с законодательством недвижимость продается с помощью аукциона. Лизинговая компания подает документы на участие в аукционе и перечисляет плату за услугу проведения аукциона. Эти расходы в дальнейшем относятся к формированию стоимости объекта недвижимости и, соответственно, увеличивают стоимость приобретаемого имущества.

Вторым этапом сделки является регистрация заключенных договоров. Исчерпывающий перечень документов, предоставляемых для государственной регистрации договора лизинга, договора купли-продажи и основанных на них возникновения перехода и прекращения прав утвержден законодательно и нет смысла рассматривать его подробно.

Важно! В случае, если отчуждение недвижимого имущества проводилось в порядке исполнения решения суда, государственной регистрации договора купли-продажи не будет.

В этом случае победителю торгов передаются протокол аукциона и акт передачи объекта недвижимости, которые государственной регистрации не подлежат. Но это, конечно же, не освобождает лизингодателя от обязанности зарегистрировать приобретенное имущество в соответствии с законодательством.

Параллельно разбираемся с земельным участком. Если это отдельно стоящее строение с выделенным земельным участком, то можно считать, что участникам сделки повезло и на оформлении земельного участка они сэкономят немало времени. Если приобретается несколько строений из, допустим, производственной базы, то земельные участки под строения придется выделять.
Причем у Продавца объекта недвижимости и лизингополучателя взгляды на размеры выделяемых участков, как правило, расходятся.
 
Решение вопросов, например, об отдельном въезде на территорию, дорогах к зданию может тянуться месяцами.

Третий этап – оплата и оформление передачи объекта лизинга. Лизингополучатель перечисляет аванс лизинговой компании. Лизинговая компания рассчитывается с продавцом недвижимости и с этого момента начисляются проценты по лизинговой сделке.

Это не означает, что в текущем или следующем месяце лизингополучатель начнет возмещать стоимость объекта недвижимости. Сначала лизинговая компания должна оформить в собственность недвижимость и передать ее лизингополучателю. Продавец объекта недвижимости предоставляет покупателю (лизинговой компании) документы для передачи последнему имущества в собственность (акт приема-передачи объекта лизинга в трех экземплярах, товарную накладную, акт о приеме-передаче основных средств формы ОС-1).
 
Лизингодатель, приняв от продавца объект недвижимости, передает его по актам и товарной накладной в пользование лизингополучателю и регистрирует переход права собственности. В случае привлечения заемных средств для расчета с продавцом недвижимости лизинговая компания передает объект недвижимости в залог банку. Договор залога также подлежит государственной регистрации.

Получив документы (свидетельство, технический паспорт), подтверждающие переход права собственности к лизингодателю, недвижимость нужно застраховать. Если договором финансового лизинга обязанность по страхованию возложена на лизингополучателя, то он обязан после получения имущества в пользование застраховать его и предоставить копию страхового полиса лизингодателю (ежегодно, в течение срока действия договора).
Если же обязанность по страхованию объекта лежит на лизингодателе, то страхует, естественно, он. Так как страховать объекты можно на срок не более года, а срок лизинга по договору обычно более трех лет, то страховая премия, уплачиваемая лизингодателем, делится на двенадцать частей и закладывается в лизинговую ставку. Отнести эти расходы к формированию стоимости, к сожалению, невозможно, так как страховая премия рассчитывается ежегодно и конкретную сумму за три года узнать нельзя.

Корректировать стоимость объекта недвижимости дополнительным соглашением к договору финансового лизинга, узнав сумму страховой премии на следующий год также нельзя, так как объект лизинга в течение срока договора не переоценивается.

После этого оформление сделки можно считать законченным. Лизинговая компания предоставляет лизингополучателю график платежей, где учтены все расходы по оформлению сделки. Лизинговая ставка по договорам на недвижимость в связи с высокой стоимостью и длительным сроком всегда ниже, чем по договорам с другими объектами лизинга.

Но в процессе оформления сделки возникает множество дополнительных расходов, которые закладываются в лизинговую ставку и приводят к значительному удорожанию сделки в целом.

В график лизинговых платежей включаются:
- возмещение стоимости приобретенного объекта недвижимости,
- расходы на проведение аукциона,
- возмещение процентов банку,
- доход лизингодателя,
- расходы на государственную регистрацию договора лизинга и договоров залога,
- расходы по государственной регистрации оформления права собственности на имущество и земельный участок,
- расходы на страхование объектов недвижимости,
- возмещение уплачиваемого лизинговой компанией земельного налога и пр.

После уплаты всех лизинговых платежей лизингополучатель перечисляет лизинговой компании выкупную стоимость объекта лизинга и получает акт приема-передачи объекта финансового лизинга в собственность в трех экземплярах.

Все! Оформляем право собственности на недвижимость

---

www.infobank.by