5 октября агентство недвижимости «МИЛХАУС ЭСТЕЙТ МЕНЕДЖМЕНТ» провело презентацию в своем офисе (бизнес - центр «Немига-Сити») с участием партнеров, учредителей и инвесторов, а также представителей прессы. На презентации были озвучены как уже проведенные компанией наиболее крупные сделки с коммерческой недвижимостью, так и дальнейшие перспективы развития компании.

---

Корреспонденту www.infobank.by удалось побеседовать с директором «МИЛХАУС ЭСТЕЙТ МЕНЕДЖМЕНТ»-
Муравейко Александром Леонидовичем.

Александр Леонидович, какой смысл Вы вкладываете в название Вашей компании и ее логотип?

Estate Management – это управление недвижимостью, а Millhouse – это в узком смысле – мельница, а в широком – мельница с прилежащими постройками, усадьба. Соответственно Estate Management - это имя нарицательное, а Millhouse -имя собственное. Мельница воспринимается нами как в прямом, так и переносном значении – то есть мы «перевариваем», «перемалываем» и получается профессионально «обработанный» объект недвижимости.

В чем уникальность Вашего проекта?

Уникальность его состоит в том, что в настоящее время ни одно агентство в Республике Беларусь не занимается исключительно коммерческой недвижимостью. Мы занимаемся только этим. Агентства занимаются всем и всяким, чтобы обеспечить выручку, а Вы сами знаете, что невозможно быть специалистом сразу во всех отраслях. Ведь квартиры и коммерческая недвижимость настолько далеки руг от друга, как например, недвижимость и медицина, то есть они практически не имеют точек соприкосновения.

Кроме того, на самом деле в Беларуси не все так, как говорят и пишут – «все мертво, нет денег, нет финансовых потоков». И если раньше инвесторы были достаточно ограничены по своим финансовым возможностям, то сейчас приходят институциональные инвесторы, в портфеле у которых миллионы долларов. Дефицит коммерческой недвижимости есть, спрос на нее серьезный. А специалистов в области коммерческой недвижимости в Беларуси мало.

А почему сформировался такой спрос на коммерческую недвижимость?

Потому что для инвесторов нет альтернатив кроме недвижимости, ведь нет фондового рынка. Если у человека есть деньги и при этом он уже удовлетворил свои потребности, купил квартиру, машину, то дальше в чем сбережения держать, в банке? В долларах, которые постоянно девальвируются? В золоте, слитках? Остается недвижимость. Она постоянно растет в цене, может приносить пользу, ее можно сдавать в аренду и так далее.

То есть альтернатив у недвижимости особых нет, это также ответ на вопрос «почему растут цены на недвижимость, в том числе и на жилую». Просто на рынке коммерческой и жилой недвижимости действуют разные игроки. Если у человека есть 50-100тыс.долларов, он покупает квартиру, если у него есть миллион, то глупо ему покупать 10 квартир, он будет вкладываться в объекты коммерческой недвижимости.

Какое количество сделок происходит привлечением кредитов банков?

В последнее время очень большое количество сделок, как в сфере жилой недвижимости, так и в коммерческой недвижимости, происходит с участием кредитов банков, а также с продажей в лизинг. Сейчас это порядка 50% от общего количества сделок, число это ограничивается вопросами налогообложения, а так бы было еще больше.

Можно ли сказать, что в сфере коммерческой недвижимости сейчас идут такие же тенденции, как например, в банковской сфере, что приходят российские, украинские игроки?

Да, приходят, в 2007 году это стало отчетливо видно. Идут не просто люди, которые имеют небольшую сумму и хотели бы ее потратить на приобретение недвижимости, а идут серьезные инвесторы, как русские, так и литовские, шведские, австрийские, которые могут позволить купить себе на корню целые кварталы, серьезные объекты. Раньше они изучали, приценивались, проводили маркетинговые исследования. А сейчас они целенаправленно, серьезно занимаются покупкой.

В СМИ часто этот вопрос освещается таким образом, что западные инвесторы не хотят идти на наш рынок в силу несовершенства законодательства. Так ли это?

У нас есть национальные особенности, но они есть везде.

Может быть, в последнее время были какие-то подвижки по законодательству в лучшую сторону?

Нет, это общие тенденции развития рынка. Дело в том, что рынки Польши, Литвы и прочие уже прекратили свой рост, который был ранее. В свете этого белорусский рынок кажется более перспективным.

Если коснуться вопросов инвестирования в странах - ближайших соседях, таких как Польша, Болгария, то там тоже есть нюансы и сложности. Конечно, иностранного инвестора может пугать незнание законов и национальных нюансов, но они, поверьте, есть и в других странах. Поэтому иностранные инвесторы часто привлекают белорусских партнеров, которые владеют ситуацией на нашем рынке и совместными усилиями – одни финансированием, другие участием – пытаются реализовывать свои проекты.

Можете ли Вы назвать на Ваш взгляд несколько крупнейших риэлтерских компаний Беларуси? В чем их секрет успеха и что Ваша компания намерена делать, чтобы добиться успеха на рынке?

Наиболее известные агентства в сфере коммерческой недвижимости – это «Твоя столица» и компания «Вива Инвест», которая на настоящий момент бурно развивается, вот, наверное, и все. У них есть опыт, накопленные знания – вот и весь секрет их успеха…но не могу сказать, что они на каком-то качественно ином уровне.

Если сейчас посмотреть на количество объектов, присутствующих в экспозиции на крупнейших сайтах, например, на tut.by, realt.by, мы уже выступаем вперед. У нас не стоит вопрос привлечения клиентов, а стоит вопрос качественно «переработать» то что есть. Есть также и другая специфика. Если другие агентства готовы браться за все подряд, за любых клиентов, то мы ведем сделку целенаправленно, имея четкие эксклюзивные договорные отношения с собственником.

Вы хотите сказать, что можете отказать клиентам, если они не соответствуют вашим критериям?

Конечно, достаточно большое количество сделок по совокупности не приходят к своему логическому завершению по каким-то ограничениям. Например, сейчас у нас есть один большой объект, и не значит, что первый пришедший его купит. При хорошей экспозиции объекта всегда есть возможность выбирать клиентов.

Есть ли у вас некий прогноз по росту цен на коммерческую недвижимость?

Ближайшее время, то есть в краткосрочной перспективе, цены на недвижимость однозначно будут расти. Сказать, что будет в средней и долгосрочной перспективе, я не могу, так как на это влияют объективные факторы. Наиболее динамичным фактором, который влияет на рост цен, является себестоимость недвижимости, в том числе себестоимость стройматериалов и прочее. В настоящее время реальная себестоимость недвижимости достаточно высока. А ведь застройщик не может продать дешевле себестоимости. Говорят, что себестоимость недвижимости 400-600 долларов за метр, но это все ерунда. Ведь все составляющие себестоимости – достаточно высоки.

А второй фактор – это кадастровая стоимость земли, которая была утверждена месяца два назад – она просто сумасшедшая, коммерческие структуры к ней даже еще не готовы. То есть сейчас нет ни одного фактора, который бы послужил основанием для снижения цены на недвижимость: кадастровая стоимость, себестоимость, спрос-предложение, отсутствие альтернативных вариантов для инвестирования …плюс к этому доллар девальвируется, а объекты становятся по своим функциональным характеристикам более качественными.

Александр Леонидович, скажите, каким образом повлияет принятие закона об ипотеке на коммерческую недвижимость?

Де факто ипотека и так существует, потому что все сделки, идущие с кредитованием банков, как правило, осуществляются под залог недвижимости.

Каковы сейчас тенденции по предложению недвижимости различного назначения?

Сейчас наблюдается огромный спрос на производственные, складские помещения и объекты торгово-развлекательного характера. Иностранные инвесторы более всего интересуются торгово-развлекательными объектами, складской и производственный сектор тоже достаточно востребован.

В данный момент стоимость складской и производственной недвижимости в пять раз дешевле офисной. Я же убежден, что эти помещения гораздо более перспективны. Ведь создать производственное помещение достаточно сложно, для производства нужны те же стены, стройматериалы, земельный участок, а электричества и коммуникаций требуется, например, гораздо больше. Кроме того, производство не сделаешь в десять этажей, как офис. Поэтому я считаю, что оно не должно стоить дешевле, чем офисное помещение.

Александр Леонидович большое спасибо за то что поделились своими знаниями. А наш портал в свою очередь желает Вам и Вашему агентству процветания и успеха!