22 июля 2011 г.

Просроченная ипотека для «трудолюбивых»

Ипотечное жилищное кредитование в Беларуси, дешевое и доступное каждому - уже в первом полугодии 2011 года. Именно это накануне нынешнего кризиса обещали нуждающемуся в жилье народу чиновники и депутаты. Но в материальную плоскость громкие обещания пока не переросли. Более того, пришлось сворачивать даже некоторые действующие формы кредитования жилищного строительства.

Наиболее образно в феврале нынешнего года охарактеризовал ипотеку Сергей Дубков, заместитель председателя правления Национального банка Беларуси: «Ипотека - это удел трудолюбивых, которые думают о завтрашнем дне своем и своих детей. Это повсеместный инструмент, инструмент не для бедных, не для богатых, а для тех, кто работает. И в нашей стране таких - подавляющее большинство».

Уже история

Закон об ипотеке белорусские депутаты приняли уже давно – в мае 2008 года. Одновременно утвердили дополнения в Гражданский процессуальный кодекс по обращению взыскания на жилой дом или квартиру, обремененные ипотекой. Таким образом, была создана правовая основа системы долгосрочного ипотечного кредитования, в том числе обращения взыскания на недвижимость – предмет ипотеки. Президент подписал закон в июне того же года, а в силу этот акт вступил еще через полгода.

Уже тогда эксперты начали предсказывать, во-первых, увеличение объемов строительства из-за облегчения процедуры получения населением кредитов под залог недвижимости, а, во-вторых, рост спроса и, как следствие, новый виток цен. Ожидалось также формирование полноценного рынка закладных – ценных бумаг, имеющих свободное хождение на территории страны. Эти предсказания не сбылись.

Но еще не практика

Классическую ипотеку планировали «запустить» с 1 июля нынешнего года. Говорили об этом настолько уверенно, что некоторые люди стали всерьез готовиться к замещению ипотекой института поручительства. Тем более что последний, фактически, отжил свое и стал почти тормозом жилищного строительства. Поручителей найти сложно, соответственно, и кредит не взять.

На этом фоне ипотека превратилась в подобие спасательного круга для белорусских чиновников. Но есть проблемы… Ипотека пока не превратилась в локомотив развития строительной отрасли и всей экономики. Банки не торопятся открывать ипотечные линии.

Они хотят получить право выселять любого заемщика, не способного оплачивать ипотечный кредит, из заложенной квартиры, даже если в составе его семьи имеются несовершеннолетние дети и недееспособные граждане.

Закона такого пока нет. Уже не первый год депутаты (с подачи исполнительной власти) планируют внести соответствующие дополнения в Жилищный Кодекс. В его новом проекте уже появилась такая норма, и она была принята в первом чтении. Но она вступает в непримиримое противоречие не только с другими законодательными актами (в том числе и защищающими права детей), но и со всей предыдущей многолетней государственной социальной политикой.

Социальная ответственность бизнеса

Вероятнее всего, депутаты не осмелятся переступить через такие серьезные препятствия. Не исключено, что Жилищный Кодекс могут принять с какими-нибудь оговорками. Банкиров могут заставить взять на себя риски либо их часть. Если исключений в законе не будет, все равно очень сомнительно, чтобы банки и сами в дальнейшем принимали решения о выдаче ипотечных кредитов, например, семьям с малолетними детьми. А вдруг дойдет до выселения?.. Каким же монстром предстанет банк в глазах общественного мнения! Да и не разрешат этого сделать никогда. Государство в каждом конкретном случае обязательно публично вступится за таких банкротов и будет защищать их. За чей счет? Банков, разумеется…

Обсуждают вопрос о возможности принять закон о банкротстве физических лиц, который будет защищать права кредитополучателей. Какие-то потери могут возместить страховые взносы.

Однако позиция банков однозначна – они просят разрешить им продавать жилье должника с малолетними или недееспособными не с согласия (заложено в проекте нового Жилищного Кодекса), а с уведомления органов опеки и попечительства за 3 месяца до выселения. При этом нужно сформировать жилищный фонд, предназначенный для расселения банкротов. Вероятно, государство предложит банкам оплатить и его.

Безусловно, количество выселяемых семей было бы незначительно, но даже такие единичные истории в не совсем привыкшем к суровым реалиям рынка белорусском обществе способны вызвать потрясения.

Нужно иметь ввиду, что государство кровно заинтересовано в сохранении не только социальной стабильности, но и безопасности банков (основы всей финансовой системы страны). Поэтому все равно будут искать компромисс, но получится он явно с перекосом в чью-то сторону.

По Сеньке ли шапка

Еще одна очень важная проблема – низкий уровень доходов основной части населения страны. Когда-то была поставлена задача довести среднюю месячную зарплату в Беларуси до уровня средней стоимости квадратного метра жилья. Сейчас это – более $1 тыс. Величина даже приблизительно недоступная в сколько-нибудь поддающемуся прогнозированию время. Так что зарплата среднего белорусского заемщика банкам ничего не гарантирует. Но есть еще неучтенные, «серые» доходы. И многие белорусы при обращении к ипотеке будут опираться именно на них.

Стоимость ипотечного кредита в Беларуси будет высокой, хотя первый его общепризнанный признак – дешевизна и долгосрочность. Как сделать ипотеку в Беларуси дешевой - над этим придется поломать голову. В большинстве стран мира стоимость ипотечного кредита рассчитывается просто: берут учетную ставку центробанка и добавляют к ней не более 1,5-2% интереса банка. В нашей стране эта самая учетная ставка на днях выросла до 20%.

Этим все сказано… Даже если внесут все необходимые поправки в законодательство, ипотечные кредиты у нас неизбежно будут дорогими. Разница с обычным кредитом будет в отсутствии поручителей и реальным шансом потерять свое жилье. А помимо обслуживания кредитного долга, клиент должен будет оплачивать страховку квартиры и собственной жизни.

Возможно, Беларусь будет строить какую-то собственную оригинальную ипотечную модель, потому что все имеющиеся нам, как всегда, не подходят.

Имеется опыт

Ипотека – это залог недвижимого имущества (зданий и строений, земельных участков) и иного имущества, которое в силу законодательства может быть приравнено к недвижимым вещам, а также имущества, которое будет создано в будущем, а на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным.

По оценкам экспертов, около 80% недвижимости в мире покупается на заемные средства под залог приобретаемой недвижимости. Процентная ставка по ипотечному кредиту везде разная и зависит от ставки рефинансирования. Это заложено в самой сути ипотечного кредита: банк берет кредит у центрального банка под его процентную ставку и выдает кредит своим клиентам под тот же процент плюс интерес банка.

Государство обычно стимулирует ипотеку, стимулируя тем самым экономику на продолжительный период. Уровень ставок в разных странах соизмерим. Исключение – Россия с более высокими ставками и низким уровнем ипотеки (не более 15% жилья). В европейских странах этот показатель в 3-4 раза выше.

Единой модели ипотечного кредитования в мире не существует. Многие европейские страны пользуются одноуровневой системой ипотечного кредитования. Ипотечные банки самостоятельно выпускают ценные бумаги, по которым привлекают средства в течение долгого времени. Особенность двухуровневой системы ипотечного кредитования – банк-кредитор и банк, выпускающий ипотечные ценные бумаги - не являются одной организацией. Она получила распространение в Соединенных Штатах Америки.

Эксперты обращают внимание, что страны, начавшие использовать опыт США, постепенно отказались от этой модели в пользу европейских систем. При этом в некоторых европейских странах, наоборот, отходят от привычной работы и обращаются к ипотечной модели США.

Несколько фактов

Во Франции есть свои особенности - на сберегательном счете можно накапливать определенную сумму и после этого вкладчик имеет право получить льготный жилищный кредит под 4-4,8%.

В Германии стоимость ипотечного кредита колеблется в пределах 4,15-4,75% годовых, в США - 1,75-4,75%, Израиле - 1,5-4,5%, Греции - 4,65-5,52%, Японии - 1,6-2,1%, Великобритании – 2-2,5%, Австралии - 6,0-6,5%.

---

www.infobank.by