7 февраля 2011 г.

Рейтинг кредитов на коммерческую недвижимость

В данном обзоре мы остановились на перечне кредитов, которые предлагаются белорусскими банками бизнесу для приобретения коммерческой недвижимости. Несмотря на то, что данный вид кредитования представляет собой инвестиционный кредит, мы не рассматривали значительные суммы, поскольку условия такого финансирования почти всегда являются результатом торга между банком и кредитополучателем.

В этой связи мы рассчитали относительно небольшой инвестиционный кредит, на сумму 120 млн рублей, который может служить ориентиром для предприятия малого или среднего бизнеса. На эту сумму кредита с учетом определенного собственного участия вполне можно приобрести небольшой офис, складское помещение или объект торговли.

Итак, перед представлением результатов расчетов остановимся на важных моментах, которые нужно учитывать при выборе кредитующего банка.

Срок кредитования

Среди белорусских банков максимальный срок погашения инвестиционного кредита на приобретение недвижимости предлагает Банк ВТБ – до 10 лет. В БПС-Банке срок кредитования составляет до 7 лет, РРБ-Банке – до 6 лет. Ряд банков ограничивает данный кредит сроком погашения 5 годами, это Банк ББМБ, Приорбанк, Белгазпромбанк, Кредэксбанк, а также Белорусский народный банк и МТБанк – оба в части валютных кредитов. Сомбелбанк, Белросбанк, ТК Банк и МТБанк (последний – по рублевым кредитам) выдают инвестиционные кредиты малому и среднему бизнесу на срок до 3 лет.
Белорусский народный банк (по рублевым кредитам) и Паритетбанк – до 2 лет, Франсабанк – до 30 месяцев.

Таким образом, срок погашения данных кредитов варьируется весьма существенно. Это условие необходимо учитывать, поскольку обычно при расчете кредитоспособности предприятия по инвестиционному кредиту банк опирается на размер ежемесячной чистой прибыли. При заданном размере кредита (120 млн руб) и ставке 15% годовых, несложный расчет показывает, что размер ежемесячного платежа сильно зависит от предлагаемого банком срока погашения. Например, при аннуитетном погашении в течение 5 лет размер платежей по кредиту будет около 2,85 млн, в течение 2 лет – около 4,16 млн, а при увеличении срока погашения до 10 лет – всего 1,94млн рублей.

Соответственно, вы можете самостоятельно оценить, «потянет» ли ваше предприятие такие платежи по кредиту и сможет ли обеспечить прибыльность на нужном уровне.

В данном обзоре мы рассматривали только срок кредитования 5 лет, поскольку покупка собственного объекта недвижимости для предприятия сектора малого и среднего бизнеса - это по определению довольно большие инвестиции.

Сумма и валюта кредита

Абсолютная сумма по инвестиционным кредитам на приобретение недвижимости во всех банках достаточно велика. Однако, следует учесть, что в этом случае банки опираются также на объем выручки предприятия. Понятно желание банка минимизировать свои риски и в случае покупки здания / сооружения с инвестиционной целью (сдавать в аренду, перепродавать и т.п.). Это ограничение логично и в том случае, когда приобретаемый объект будет служить, к примеру, собственным офисом для компании. В последнем - покупка здания (помещения) не влияет принципиальным образом на увеличение выручки предприятия, по крайней мере - в короткий промежуток времени.

Валюта инвестиционного кредита, в принципе, - выбор самого предприятия, однако, в силу определенных законодательных ограничений на покупку валюты и явного преобладания количества предприятий МСБ, которые имеют рублевую выручку над количеством экспортеров, мы рассматривали только рублевые кредиты.

Обеспечение кредита

В любом случае, данный кредит относится к категории обеспеченных. Обеспечением может служить как сам приобретаемый объект, поскольку это абсолютно ликвидное обеспечение, так и другие общепринятые виды: залог имущества, поручительство, депозиты, товары на складах и т.п.

Дисконт по такому виду инвестиционного кредита также незначителен и составляет максимум – 30% участия собственными средствами, чаще – 20%. В ряде банков собственное участие может быть сведено к нулю при условии дополнительного обеспечения.

Еще один важный момент – требование банка-кредитора застраховать приобретаемую недвижимость. Страховое покрытие может быть разным – начиная от риска пожара до его совокупности с действиями третьих лиц и стихийными бедствиями. Соответственно, и стоимость страховки будет отличаться. Минимальные ставки по первому виду рисков – около 0,1%, чаще по рынку встречается ставка 0,5-1,5% от суммы здания (помещения). Понятно, что при условии обязательного страхования на эту сумму будет удорожаться кредит.

Рейтинг кредитов был составлен по принципу определения переплаты – суммы всех комиссий и процентов за все время пользования. Кредиты с меньшей переплатой разместились вверху таблицы. Также мы указывали наиболее значимые условия.

Кредиты для бизнеса на приобретение недвижимости 120 млн руб, сроком до 5 лет
Банк / Кредит	Лимит кредита	Процентная ставка	Переплата	Условия	Требования
Приорбанк / Приор-Ипотека до 5 лет (расчет по ставке 16%)	до 50% годовой выручки	14-18%	48 800 000	Погашение долга ежемесячно равными долями, проценты от остатка, отсрочка в погашении осн.долга до 6 мес, до 80% стоимости объекта, без доп комиссии, срок рассмотрения документов до 7 дней	Обеспечение: залог приобретаемого / имеющегося объекта недвижимости; страхование риска невозврата кредита; гарантийный депозит денег, опыт работы – от 9 месяцев, обязателен переход на РКО, необходимо страхование объекта от пожара у опр.компаний, разовым платежом или на от 3 месяцев
БПС-Банк / Кредиты субъектам МСБ на инвестиционные цели до 5-7 лет (расчет по ставке 15%)	Сумма зависит от кредитоспособности, вида обеспечения, участия обственными средствами, показателей эффективности проекта	14-16%	51 287 500	Погашение равными долями (аннуитет), возможность отсрочки на срок до половины срока пользования кредитом, до 100% стоимости недвижимости, без доп. комиссий, срок рассмотрения документов 1 неделя	Обеспечение: поручительство основного собственника + любой из перечисленного: 1. залог; 2. поручительство не менее 2-х физических лиц; 3. поручительство юридических лиц; 4. гарантийный депозит денег; 5. страхование риска невозврата кредита; страхование не обязательно, бизнес-план, не менее 3 мес работы предприятия, переход на РКО обязателе
Кредэксбанк / Кредиты для бизнеса до 5 лет (расчет по ставке 17%)	Сумма зависит от кредитоспособности, обеспечения	15-18%	51 850 000	Погашение осн.долга - ежемесячно равными долями, проценты от остатка, либо индивидуальный график, до 80% стоимости недвижимости, доп. комиссий нет, срок рассмотрения документов до 2 недель	Обеспечение: залог, в том числе и кредитуемой недвижимости, поручительство, страховой депозит; необходимость страхования определяется индивидуально, круг СК неограничен, мин. срок ведения бизнеса 1 месяц, переход на РКО обязателен
РРБ-Банк / Бизнес-кредит до 72 мес (расчет по ставке 17%)	до $300 тыс в эквиваленте	15 (для клиентов банка) - 17% (для не клиентов)	51 850 000	Погашение осн.долга - ежемесячно равными долями проценты от остатка, либо индивидуальный график, до 70% стоимости недвижимости (до 100% стоимости при других видах обеспечения), доп. комиссий нет, срок рассмотрения до 1 недели	Обеспечение: залог приобретаемой недвижимости или другого имущества, страхование не обязательно, срок ведения бизнеса не менее 3 месяцев, переход на РКО не обязателен
Банк ВТБ / Инвестиционный кредит на приобретение недвижимости до 10 лет	Сумма зависит от кредитоспособности	15,5%	53 183 000	Погашение равными долями (аннуитет) или по индивидуальному графику, ставка не зависит от взноса собственными средствами, до 80% стоимости недвижимости (до 100% при доп.обеспечении), без доп. комиссий, срок рассмотрения документов 1 неделя	Обеспечение - залог приобретаемой недвижимости (независимая оценка) или другой залог в размере 50% от суммы кредита, поручительство собственника бизнеса, переход на РКО необязателен, срок работы предприятия 6 месяцев, страхование не обязательно
Белгазпромбанк / Кредит на приобретение основных фондов до 60 месяцев (расчет по ставке 17,5%)	до $300 тыс в эквиваленте	16,5% (для клиентов Банка) - 17,5% (для не клиентов)	53 375 000	Погашение осн долга - ежемесячно равными долями, проценты от остатка, либо индивидуальный график погашения кредита, отсрочка по погашению осн.долга – от 1 до 3 месяцев, доп. комиссий нет, срок рассмотрения до 2 недель	Обеспечение: залог приобретаемого / иного имущества, товаров в обороте, страхование не обязательно, срок работы предприятия не менее 6 месяцев, переход на РКО не обязателен
Банк ББМБ / Кредит "Свое дело" до 5 лет	до €100 тыс, $130 тыс, 400 млн руб	14,5%	54 353 600	Погашение ежемесячно равными платежами (аннуитет) либо гибкий график, ставка может зависеть от взноса собственными средствами, до 100% стоимости недвижимости, комиссия за выдачу кредита 1,5% от суммы, ежемесячная комиссия 52 500 руб, срок рассмотрения документов 4 дня	Обеспечение - залог приобретаемого / иного имущества, товаров на складе, депозиты юр.лиц (в том числе третьих лиц), страхование не обязательно, срок работы предприятия не менее 6 месяцев, переходить на РКО не обязательно

Отметим в заключение, что ряд других требований, которые применяют банки, является стандартным для предприятий – это, например, переход на РКО, срок деятельности предприятия. Более подробно мы рассказывали о них в нашем традиционном обзоре рейтингов кредитов для бизнеса , поэтому здесь мы не будет на них останавливаться.

Рейтинг составлен по состоянию на 07 февраля 2011 года и не учитывает возможных изменений в будущем, связанных с изменением в условиях банка, процентных ставках, тарифах банков и т.п.

Еще материалы по теме >>

---

www.infobank.by