Рейтинг кредитов на квартиру в Минске (август 2008)

Данный рейтинг затрагивает кредиты, выдаваемые белорусскими банками для покупки жилья. Обеспечением кредита может быть залог недвижимости, или поручительство физических лиц.

Для полноты сравнения (что же изменилось за пять месяцев?) мы рассмотрели вариант, который уже рейтинговался ранее – в апреле текущего года.

Основными условиями для данного рейтинга приняты следующие:

Семья, состоящая из трех человек (муж, жена и несовершеннолетний ребенок) приобретает квартиру в кредит. Срок кредитования – 15 лет. Кредит не льготный. Квартира приобретается в Минске, продавец - физическое лицо.  Сумма кредита - 30 000 USD (или эквивалент в белорусских рублях по курсу 1 USD=2 110 BYR – 63,3млн.BYR, в EUR по курсу 1EUR=1,5USD - 20 000 EUR).

Напомним, что выбор данной суммы кредита был продиктован соображениями, что семья уже имеет в собственности квартиру в областном центре (или меньшей площади в Минске), и хочет приобрести с доплатой квартиру большей площади в Минске.

Длительный срок кредитования – 15 лет – выбран, так как сумма кредита достаточно велика. Для погашения кредита, как показывают расчеты, нужно будет платить по кредиту в первые месяцы 550-450 USD, а с течением времени (по мере уменьшения долга по кредиту) эта сумма будет плавно уменьшаться - так погашается большинство кредитов.

Отметим также, что Приорбанк (кредит под залог приобретаемой недвижимости), Белросбанк, Банк ВТБ дают своим клиентам возможность погашать кредиты равными долями весь срок кредитования, в этом случае сумма ежемесячных платежей по кредиту составит около 370-400 USD.

Отметим, что за прошедший период наметилась тенденция к увеличению срока кредитования. На данный момент уже несколько банков выдают кредиты на недвижимость с максимальным сроком 20 лет – это Белагропромбанк, Белросбанк и Банк ВТБ.

Кредит на жилье предполагает, что кредитополучатель оплатит часть стоимости квартиры собственными средствами. Сумма этого минимального взноса колеблется от 10 до 30% от стоимости жилья. Но так как сумма кредита на квартиру всегда достаточно велика, то на величину выдаваемого кредита влияет не только стоимость жилья, но и доход кредитополучателя.

Данные по минимально возможному доходу получателя кредита, поручителей и зависимости размера кредита от стоимости квартиры представлены в таблице:

Таблица по минимальному доходу для кредитополучателей (сумма 30 000$ )

 

Как видим, практически все банки требуют, чтобы доход кредитополучателя был не менее 1млн. белорусских рублей. Для этого в банк нужно предоставить справку о среднемесячном заработке за последние 3-12 месяцев.

В то же время Банк ВТБ, Паритетбанк и Белросбанк предлагают программы, где подтверждение доходов документально не требуется, в этом случае клиент по заявительному принципу указывает в анкете свой доход. Однако в этом случае нужно внести не менее 30% стоимости квартиры собственными средствами (банк погашает до 70% стоимости квартиры).

Еще одно важное обстоятельство – многие банки берут в расчет суммы кредита не только собственный доход кредитополучателя, но и доход его супруга (супруги), а иногда – других кровных родственников и поручителей. Это позволяет существенно увеличить сумму выдаваемого кредита.

На сайтах многих банков присутствуют кредитные калькуляторы, позволяющие подсчитать ориентировочную сумму кредита при заданном доходе (или наоборот). Но подчеркнем, что данные расчеты носят приблизительный характер. Окончательный расчет производится сотрудниками банков при рассмотрении пакета документов.

Прежде чем рассмотреть полученные расчеты по кредитам на квартиру, следует отметить следующее.
Для расчета суммы переплаты по кредиту (суммы процентов и всех комиссий банка) учитывалось, что квартира покупается у физического лица. Это лицо, то есть продавец, должен иметь в банке счет, на который перечисляются кредитные средства. Причем в случае валютных кредитов средства переводятся в эквиваленте в белорусских рублях (обычно по внутреннему курсу банка).

Затем продавец может снять деньги со своего счета. Все эти действия сопровождаются дополнительными банковскими комиссиями за перевод денежных средств и за снятие. Так как продавец все равно должен получить оговоренную сторонами сумму, то данные комиссии фактически ложатся на плечи кредитополучателя, что учитывалось при расчетах.

Нужно помнить, что в случаях, когда кредит выдается под залог недвижимости, сумма платежей может возрасти за счет страховки. Стоимость полиса обычно составляет 0.3% от суммы кредита в год. Однако в данном расчете мы не учитывали эти расходы, а ограничились только комиссиями самого банка.

В основу рейтинга была положена переплата по кредиту. Переплата по кредиту - это сумма процентов и всех комиссий банка по кредиту, т.е. то, что вы выплатите сверх самого кредита. Для наглядности переплата для всех кредитов переведена в эквивалент в долларах США. Более экономный вариант располагался на первом месте. Также в таблицу включены значения эффективной ставки по кредитам, то есть годовой процентной ставки по кредиту, которая учитывает дополнительные комиссии банка.

Расчет для суммы кредита 30 000 долл.США , срок кредитования 15 лет В данную таблицу включены кредиты в долларах США, по одному от каждого банка, кредиты в других валютах размещены в полной таблице здесь.

Теперь отметим на наш взгляд наиболее важные выводы.

Тройка лидеров выглядит так же, как и в апрельском рейтинге – Белинвестбанк, Приорбанк (кредит под поручительство) и БПС-Банк. Отметим однако, что наряду с экономической выгодой кредита нужно учитывать остальные условия.
Так, Белинвестбанк требует наличие не менее двух поручителей, по решению кредитного комитета возможно потребуется дополнительно залог приобретаемой квартиры, нужна справка о доходах за 3 месяца. При этом Банк погашает до 80% стоимости квартиры.

Остановимся подробнее на варианте, когда кредит погашается равными долями в течение всего срока кредитования. Это гораздо удобнее для кредитополучателя, однако в результате переплата по таким кредитам (с большим сроком кредитования и на большую сумму) будет гораздо выше. Разница иногда бывает довольно существенна, поэтому мы даже указали в краткой таблице два варианта, оба предлагает Приорбанк, но они значительно отличаются по сумме переплаты.

Кредит на покупку недвижимости под поручительство, который погашается по принципу – основной долг равными долями, проценты – от остатка, располагается на второй позиции рейтинга (сумма переплаты – 28 950 USD). А кредит под залог приобретаемой квартиры, который погашается равными долями весь срок, - на одиннадцатой (сумма переплаты – 38 843 USD). При этом эффективные ставки по этим кредитам равны соответственно 12,8% и 13,39%, то есть отличаются не намного. Значит, при погашении кредита равными долями весь срок клиент платит больше не из-за дополнительных комиссий, а потому, что основной долг по кредиту уменьшается со временем медленнее. По этой же причине сумма процентов по кредиту в результате оказывается больше.

Следует обратить внимание на то, что в случае оформления кредита на жилье под залог практически всегда возникают сопутствующие платежи, которые связаны с регистрацией сделки:
• Нотариальная пошлина за договор залога составляет 5 базовых величин. (175 тыс. рублей).
• Регистрация в местных органах кадастрового агентства– 0,5 базовой величины (17,5 тыс. рублей).
• Справка об оценочной стоимости для договора залога (при покупке на вторичном рынке) обойдется примерно в 200 тыс.рублей.

При оценке результатов расчетов также нужно принять во внимание особенности отдельных кредитных программ. Так, Приорбанк предлагает пониженную процентную ставку по валютному кредиту при покупке квартиры через партнерские агентства недвижимости.

Аналогично поступает Банк ВТБ, причем последний выдвигает также обязательное условие по страхованию квартиры и желательное – по страхованию жизни кредитополучателя. В этом случае процентная ставка по кредиту немного ниже. Как прокомментировали нам в кредитном отделе Банка ВТБ, в настоящий момент по одному из партнерских соглашений срок кредита на квартиры увеличен до 25 лет.

Напомним, что если семья стоит на очереди для улучшения жилищных условий, то право на получение льготного кредита она получает только по месту, где стала на учет. В описанном выше случае, когда семья кредитополучателя прописана в областном городе, а квартира будет приобретаться в Минске, претендовать на покупку жилья в Минске с применением льготного кредита она не может.

В случае рассмотренных кредитов на общих основаниях большинство банков не предъявляют к прописке существенных требований. Главное, чтобы кредитополучатель являлся гражданином РБ. В случаях, когда банк берет в залог приобретаемую квартиру, для него гораздо важнее месторасположение последней.

Белвнешэкономбанк предъявляет следующее требования - если прописка кредитополучателя не минская, то надо предоставить поручителей с таковой и далее проживать в квартире, приобретенной в Минске.

Как видим, в общем случае кредиты в евро кажутся наиболее выгодными. Напротив, кредиты в белорусских рублях располагаются на более низких строчках рейтинга. Однако если тенденция падения курса доллара и укрепления позиций евро продолжится, кредиты в евро могут в результате оказаться не намного выгоднее чем кредиты в долларах США.

---

www.infobank.by

---

Обращаем ваше внимание, что рейтинг составлен по состоянию на 31 августа 2008 года и не отражает изменений, связанных с изменениями курсов валют, тарифов банков и т.п. которые могут произойти в будущем.