Рейтинг кредитов 12.2008
Осталось только четыре банка |
Данный рейтинг затрагивает кредиты, выдаваемые белорусскими банками для покупки или строительства жилья. Обеспечением кредита может быть залог недвижимости, или поручительство физических лиц. Основными условиями для данного рейтинга приняты следующие:
- Семья, состоящая из трех человек (муж, жена и несовершеннолетний ребенок) приобретает квартиру в кредит.
- Срок кредитования – 15 лет. Расчеты для сроков кредитования 10 и 20 лет доступны в полной версии рейтинга.
- Кредит не льготный.
- Квартира приобретается в Минске, продавец – юридическое лицо.
Однако в расчетах мы указывали возможные дополнительные расходы, которые возникают при покупке у физического лица.
- Сумма кредита – рассматривались суммы в белорусских рублях и в долларах США
30млн. белорусских рублей и 15тыс.долларов США
60млн. белорусских рублей и 30тыс.долларов США
100млн. белорусских рублей и 50тыс.долларов США
140млн. белорусских рублей и 70тыс.долларов США
Несмотря на то, что практически все кредиты на жилье можно погасить досрочно, мы рассматривали достаточно длительные сроки, так как сумма кредита на жилье всегда достаточно велика. При стандартном варианте погашения жилищного кредита и сроке кредитования 10 лет и суммы кредита 15тыс.долларов сумма ежемесячных платежей в начале периода кредитования будет порядка 330-370 долларов США. С другой стороны, на срок до 20 лет сегодня выдают кредит только Белагропромбанк и Белинвестбанк. Остальные кредиты ограничены максимальным сроком – 15 лет.
К сожалению, на данный момент количество белорусских банков, предоставляемых кредиты на жилье, сузилось еще больше, а процентные ставки по выдаваемым кредитам – увеличились. Фактически до конца года кредиты как в белорусских рублях, так и в валюте на жилье можно получить в четырех белорусских банках.
Однако и этот выбор может быть только кажущимся, т.к. кредит вам выдадут только в зависимости от наличия ресурсов в конкретном филиале банка. К сожалению, что касается минских филиалов, ресурсы у них, похоже, из-за большего спроса со стороны населения на кредиты заканчиваются гораздо быстрее, чем в областных городах.
В части срока рассмотрения кредитных заявок также есть изменения не к лучшему. Некоторые банки существенно увеличили сроки рассмотрения, ориентировочно до 3-4 недель. Например, срок рассмотрения в Белросбанке сейчас составляет 20 банковских дней, в Белинвестбанке – до 2-3недель в зависимости от филиала. Поэтому в целом, кредиты обходятся дольше и дороже. Сроки рассмотрения кредитных заявок указывались нами в примечаниях к расчетам кредитов. Кроме того, некоторые банки ввели максимальный порог по сумме выдаваемого кредита. Так, в Приорбанке он на уровне 30тыс.долларов США, Белвнешэкономбанк выдает кредиты до 100тыс.долларов, а вот Белросбанк – наоборот, ограничивает минимальную сумму кредита 20тыс.долларов.
Кредит на жилье предполагает, что кредитополучатель оплатит часть стоимости квартиры собственными средствами. Сумма этого минимального взноса колеблется от 10 до 30% от стоимости жилья. Но так как сумма кредита на квартиру всегда достаточно велика, то на величину выдаваемого кредита влияет не только и не столько стоимость жилья, сколько доход кредитополучателя.
Данные по минимально возможному доходу получателя кредита, поручителей и зависимости размера кредита от стоимости квартиры представлены в таблице:
|
Таблица по минимальному доходу для кредитополучателей
|
 |
Как видим, даже для минимальной суммы – 15тыс.долларов - практически все банки требуют, чтобы доход кредитополучателя был не менее 900тыс. белорусских рублей. Многие банки берут в расчет суммы кредита не только собственный доход кредитополучателя, но и доход его супруга (супруги), а иногда – и других кровных родственников и поручителей. Это позволяет существенно увеличить сумму выдаваемого кредита.
При этом иногда не только доход поручителей, но и их число ограничено. Так, Белинвестбанк требует не менее двух поручителей, но в зависимости от суммы кредита их доход должен быть не менее дохода требуемого дохода кредитополучателя, а число – не более трех – при кредите до 50тыс.долларов, не более четырех – до 100тыс.долларов и не более пяти – свыше суммы кредита 150 тыс.долларов.
Таким образом, эти условия налагают дополнительные требования.
На сайтах многих банков присутствуют кредитные калькуляторы, позволяющие подсчитать ориентировочную сумму кредита при заданном доходе (или наоборот). Но подчеркнем, что данные расчеты, также как и представленные в нашей таблице, носят приблизительный характер. Окончательный расчет производится сотрудниками банков при рассмотрении пакета документов.
В банк также нужно предоставить справку о среднемесячном заработке за последние 3-12 месяцев. Отметим, что за последнее время Белагропромбанк существенно снизил планку в отношении дохода кредитополучателей.
Прежде чем рассмотреть полученные расчеты по кредитам, следует отметить следующее.
Для расчета суммы переплаты по кредиту (суммы процентов и всех комиссий банка) учитывалось, что квартира покупается у юридического лица. При этом учитывались все дополнительные комиссии по кредитам и комиссии за перевод средств на счет продавца. Причем необходимо учитывать, что в случае валютных кредитов средства переводятся продавцу в эквиваленте в белорусских рублях (обычно по внутреннему курсу банка), в связи с чем возникает также и курсовая разница.
Если покупка производится у физического лица, то продавец, должен иметь в банке счет, на который перечисляются кредитные средства. Затем продавец может снять деньги со своего счета. Все эти действия сопровождаются дополнительными банковскими комиссиями за перевод денежных средств и за снятие. Так как продавец все равно должен получить оговоренную сторонами в договоре покупки сумму, то данные комиссии фактически ложатся на плечи кредитополучателя.
В данной версии рейтинга мы указывали размер дополнительных комиссий, которые могут возникать в этом случае.
В полном варианте рейтинга мы представили все расчеты с учетом комиссий при покупке в кредит у физического лица, т.е. с учетом дополнительных комиссий и курсовых разниц.
В основу рейтинга была положена переплата по кредиту. Переплата по кредиту - это сумма процентов и всех комиссий банка по кредиту, т.е. то, что вы выплатите сверх самого кредита. Переплата для всех рублевых кредитов представлена в белорусских рублях, валютных кредитов - в долларах США. Более экономные варианты, которые располагались на первых трех местах, выделены цветом и пронумерованы.
В полной версии рейтинга мы также включили значения эффективной ставки по кредитам, то есть годовой процентной ставки по кредиту, которая учитывает все дополнительные комиссии банка.
|
Переплата по кредитам в белорусских рублях, срок кредитования 15 лет
|
 |
|
Переплата по кредитам в долларах США, срок кредитования 15 лет
|
 |
Теперь отметим на наш взгляд наиболее важные выводы. Тройка лидеров в рублевых кредитов сложилась –
Белинвестбанк – Белагропромбанк – Беларусбанк. Однако следует учитывать два обстоятельства. Во-первых, срок рассмотрения в Белинвестбанке в зависимости от филиала может достигать трех недель, при условии наличия опять же ресурсов в нем. в Беларусбанк – выдает кредиты только на строительство.
Если вам нужно профинансировать покупку, фактически единственным выбором может стать Белагропромбанк.
По кредитам в валюте ситуация не столь однозначна. Опять же, учитывая то обстоятельство, что Беларусбанк кредитует строительство жилья, можно увидеть, что при небольших суммах кредита довольно выгодными являются также кредиты Приорбанка. Хотя выбор программ, как видите, невелик. Поэтому выбирать практически не из чего.
Стоит особо отметить Белагропромбанк, который предоставляет клиентам возможность погашать кредит не только по схеме – основной долг равными долями, проценты - от остатка по кредиту, но и равными платежами (аннуитет) в течение всего срока кредитования. При этом первые платежи по кредиту оказываются существенно меньше, а итоговая сумма переплаты остается такой же, что, конечно, удобно и выгодно для кредитополучателя.
Остановимся также на варианте, когда кредит получается в коммерческом банке и погашается равными долями в течение всего срока кредитования. Сейчас такую возможность дают своим клиентам Белросбанк и Приорбанк в части кредита под залог. В этом случае сумма ежемесячных платежей по кредиту в начале срока также будет ниже, однако в результате переплата по таким кредитам (с большим сроком кредитования и на большую сумму) будет гораздо выше по сравнению с вариантом погашения «долг равными долями, проценты - от остатка».
Следует обратить внимание на то, что в случае оформления кредита на жилье под залог практически всегда возникают сопутствующие платежи, которые связаны с регистрацией сделки: • Нотариальная пошлина за договор залога составляет 5 базовых величин. (175 тыс. рублей).
• Регистрация в местных органах кадастрового агентства– 0,5 базовой величины (17,5 тыс. рублей).
• Справка об оценочной стоимости для договора залога (при покупке на вторичном рынке) обойдется примерно в 200 тыс.рублей (для стандартной квартиры, около 300тыс.рублей для индивидуального дома) и два-три дня. Можно оформлять справку об оценке в срочном порядке – день в день, но по дополнительному тарифу в зависимости от объекта недвижимости.
Нужно помнить, что в случаях, когда кредит выдается под залог недвижимости, сумма платежей может возрасти также за счет страховки. Например, при кредитовании квартиры под залог Приорбанк требует заключение полисов страхования жизни и недвижимости в ЗАСО «Виктория». Стоимость полиса на квартиру обычно составляет порядка 0.3% от суммы кредита в год. Также страхование жилья требует Белросбанк (страховой тариф 0,3%).
Стоимость тарифов по страховке жизни и здоровья сильно колеблется.
В случае получения кредита под залог жилья в других банках это требование менее жестко. Так, Белагропромбанк не требует страхование, Белинвестбанк – в зависимости от решения кредитного комитета. Поэтому в данных случаях мы не учитывали в расчетах сумму страховки, а ограничивались только комиссиями самого банка.
В случае рассмотренных кредитов на общих основаниях большинство банков не предъявляют к прописке существенных требований. Главное, чтобы кредитополучатель являлся гражданином РБ. В случаях, когда банк берет в залог приобретаемую квартиру, для него гораздо важнее месторасположение последней.
Отметим также, что некоторые валютные кредиты кажутся более выгодными по сравнению с рублевыми. Однако с учетом абсолютно непредсказуемой ситуации с курсом валют в будущем, нужно отдавать себе отчет, что возвращать валютные кредиты банку придется тоже в валюте. Поэтому экономия на процентной ставке по валютному кредиту вполне может обернуться большой курсовой разницей в будущем. Кроме того, выбор валютных кредитов на наш взгляд несколько уже, чем рублевых.
Обращаем ваше внимание, что рейтинг составлен по состоянию на 11 декабря 2008 года и не отражает изменений, связанных с изменениями курсов валют, тарифов банков и т.п. которые могут произойти в будущем.
Мы благодарим за предоставленную информацию компанию «Центр оценки» и лично ведущего специалиста – Игнатковича Геннадия Николаевича.
www.infobank.by
