Такие кредиты нам не нужны

Рейтинг кредитов на жилье (февраль 2009)

Ставки по кредитам на жилье остановились… и кое-где даже пошли вниз. Наверное, это – самая желанная новость для тех, кто хочет приобрести недвижимость. Напомним, что в конце января на пресс-конференции П.П.Прокоповичем были высказаны рекомендации НБ РБ в отношении понижения процентных ставок по кредитам. Правда, уровень ставок по нельготным кредитам на жилье остается довольно высоким - 25-28% в белорусских рублях и 17% в валюте.

В данном обзоре мы рассмотрели условия, на которых в феврале можно взять кредит для приобретения (строительства или покупки) жилья.

Вначале кратко об условиях сравнения кредитов. Мы предположили, что кредит берет семья, состоящая из трех человек (муж, жена и несовершеннолетний ребенок), срок кредитования – 15 лет. Семья не стоит на очереди на улучшение жилищных условий. Расчеты производили для нескольких кредитов в белорусских рублях и в валюте:
40 млн. белорусских рублей и 15 тыс. долларов США
80 млн. белорусских рублей и 30 тыс. долларов США
135 млн. белорусских рублей и 50 тыс. долларов США

Более полные расчеты можно найти в полной версии рейтинга.

Во-первых, стоит отметить, что на настоящий момент только Белинвестбанк предлагает кредит до 20 лет, остальные кредиты ограничены максимальным сроком – 15 лет. При этом три банка - Беларусбанк, БПС-Банк и Белинвестбанк - выдают кредиты только в белорусских рублях, а Белросбанк и Приорбанк – наоборот, в валюте. С другой стороны, не всегда банки предлагают кредиты и на покупку, и на строительство жилья одновременно. Так, Беларусбанк выдает кредиты только в части строительства жилой недвижимости, а Белросбанк – под покупку недвижимости.

Справедливости ради нужно сказать, что рассмотрение кредитных заявок происходит сейчас гораздо быстрее. Сказывается отсутствие очередей из желающих такой кредит получить. Наименьшие сроки рассмотрения - в БПС-Банке и Беларусбанке. В Белинвестбанке срок рассмотрения колеблется в зависимости от филиала от двух до четырех недель, но могут рассмотреть заявку и за неделю. При этом часть документов, которые необходимы для заключения кредитного договора, для предварительного рассмотрения предоставлять в банк не требуется. В Приорбанке рассмотрение пакета документов длится до двух недель, в Белросбанке – до 20 календарных дней.

Величина необходимого первоначального взноса не изменилась. Банки по-прежнему требуют, чтобы клиент оплатил своими средствами. Максимальный размер кредита ограничен во всех случаях кроме кредитов Приорбанка платежеспособностью самого клиента, последний выдает кредиты в зависимости от целей до 30-35 тыс.долларов США.

Однако по сравнению с прошлым годом банки продолжили ужесточать требования к доходу кредитополучателя. А доход самого кредитополучателя, т.е. платежеспособность, как раз и влияет сильнее всего на величину выдаваемого кредита. К примеру, чтобы получить кредит в сумме эквивалентной 30тыс. USD, доход должен составлять от 2,2млн. BYR в Белросбанке до 5,1млн. BYR в БПС-банке. Величина дохода, которая требуется банками для получения кредита 50тыс. USD, вообще малореальная.

Практически во всех случаях банки принимают в расчет суммы кредита совокупный доход семьи, а в отдельных случаях – и доход поручителей. Это увеличивает возможную сумму кредита. Но тенденция очевидна - для того, чтобы банк выделил кредит на жилье, зарабатывать сегодня нужно гораздо больше, чем вчера.

Данные по минимальному доходу кредитополучателя, поручителей и другие условия по обеспечению представлены в таблице:

Таблица по минимальному доходу для кредитополучателей

Как видим, банки требуют довольно большой доход кредитополучателя. При этом в некоторых случаях требуется дополнительно к поручительству залог приобретаемой недвижимости. Таким образом, банк при выдаче такого долгосрочного и большого кредита, как кредит на жилье, подстраховывается с нескольких сторон.

На сайтах многих банков есть кредитные калькуляторы, которые позволяют подсчитать ориентировочную сумму кредита при заданном доходе (или наоборот). Но такие расчеты, также как и данные в нашей таблице, носят приблизительный характер. Окончательный расчет величины кредита производится сотрудниками банков при рассмотрении пакета документов.

Теперь перейдем к расчетам по стоимости самих кредитов. В основу рейтинга была положена переплата по кредиту. Отметим, что для расчета суммы переплаты по кредиту (суммы процентов и всех комиссий банка сверх самого кредита) мы учитывали все дополнительные комиссии банка и комиссии за перевод средств на счет продавца.

На этом моменте остановимся подробнее. Если вы получаете валютный кредит, то средства переводятся продавцу в эквиваленте в белорусских рублях (обычно по внутреннему курсу банка), в связи с этим возникает курсовая разница. В некоторых случаях она довольно велика – до 2% от суммы кредита. Попросту говоря, банк перечисляет продавцу меньше, а вы остаетесь должны банку больше. К слову, эта комиссия не будет участвовать в расчете полной процентной ставки по кредиту. Как и дополнительные комиссии, которые могут возникнуть при выдаче кредита, если продавцом является физическое лицо.
Таблица по белорусским рублям и долларам США

Переплата по кредитам в долларах США, срок кредитования 15 лет

Переплата по кредитам в белорусских рублях, срок кредитования 15 лет

Теперь отметим на наш взгляд наиболее важные выводы.

Во-первых, по сравнению с прошлым месяцем, процентные ставки по рублевым кредитам не изменились. Однако их уровень – от 25 до 28% остается очень высоким. По валютным кредитам Белросбанк снизил процентную ставку, поэтому сейчас кредит в долларах США (и евро – в Приорбанке) можно получить под 17% годовых. Полная процентная ставка по валютным кредитам будет еще выше из-за дополнительных комиссий за сопровождение кредита.

Если вы стоите на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, то вам повезло больше. По таким кредитам ставка снизилась. Например, в Беларусбанке на настоящий момент можно получить кредит под 17% годовых, причем погашать кредит придется путем равномерных взносов в течение всего срока, что конечно, удобнее и выгоднее для кредитополучателя.

Во-вторых, практически все банки пересмотрели свои требования к доходу кредитополучателя и обеспечению по кредиту. Стоимость кредита на жилье сейчас выглядит просто астрономической. Поэтому принимая решение «брать или не брать» кредит, нужно всерьез поразмыслить над собственной платежеспособностью на долгие-долгие году.

Посмотрите на пример расчета кредита на жилье, сделанный с помощью нашего сервиса «Точный расчет». Если вы возьмете 40млн.BYR на 15 лет под 25% годовых, то  заплатите банку кроме 40 млн. кредита 75,4млн. рублей комиссий и процентов по нему. Нужно быть очень уверенным в собственной платежеспособности, чтобы взвалить на себя обязанность платить первый год по кредиту более 1млн. рублей каждый месяц, а потом еще добрый десяток лет - не меньше полумиллиона.

Итоговая сумма ваших платежей банку составит 115 472 667 (!!!) рублей.


Следует обратить также внимание и на то, что в случае оформления кредита на жилье под залог практически всегда возникают сопутствующие платежи, которые связаны с регистрацией сделки:
• Нотариальная пошлина за договор залога составляет 5 базовых величин. (175 тыс.BYR).
• Регистрация в местных органах кадастрового агентства– 0,5 базовой величины (17,5 тыс. BYR).
• Справка об оценочной стоимости для договора залога (при покупке на вторичном рынке) обойдется примерно в 200 тыс. BYR (для стандартной квартиры, около 300тыс. BYR для индивидуального дома) и два-три дня ожидания. Можно оформлять справку об оценке в срочном порядке – день в день, но по дополнительному тарифу в зависимости от объекта недвижимости. Оценку недвижимости для банка обычно проводят независимые оценочные компании, но в банке необходимо согласовать их перечень.

Нужно помнить, что в случаях, когда кредит выдается под залог недвижимости, сумма платежей может возрасти также за счет страховки. Например, выдаче кредита под залог страховку требует Приорбанк и Белросбанк. Стоимость полиса на квартиру обычно составляет порядка 0.3% от суммы кредита в год. В случае получения кредита под залог жилья в других банках страховка не нужна.

Отметим в заключение, что валютные кредиты по сравнению с рублевыми предоставляются по меньшей процентной ставке, однако с учетом абсолютно непредсказуемой ситуации с курсом валют в будущем, нужно отдавать себе отчет, что возвращать валютные кредиты банку придется тоже в валюте.
Поэтому экономия на процентной ставке по валютному кредиту вполне может обернуться большой курсовой разницей в будущем.

---

Обращаем ваше внимание, что рейтинг составлен по состоянию на 11 февраля 2009 года и не отражает изменений, связанных с изменениями курсов валют, тарифов банков и т.п., которые могут произойти в будущем.

---

www.infobank.by