Рейтинг кредитов (июль)
16 июля 2009 г.
Нужен дешевый кредит ? Рожайте детей! |
| Рейтинг кредитов на жилье (июль 2009) |
Сегодня мы представляем актуальный обзор рынка кредитования жилья, в котором рассмотрена ситуация, сложившаяся на середину июля 2009 года. Потому что лето – период затишья, или по другим причинам, связанным с кризисом, но на этом рынке за последние два месяца кардинально ничего не изменилось.
С другой стороны,
в июне увидел свет серьезный законодательный акт - Президентом был подписан Указ, предусматривающий снижение плату за льготные кредиты многодетным семьям.
Для целей жилищного строительства в рамках проводимой государством программы жилищного кредитования такие
семьи теперь могут рассчитывать на кредитную поддержку не под 3% как ранее, а под 1% годовых.
Также в соответствии с Указом
многодетные семьи будут включаться в организации застройщиков в течение года со дня подачи ими заявления. Кроме того Указ затрагивает интересы некоторых других категорий льготников, таких как инвалиды Чернобыльской катастрофы и семьи, в составе которых имеются инвалиды с детства I и II группы.
Остальные категории нуждающихся в жилье пребывают пока в ожидании изменений и для них. Некоторое время назад анонсировалось увеличение срока предоставления льготных кредитов с 20 до 40 лет для жителей городов и снижение ставки по кредиту с 3% до 1% - для сельчан. В этой связи, мы предлагаем более детально рассмотреть два сегмента кредитования жилья – на льготных условиях, для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условиях, и кредитование на общих условиях.
В данном обзоре мы не будем слишком глубоко вникать в данный вопрос – ему нужно посвящать целый раздел, поэтому более подробно вы можете прочитать о льготном кредитовании
здесь. Отметим лишь принципиальные моменты.
Льготное кредитование проводится в рамках государственной программы. Семьи и просто граждане, которые нуждаются по тем или иным причинам в улучшении жилья, местными органами (исполкомами) ставятся на так называемую очередь нуждающихся.
В порядке очередности, то есть когда подходит очередь – Беларусбанком, являющимся проводником данной программы, таким категориям граждан выдаются льготные кредиты на строительство жилья.
Здесь речь идет о кредитах по ставкам 5-1% в белорусских рублях (в зависимости от категории граждан). На селе и в небольших городках очередь длится недолго. Однако в областных городах, и особенно в Минске, эта очередность может «подходить» годами, и даже десятками лет.
Конечно, не всякая семья сможет так долго ждать.
Поэтому ряд государственных банков также предлагают льготным категориям граждан (т.е. тем, кто стоит на «очереди», но не готов ждать годами) кредиты из собственных средств, по пониженным ставкам.
Эти ставки, находятся на уровне 14-18%, что конечно выше чем 5%, но гораздо ниже, чем аналогичные условия по кредитам на общих основаниях.
Итак, сейчас такие кредиты предлагаются, например, в Беларусбанке, Белинвестбанке и Паритетбанке. Кредитование также осуществляется в белорусских рублях. А к самому кредитополучателю могут предъявляться ряд требований. Об этом подробнее.
Беларусбанк кредитует льготное приобретение жилья на срок до 15 лет, требований к сроку, который семья стоит на очереди нуждающихся, банк не предъявляет. Кредит погашается равными платежами весь срок кредитования. Ставка по кредиту для горожан – 17% годовых, если же кредит желают получить те нуждающиеся, кто постоянно проживает, работает и строит себе жилье на селе, процент по кредиту ниже - 16 %.
Размер кредита ограничен платежеспособностью клиента и его поручителей, число которых – не менее двух, и предоставляется до 75% стоимости жилья из расчета 20м.кв. на человека в городе (или 30м.кв. – на селе). По ставке 14% годовых кредитование доступно многодетным семьям, нуждающимся в увеличении жилплощади. Для них также может быть больше сумма предоставляемого кредита – до 95% стоимости жилья.
Паритетбанк предоставляет кредиты под строительство по договорам о долевом строительстве или покупку по договорам купли-продажи, заключенными с юридическими лицами. Срок кредита – до 20 лет. Размер кредита составляет до 70 % стоимости строительства или оценочной стоимости покупаемого жилья под 18% годовых (точнее, ставка рефинансирования плюс 4 пункта). Кредит погашается с уплатой процентов от фактического остатка по кредиту. Также следует отметить, что банк требует заключение договора страхования жизни и на дату окончания кредитного договора возраст кредитополучателя не должен превышать пенсионного возраста (для мужчин - 60 лет, для женщин -55 лет).
Белинвестбанк регулирует этот вопрос так - кредит на льготных условиях предоставляется только при условии, что человек стоит на очереди нуждающихся более 5 лет. Площадь приобретаемого жилья не должна превышать – из расчета 22м.кв. общей площади на каждого члена семьи + 15 м.кв. Например, на семью из 3-х человек – это 81м.кв. если площадь больше – кредит не предоставляется. В этом случае банк предоставляет обычный кредит (под 26%).
Однако к преимуществам льготного кредита в Белинвестбанке помимо пониженной ставки следует отнести – отсутствие поручительства (квартира может приобретаться только под залог, страховка не нужна, независимая оценка тоже), но оформление в государственных органах регистрации недвижимости в этом случае ведется самим кредитополучателем, банк эти расходы не несет. Погашение льготного кредита ведется равными платежами весь срок кредитования, что конечно, тоже более выгодно для заемщика, чем обычный кредит, когда в первые месяцы, и даже годы, сумма ежемесячной выплаты может быть большой. Срок кредитования – до 20 лет.
Детальный расчет по льготным кредитам в зависимости от банка, срока и суммы кредита мы привели в таблице.
Переплата по льготным кредитам на недвижимость в белорусских рублях |
 |
Кредиты на общих основаниях |
Количество банков, кредитующих недвижимость на общих условиях, т.е. вне зависимости от того, стоит семья на очереди нуждающихся или нет, по-прежнему невелико. В белорусских рублях сроком до 15 лет кредитуют Беларусбанк, БПС-Банк и Белвнешэкономбанк, а сроком до 20 лет кредитует только Белинвестбанк.
Процентные ставки находятся в диапазоне 25-26%. Справедливо заметим, что из-за возможных комиссий за оформление документов и перевод, эффективная процентная ставка может повышаться. Сейчас сумма кредита может составлять 70-80% стоимости приобретаемого жилья.
Но в любом случае, сумма кредита также напрямую зависит от официально подтвержденных источников дохода кредитополучателя и поручителей, если они включаются банком в совокупный доход. Требования различных банков к минимальному доходу представлен в таблице:
Минимальный доход кредитополучателя |
|
В Беларусбанке быстро идет рассмотрение пакета документов. Решение выносится в течение 3 рабочих дней.
Но банк принимает к рассмотрению только полностью готовый пакет документов, включающий нотариально заверенный договор (в случае покупки вторичного жилья) и справку об оценке. Таким образом, необходимо будет потратить изначально время для подготовки документов.
Остальные банки принимают к рассмотрению и предварительный пакет документов, что в целом экономит время и деньги на первоначальном этапе (необходимые заверенные копии нужно представлять до момента выдачи кредита). Также необходимо, чтобы все предоставляемые документы по поручителям (а их должно быть не менее двух) также были полностью сформированы.
Срок рассмотрения пакета документов БПС-Банке может достигать 1 месяца. Все будет зависеть от того, потребуется ли банку дополнительное подтверждение платежеспособности клиента, или нет. В настоящий момент банк не предоставляет кредиты под залог жилья, который может служить только дополнительным обеспечением– наряду с поручительством.
Срок рассмотрения документов в Белвнешэкономбанке может достигать 3 недель. В этом банке может использоваться дополнительное обеспечение по кредиту. Например, наличие вклада у кредитополучателя в данном банке, или зарплатная пластиковая карта. Так доходы клиента становятся более прозрачными для банка - есть возможность оценивать его ежемесячные обороты по карт-счету или накопления по вкладу.
Для Белинвестбанка характерен более длительный срок кредитования. Если в остальных банках он не превышает 15 лет (на общих условиях), то в этом банке срок кредитования составляет 20 лет. Более длительный срок кредитования при практически одинаковой процентной ставке снижает нагрузку на заемщика, особенно в первые месяцы, когда ежемесячный платеж велик. Но в то же самое время, увеличивает общую переплату по кредиту.
Переплату по кредиту также увеличивают дополнительные комиссии. Так, в Белвнешэкономбанке предусмотрена сопроводительная комиссия, которую нужно уплачивать каждый месяц (0,7 базовой величины – 24,5тыс.рублей).
В таблице представлена переплата по рублевым кредитам на суммы 40, 80 и 135 млн. рублей сроком на 15 и 20 лет.
Переплата по кредитам на недвижимость в белорусских рублях |
 |
На рынке кредитования недвижимости в валюте присутствует только 3 коммерческих банка: Белросбанк, Белгазпромбанк, и Приорбанк. Сразу остановимся на отличительных особенностях.
Белросбанк ограничивает минимальный размер кредита 10-15тыс. USD в зависимости от программы. Приорбанк – наоборот, ограничивает максимум - до 30-35тыс. USD. Приобрести квартиру в кредит Белгазпромбанка можно только у ограниченного количества застройщиков (риэлтеров), которые, в свою очередь, являются клиентами банка. Это объясняется тем, что банк таким образом способствует деятельности своих клиентов. Белгазпромбанк предлагает такие кредиты в зависимости от оценки рисков по конкретному кредитополучателю под 14-15% годовых.
Переплата по кредитам на недвижимость в валюте |
 |
Процентные ставки по валютным кредитам на жилье лежат в пределах 14%-17%. Но опять же, заявленная ставка не открывает все комиссии, валютные курсовые разницы и тарифы за перечисление денежных средств на счет продавца или снятие наличных, если продавец – физическое лицо.
Максимальный срок кредитования в Приорбанке и Белгазпромбанке достигает 15 лет, а в Белросбанке предлагается кредитование до 20 лет. Сумма кредита, так же как и для кредитов в белорусских рублях, покрывает до 70-80% стоимости нового жилья.
Следует обратить внимание на способ погашения. В Белросбанке предусмотрена аннуитетная форма (равными долями весь срок кредитования). Так может быть снижен ежемесячный платеж.
При аннуитетной форме гораздо удобнее планировать собственные расходы – не нужно находиться в течение первых лет кредитования в режиме жесткой экономии, но переплата по кредиту будет выше, чем при классической форме погашения.
Следует также обратить внимание на возможные расходы по регистрации сделки, которые возникают при оформлении кредита под залог: • Нотариальная пошлина за договор залога составляет 5 базовых величин. (175 тыс.BYR).
• Регистрация в местных органах кадастрового агентства – 0,5 базовой величины (17,5 тыс. BYR).
• Справка об оценочной стоимости для договора залога (при покупке на вторичном рынке) обойдется примерно в 200 тыс. BYR (для стандартной квартиры, около 300тыс. BYR для индивидуального дома). Срок подготовки такой справки составляет 2-3 дня. При огромном желании можно оформить и за 1 день, но с дополнительной платой в зависимости от объекта недвижимости. Оценку недвижимости для банка обычно проводят независимые оценочные компании, но, например, Приорбанк требует заключение конкретных оценочных компаний.
Еще один подводный камень предоставления кредита под залог приобретаемого жилья – это обязательное страхование. Может потребоваться как страхование имущества, так и жизни кредитополучателя. Страхование имущества обязательно в Приорбанке и Белросбанке. Стоимость полиса на квартиру обычно составляет порядка 0.3% от суммы кредита в год. Белгазпромбанк требует страхование жизни и здоровья заемщика, что обходится 0.5-0.7% от суммы кредита в год.
В заключение хочется отметить не слишком привлекательные перспективы этого рынка. На сегодняшний день, количество семей, нуждающихся или желающих улучшить свои жилищные условия увеличивается завидными темпами, чего нельзя сказать о количестве новых квартир или банковских продуктов.
Низкие доходы населения по сравнению со стоимостью коммерческих кредитов на приобретение жилья и, что важно, стоимостью самого жилья, значительно снижают темпы развития ипотечного кредитования в нашей стране. «Квартирный вопрос» – это вечная неисчерпаемая тема, о которой писали даже великие классики. И пока она по-прежнему не решается в полном объеме при помощи кредитов.
Обращаем ваше внимание, что рейтинг составлен по состоянию на 15 июля 2009 года и не отражает изменений, связанных с изменениями курсов валют, тарифов банков и т.п., которые могут произойти в будущем.
www.infobank.by
