Данный рейтинг затрагивает группу кредитов, финансирующих строительство, в частности, строительство квартиры исходя из следующих условий. Допустим, семья из трех человек (двух работающих взрослых и несовершеннолетнего ребенка) планирует строить 2-х комнатную квартиру в Минске. Стоимость 2-х комнатной квартиры принята для расчетов 115тыс. долларов базируясь на следующих данных:

по данным застройщика ООО "БелстройВетурия" стоимость 1 кв.м. жилья – 4млн.085тыс.рублей, площадь 2-х комн. квартиры ориентировочно 60 кв.м., курс 1 долл=2130 рублей.

Несложный расчет показывает:

Рассматривались кредиты, выделяемые на общих основаниях, то есть для так называемой категории граждан, не нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для простоты сравнения представленные расчеты были переведены в эквивалент в долларах США.

Для определения суммы кредита мы руководствовались следующим. Банки  кредитуют от 70% до 90% стоимости строящейся квартиры.

Данные по взносу собственными средствами представлены в таблице.

Общая сумма ежемесячных выплат (долг+проценты+комиссии) на первом этапе может доходить до 1600 долларов США. Такая сумма выплат велика, и для большинства семей, даже с хорошим уровнем достака, является неподъемной.

С другой стороны, основным критерием при выдаче кредита на строительство является совокупный доход семьи кредитополучателя. Рассмотрим, как зависит  сумма предоставляемых кредитов от среднемесячного совокупного чистого дохода.

* по данным кредитных калькуляторов, размещенных на сайтах банков, и сведений, полученных у сотрудников банков. В среднемесячный чистый доход указанные банки могут включать при необходимости совокупный доход кредитополучателя и его супруга (супруги).

Как видим, размер документально подтвержденных совокупных доходов семьи, необходимых для получения кредита, сильно колеблется в зависимости от банка. Кроме того,  большинство банков требует внесения собственной части средств кредитополучателя еще до момента выделения кредита. Поэтому дополним рассматриваемый пример следующими условиями: для финансирования строительства новой квартиры частично используются средства от продажи имеющейся 1-комнатной квартиры, и частично – кредитные средства в размере 30тыс.долларов.

Срок кредитования выбран 10 лет для рассмотрения максимального количества  кредитных программ. Здесь отметим, что при увеличении срока кредитования до 15 лет количество  программ сокращается – Беларусбанк не предоставляет на такой срок кредиты в валюте, программа Белгазпромбанка «Новоселы» рассчитана также до 10 лет. Паритетбанк при сроке кредита 15 лет устанавливает процентные ставки на 1 пункт выше. На срок до 20 лет кредиты предоставляются только Белагропромбанком и Белросбанком (Новостройка).

Рейтинг строился на основании суммы переплаты, возникающей по кредиту и учитывающей проценты и комиссии банков. При этом для простоты сравнения все суммы приведены в эквиваленте в долларах США.

Однако в сравнительной таблице приводятся все существенные условия, влияющие на удобство данных кредитных программ.

1. В процессе строительства обычно средства перечисляются согласно графику платежей. В нашем случае это означает открытие кредитной линии. В течение строительства банк, перечисляя кредитные средства, может предоставлять кредитополучателя определенную отсрочку по уплате основного долга по кредиту. То есть кредитополучатель может уплачивать только проценты по кредиту в течение строительства, а затем уже погашает долг и проценты по нему.
2. Необходимость поручительства и количество поручителей. Данное требование банка влечет необходимость нахождения одного или нескольких поручителей, которые имеют достаточно высокий, подтвержденный документально доход и необременены обязательствами по иным кредитам.
3. Необходимость оформления залога на построенную квартиру (на срок строительства – договора залога прав), что влечет за собой невозможность отчуждения квартиры в течение срока кредитования. Здесь отметим, что, например, Беларусбанк не требует оформлять квартиру в залог, однако при продаже квартиры необходимо в течение 10 дней выплатить остаток по кредиту. Штраф за просрочку по сроку выплаты установлен в размере двукратного размера процентной ставки по кредиту.
4. Прописка кредитополучителя (место регистрации) и место, где осуществляется строительство. Так, Беларусбанк преимущественно выдает кредиты на строительство по месту прописки кредитополучателя. Белвнешэкономбанк – вне зависимости от прописки, но объект строительства должен располагаться в Минске или Минком районе и т.д.

    Здесь отметим, что переплату по кредиту необходимо рассматривать в совокупности с остальными существенными условиями по кредиту.

В заключение представим некоторые существенные выводы:

1. Сумма переплаты по кредиту зависит от валюты кредита. В настоящее время более выгодными (меньшая переплата) представляются кредиты в долларах США. Кредиты в белорусских рублях характеризуются более высокими процентными ставками, и на фоне укрепления курса белорусского рубля по отношению к доллару выглядят более дорогими. Однако, так как кредиты выдаются на длительный срок, предугадать поведение курса валют в долгосрочной перспективе сложно.

2. Большинство кредитов выдается из расчета выплаты равными долями основного долга и процентов – от остатка по кредиту. При данной сумме кредита это влечет уплату ежемесячно суммы 600-700 долларов в начале срока кредитования, затем платежи плавно уменьшаются. Таким образом, при получении кредита на строительство нужно смириться с большими ежемесячными платежами, по крайней мере, первые годы.

3. Уменьшить сумму платежей в течение срока строительства можно, воспользовавшись кредитами, которые предусматривают отсрочку платежа по основному долгу на первоначальном этапе. Однако, это в итоге увеличит общую переплату по кредиту, так как в период отсрочки проценты будут уплачиваться от всей суммы кредита.

Например, при отсрочке 1 год по кредиту 30тыс.долларов по ставке 12% годовых расчеты показывают следующее:

Сумма платежа 1-й – 12-й м-цы (только проценты) 300 долл. Переплата по кредиту 19 950 долл.США

Без отсрочки:

Сумма платежа 1-й м-ц (долг + проценты) 550 долл., далее уменьшается. Переплата по кредиту 18 150 долл.США.

Разница в переплате по кредиту составляет 1 800 долл.США.

4. Исключением является, пожалуй, программа кредитования «Новостройка» Белросбанка, которая характеризуется аннуитетными платежами по кредиту (то есть равными весь срок кредитования). Для рассматриваемых условий сумма ежемесячных платежей весь срок кредитования составляет 440 -475 долларов США (со справкой /без справки о доходах).

5. Оформление договора залога в органах государственной регистрации стоит порядка 40тыс. рублей. Таким образом, при кредитовании, например, в Белгазпромбанке (Ипотека), требующем оформление договора залога прав на строящуюся квартиру, а затем залога построенной недвижимости, возникнут дополнительные расходы, связанные с оформлением таких документов (40тыс. рублей х 2 раза).

Если сравнить кредитование строительства новой квартиры с покупкой жилья на вторичном рынке можно отметить:

• Новые квартиры как правило дороже, так как значительно выросли площади строящихся квартир
• При строительстве нет необходимости оценивать жилье