Кредиты на недвижимость 05.10
Рейтинг кредитов на квартиру (ноябрь 2008) |

Данный рейтинг затрагивает кредиты, выдаваемые белорусскими банками для покупки или строительства жилья. Обеспечением кредита может быть залог недвижимости, или поручительство физических лиц.
Основными условиями для данного рейтинга приняты следующие:
- Семья, состоящая из трех человек (муж, жена и несовершеннолетний ребенок) приобретает квартиру в кредит.
- - Срок кредитования – 15 лет. Расчеты для сроков кредитования 10 и 20 лет доступны в полной версии рейтинга.
- Кредит не льготный.
- Квартира приобретается в Минске, продавец – юридическое лицо. Однако в расчетах мы указывали возможные дополнительные расходы, которые возникают при покупке у физического лица.
Сумма кредита – рассматривались суммы в белорусских рублях и в долларах США
- 30млн. белорусских рублей и 15тыс.долларов США
- 60млн. белорусских рублей и 30тыс.долларов США
- 100млн. белорусских рублей и 50тыс.долларов США
- 140млн. белорусских рублей и 70тыс.долларов США
Длительный срок кредитования – 15 лет – выбран, с одной стороны, так как сумма кредита на жилье всегда достаточно велика. С другой стороны, на срок до 20 лет выдают кредит ограниченное количество банков – это Белагропромбанк, Банк ВТБ и Белинвестбанк. Остальные кредиты ограничены максимальным сроком – 15 лет.
К сожалению, в связи с мировым финансовым кризисом на данный момент количество белорусских банков, предоставляемых кредиты на жилье, существенно сузилось, а процентные ставки по выдаваемым кредитам – увеличились.
На настоящий момент кредиты в белорусских рублях на жилье можно получить в семи белорусских банках, а кредиты в валюте – только в шести. Причем иногда валютные кредиты оказываются даже дороже рублевых. Например, Белинвестбанк выдает кредиты в белорусских рублях по ставке 17,75%, а в валюте – под 19% годовых.
В части срока рассмотрения кредитных заявок также есть изменения не к лучшему. Некоторые банки существенно увеличили сроки рассмотрения, ориентировочно до 3-4 недель. Например, срок рассмотрения в Белросбанке сейчас составляет 20 календарных дней, в БПС-Банке – до 30 календарных дней. Поэтому в целом,
кредиты обходятся дольше и дороже. Сроки рассмотрения кредитных заявок указывались нами в примечаниях к расчетам кредитов.
Кроме того, некоторые банки ввели максимальный порог по сумме выдаваемого кредита. Так, в Приорбанке он на уровне
30тыс.долларов США, Белвнешэкономбанк выдает кредиты до
100тыс.долларов, а вот Белросбанк – наоборот, ограничивает минимальную сумму кредита
20тыс.долларов. Кредит на жилье предполагает, что кредитополучатель оплатит часть стоимости квартиры собственными средствами. Сумма этого минимального взноса колеблется от 10 до 30% от стоимости жилья. Но так как сумма кредита на квартиру всегда достаточно велика, то
на величину выдаваемого кредита влияет не только и не столько стоимость жилья, сколько доход кредитополучателя. Данные по минимально возможному доходу получателя кредита, поручителей и зависимости размера кредита от стоимости квартиры представлены в таблице:
Зависимость суммы кредита от дохода кредитополучателя (и поручителей) и стоимости квартиры
|
 |
* расчет произведен по данным калькуляторов сайтов банков для срока кредитования 15 лет, семья из трех человек, в.т.ч.один ребенокКак видим, даже для минимальной суммы – 15тыс.долларов - практически все банки требуют, чтобы доход кредитополучателя был
не менее 900тыс. белорусских рублей. Многие банки берут в расчет суммы кредита не только собственный доход кредитополучателя, но и доход его супруга (супруги), а иногда – и других кровных родственников и поручителей. Это позволяет существенно увеличить сумму выдаваемого кредита.
При этом иногда не только доход поручителей, но и их число ограничено. Так, Белинвестбанк требует не менее двух поручителей, но в зависимости от суммы кредита их доход должен быть не менее дохода требуемого дохода кредитополучателя, а число – не более трех – при кредите до 50тыс.долларов, не более четырех – до 100тыс.долларов и не более пяти – свыше суммы кредита 150 тыс.долларов.
Таким образом, эти условия налагают дополнительные требования.
В то же время, например, БПС-Банк также требует количество поручителей не менее двух, но максимальное число поручителей не ограничивает. В этом случае проще найти поручителей с доходом, который бы удовлетворял требованиям банка.
На сайтах многих банков присутствуют кредитные калькуляторы, позволяющие подсчитать ориентировочную сумму кредита при заданном доходе (или наоборот).
Но подчеркнем, что данные расчеты, также как и представленные в нашей таблице, носят приблизительный характер. Окончательный расчет производится сотрудниками банков при рассмотрении пакета документов.
В банк также нужно предоставить справку о среднемесячном заработке за последние 3-12 месяцев. Отметим, что за последнее время Белагропромбанк существенно снизил планку в отношении дохода кредитополучателей. В то же время, из ранее актуальных программ без документального подтверждения дохода остался лишь кредит в Банке ВТБ. При этом банк устанавливает повышенную ставку по кредиту – на 1,5% пункта к основной ставке.
В целом, ставка по кредиту в Банке ВТБ дифференцирована в зависимости от срока кредитования (более выгодна для небольших сроков) и валюты кредита (кредиты в белорусских рублях дороже на 1% валютных).
Прежде чем рассмотреть полученные расчеты по кредитам, следует отметить следующее.
Для расчета суммы переплаты по кредиту (суммы процентов и всех комиссий банка) учитывалось, что квартира покупается у юридического лица. При этом учитывались все дополнительные комиссии по кредитам и комиссии за перевод средств на счет продавца. Причем необходимо учитывать, что в случае валютных кредитов средства переводятся продавцу в эквиваленте в белорусских рублях (обычно по внутреннему курсу банка), в связи с чем возникает также и курсовая разница.
Если покупка производится у физического лица, то продавец, должен иметь в банке счет, на который перечисляются кредитные средства. Затем продавец может снять деньги со своего счета. Все эти действия сопровождаются дополнительными банковскими комиссиями за перевод денежных средств и за снятие. Так как продавец все равно должен получить оговоренную сторонами в договоре покупки сумму, то данные комиссии фактически ложатся на плечи кредитополучателя.
В данной версии рейтинга мы указывали размер дополнительных комиссий, которые могут возникать в этом случае.
В
полном варианте рейтинга мы представили все расчеты с учетом комиссий при покупке в кредит у физического лица, т.е. с учетом дополнительных комиссий и курсовых разниц
В основу рейтинга была положена переплата по кредиту. Переплата по кредиту - это сумма процентов и всех комиссий банка по кредиту, т.е. то, что вы выплатите сверх самого кредита. Переплата для всех рублевых кредитов представлена в белорусских рублях, валютных кредитов - в долларах США. Более экономные варианты, которые располагались на первых трех местах, выделены цветом и пронумерованы. В полной версии рейтинга мы также включили значения эффективной ставки по кредитам, то есть годовой процентной ставки по кредиту, которая учитывает все дополнительные комиссии банка.
Переплата по кредитам в долларах США, срок кредитования 15 лет |
 |
* Переплата по кредиту - это сумма процентов и всех комиссий по кредиту, т.е. то, что вы выплатите сверх самого кредита. ** Срок оформления кредита - по заявлению сотрудников банков и данным сайтов |
Переплата по кредитам в белорусских рублях, срок кредитования 15 лет
|
 |
* Переплата по кредиту - это сумма процентов и всех комиссий по кредиту, т.е. то, что вы выплатите сверх самого кредита. ** Срок оформления кредита - по заявлению сотрудников банков и данным сайтов |
Теперь отметим на наш взгляд наиболее важные выводы. Тройка лидеров, как в валютных кредитах, так и в рублявых, выглядит похоже. Первое место в обоих случаях принадлежит Беларусбанку. В зависимости от суммы кредита также выгодными являются кредиты в Белинвестбанке, БПС-Банке и Белвнешэкономбанке.
Стоит особо отметить и Белагропромбанк, который располагаясь по переплате на четвертом месте, предоставляет клиентам возможность погашать кредит не только по схеме – основной долг равными долями, проценты - от остатка по кредиту, но и равными платежами (аннуитет) в течение всего срока кредитования.
При этом первые платежи по кредиту оказываются существенно меньше, а итоговая сумма переплаты остается такой же, что, конечно, удобно и выгодно для кредитополучателя. Подробнее о такой схеме расчета читайте
здесь. Остановимся подробнее на варианте, когда кредит получается в коммерческом банке и погашается равными долями в течение всего срока кредитования. Сейчас такую возможность дают своим клиентам Белросбанк и Банк ВТБ, в этом случае сумма ежемесячных платежей по кредиту в начале срока также будет ниже, однако в результате переплата по таким кредитам (с большим сроком кредитования и на большую сумму) будет
гораздо выше по сравнению с вариантом погашения «долг равными долями, проценты - от остатка».
Следует обратить внимание на то, что в случае оформления кредита на жилье под залог практически всегда возникают
сопутствующие платежи, которые связаны с регистрацией сделки:
• Нотариальная пошлина за договор залога составляет 5 базовых величин. (175 тыс. рублей).
• Регистрация в местных органах кадастрового агентства– 0,5 базовой величины (17,5 тыс. рублей).
• Справка об оценочной стоимости для договора залога (при покупке на вторичном рынке) обойдется примерно в 200 тыс.рублей.
Нужно помнить, что в случаях, когда кредит выдается под залог недвижимости, сумма платежей может возрасти также
за счет страховки. Например, при кредитовании квартиры под залог Приорбанк требует заключение полисов страхования жизни и недвижимости в ЗАСО «Виктория». Стоимость полиса на квартиру обычно составляет порядка 0.3% от суммы кредита в год. Также страхование жилья требует Белросбанк (страховой тариф 0,3%) и Банк ВТБ (0,21%). Стоимость тарифов по страховке жизни и здоровья сильно колеблется.
В случае получения кредита под залог жилья в других банках это требование менее жестко. Так, БПС-Банк и Белагропромбанк не требует страхование, Белинвестбанк – в зависимости от решения кредитного комитета. Поэтому в данных случаях мы не учитывали в расчетах сумму страховки, а ограничивались только комиссиями самого банка.
В случае рассмотренных кредитов на общих основаниях большинство банков не предъявляют к прописке существенных требований. Главное, чтобы кредитополучатель являлся гражданином РБ. В случаях, когда банк берет в залог приобретаемую квартиру, для него гораздо важнее месторасположение последней.
Отметим также, что некоторые валютные кредиты кажутся более выгодными по сравнению с рублевыми. Однако с учетом абсолютно непредсказуемой ситуации с курсом валют в будущем, нужно отдавать себе отчет, что возвращать валютные кредиты банку придется тоже в валюте. Поэтому экономия на процентной ставке по валютному кредиту вполне может обернуться большой курсовой разницей в будущем. Кроме того, выбор валютных кредитов на наш взгляд несколько уже, чем рублевых.
В ПОЛНОМ РЕЙТИНГЕ кредитов вы можете получить полную информацию о кредитах, эффективных ставках и переплате по этим кредитам. Текст в формате Word, таблицы в формате Excel Условия получения полного рейтинга - здесь >>
www.infobank.by Обращаем ваше внимание, что рейтинг составлен по состоянию на 05 ноября 2008 года и не отражает изменений, связанных с изменениями курсов валют, тарифов банков и т.п. которые могут произойти в будущем.