Раз, два – и обчелся…

Рейтинг кредитов на жилье (январь 2009)

В данный рейтинг были включены расчеты по кредитам, выдаваемыми белорусскими банками для покупки или строительства жилья. Обеспечением кредита может быть залог недвижимости, или поручительство физических лиц.

Основными условиями для данного рейтинга приняты следующие:
1-Семья, состоящая из трех человек (муж, жена и несовершеннолетний ребенок) приобретает (или строит) квартиру в кредит.
2-Срок кредитования – 15 лет. Расчеты для сроков кредитования 10 и 20 лет доступны в полной версии рейтинга.
3-Кредит не льготный.
4-Квартира приобретается в Минске, продавец – юридическое лицо. Однако в примечаниях к расчетам мы указывали возможные дополнительные расходы, которые возникают при покупке у физического лица.

Сумма кредита – расчеты производились для сумм в белорусских рублях и в долларах США

• 40млн. белорусских рублей и 15тыс.долларов США
• 80млн. белорусских рублей и 30тыс.долларов США
• 135млн. белорусских рублей и 50тыс.долларов США

Как видите, в отличие от предыдущих рейтингов, сумма кредита в бел.рублях по отношению к эквиваленту в валюте существенно возросла. Если в декабре мы рассматривали, к примеру, кредиты 30млн.бел.руб и 15 тыс.долларов США, то в связи с девальвацией рубля на настоящий момент мы считаем, что более корректно рассматривать сумму 40млн.бел.руб., что приближенно равно 15 тыс.долл. по курсу 2650бел.руб. за 1 долл.США.



Длительный срок кредитования – 15 лет – выбран, с одной стороны, так как сумма кредита на жилье всегда достаточно велика. С другой стороны, на срок до 20 лет сегодня выдают кредит только Белагропромбанк и Белинвестбанк. Остальные кредиты ограничены максимальным сроком – 15 лет.

К сожалению, на данный момент количество белорусских банков, которые предоставляют кредиты на жилье, до пяти. Три банка - Беларусбанк, Белагропромбанк и Белинвестбанк - выдают кредиты только в белорусских рублях, причем первый – только в части строительства жилой недвижимости.

Однако и этот выбор может быть только кажущимся, т.к. кредит вам выдадут только в зависимости от наличия ресурсов в конкретном филиале банка. К сожалению, что касается минских филиалов, ресурсы у них, похоже, из-за большего спроса со стороны населения на кредиты заканчиваются гораздо быстрее, чем в областных городах. На момент составления рейтинга мониторинг минских отделений показал, что заявки на кредит в этих трех банках принимаются.

Коммерческие банки – Приорбанк и Белросбанк – выдают только валютные кредиты.
Процентные ставки по выдаваемым кредитам также увеличились. Эффективные ставки по рублевым кредитам находятся в диапазоне 20-26%, валютных – 18,9-20,6%.

В части срока рассмотрения кредитных заявок изменений не к лучшему не произошло. Наименьший срок рассмотрения - в Беларусбанке, однако туда для рассмотрения необходимо предоставить полный пакет документов. В Белагропромбанке, Приорбанке и Белинвестбанке срок рассмотрения – до 10 рабочих дней. При этом часть документов, которые необходимы для заключения кредитного договора, для предварительного рассмотрения предоставлять в банк не требуется. Сроки рассмотрения кредитных заявок указывались нами в примечаниях к расчетам кредитов.

Кредит на жилье предполагает, что кредитополучатель оплатит часть стоимости квартиры собственными средствами. Сейчас сумма этого минимального взноса колеблется от 20 до 30% стоимости жилья. Кроме того, часто сумма кредита ограничена ресурсами самого банка. Например, в Приорбанке кредит выдается до 30тыс.долларов США.

Но на величину выдаваемого кредита влияет не столько стоимость жилья, сколько доход самого кредитополучателя. В банк нужно предоставить справку о среднемесячном заработке за последние 3-12 месяцев. За последний месяц наметилась сильная тенденция увеличения минимального дохода кредитополучателя (рассчитывали по данным сайтов банков в бел.рублях). То есть для того, чтобы банк выделил кредит, зарабатывать нужно больше.

Данные по минимальному доходу получателя кредита, поручителей и зависимости размера кредита от стоимости квартиры представлены в таблице:

Таблица по минимальному доходу для кредитополучателей

Как видим, даже для минимальной суммы – 15тыс.долларов - практически все банки требуют, чтобы доход кредитополучателя был не менее 1,2млн. белорусских рублей. Многие банки берут в расчет суммы кредита не только собственный доход кредитополучателя, но и доход его супруга (супруги), а иногда – и других кровных родственников и поручителей. Это позволяет существенно увеличить сумму выдаваемого кредита.

При этом иногда не только доход поручителей, но и их число ограничено. Так, Белинвестбанк требует от двух до пяти поручителей, Приорбанк – по программе кредита под поручительство – от двух до четырех поручителей.

Таким образом, эти условия налагают дополнительные требования.
На сайтах многих банков присутствуют кредитные калькуляторы, позволяющие подсчитать ориентировочную сумму кредита при заданном доходе (или наоборот). Но подчеркнем, что данные расчеты, также как и представленные в нашей таблице, носят приблизительный характер. Окончательный расчет производится сотрудниками банков при рассмотрении пакета документов.

Прежде чем рассмотреть полученные расчеты по кредитам, следует отметить следующее.
Для расчета суммы переплаты по кредиту (суммы процентов и всех комиссий банка) учитывалось, что квартира покупается у юридического лица. При этом учитывались все дополнительные комиссии по кредитам и комиссии за перевод средств на счет продавца. Причем необходимо учитывать, что в случае валютных кредитов средства переводятся продавцу в эквиваленте в белорусских рублях (обычно по внутреннему курсу банка), в связи с чем возникает также и курсовая разница.

Если покупка производится у физического лица, то продавец, должен иметь в банке счет, на который перечисляются кредитные средства. Затем продавец может снять деньги со своего счета. Все эти действия сопровождаются дополнительными банковскими комиссиями за перевод денежных средств и за снятие. Так как продавец все равно должен получить оговоренную сторонами в договоре покупки сумму, то данные комиссии фактически ложатся на плечи кредитополучателя.

В данной версии рейтинга мы не учитывали эти дополнительные комиссии в расчетах, но указывали их размер в графе «примечание».

В полном варианте рейтинга мы представили все расчеты с учетом комиссий при покупке в кредит у физического лица, т.е. с учетом дополнительных комиссий и курсовых разниц.

В основу рейтинга была положена переплата по кредиту. Переплата по кредиту - это сумма процентов и всех комиссий банка по кредиту, т.е. то, что вы выплатите сверх самого кредита. Переплата для всех рублевых кредитов представлена в белорусских рублях, валютных кредитов - в долларах США. Более экономные варианты, которые располагались на первых трех местах, выделены цветом и пронумерованы.

В полной версии рейтинга мы также включили значения эффективной ставки по кредитам, то есть годовой процентной ставки по кредиту, которая учитывает все дополнительные комиссии банка.

Переплата по кредитам в белорусских рублях, срок кредитования 15 лет

Переплата по кредитам в долларах США, срок кредитования 15 лет

Теперь отметим на наш взгляд наиболее важные выводы.

Во-первых, возможность получить рублевый кредит на жилье в настоящий момент можно реализовать только в трех банках - Беларусбанке, Белагропромбанке и Белинвестбанке. Однако следует учитывать два обстоятельства: во-первых, Беларусбанк сейчас предоставляет кредиты только на строительство. Во-вторых, сроки рассмотрения в Белагропромбанке и Белинвестбанке в зависимости от филиала могут достигать двух и более недель, при условии наличия опять же ресурсов в нем.

Ситуация по кредитам постоянно изменяется, так Беларусбанк еще на прошлой неделе кредит на строительство на общих основаниях предлагал под 20%, уже когда статья готовилась к публикации, ставка повысилась – до 25%. Повышение ставок по кредиту уже является не исключением, а печальной закономерностью. Это говорит о том, что рассчитывая взять кредит на столь длительный срок и большую сумму, стоит всерьез поразмыслить над собственной платежеспособностью в перспективе.

Стоит особо отметить Белагропромбанк, который предоставляет клиентам возможность погашать кредит не только по схеме – основной долг равными долями, проценты - от остатка по кредиту, но и равными платежами (аннуитет) в течение всего срока кредитования. При этом первые платежи по кредиту оказываются существенно меньше, а итоговая сумма переплаты остается такой же, что, конечно, удобно и выгодно для кредитополучателя. Подробнее о такой схеме расчета читайте здесь.

По кредитам в валюте ситуация еще более грустная. Как видно из расчетов, при небольших суммах кредитов более выгоден вариант кредитования в Приорбанке.
Белросбанк предлагает кредит с минимальной суммой 20тыс.долл.США. С другой стороны, погашение кредита в Белросбанке ведется равными долями весь срок кредитования. Это уменьшает размер ежемесячных платежей по кредиту (особенно в начале срока кредитования) и, соответственно, тот требуемый уровень зарплаты получателя кредита, который нужен для получения данной суммы.

Однако в этом случае переплата по кредиту (с большим сроком кредитования и на большую сумму) будет гораздо выше по сравнению с вариантом погашения «долг равными долями, проценты - от остатка».
Отметим также, что сейчас банки не выдвигают штрафных санкций к досрочному погашению кредитов. Так, Приорбанк продлил свою акцию в этом отношении на неопределенный срок. А например, Беларусбанк, даже предлагает определенный дисконт – при досрочном погашении кредитов на общих основаниях устанавливается пониженная на 5% процентная ставка.

Следует обратить внимание и на то, что в случае оформления кредита на жилье под залог практически всегда возникают сопутствующие платежи, которые связаны с регистрацией сделки:
• Нотариальная пошлина за договор залога составляет 5 базовых величин. (175 тыс. рублей).
• Регистрация в местных органах кадастрового агентства– 0,5 базовой величины (17,5 тыс. рублей).
• Справка об оценочной стоимости для договора залога (при покупке на вторичном рынке) обойдется примерно в 200 тыс.рублей (для стандартной квартиры, около 300тыс.рублей для индивидуального дома) и два-три дня. Можно оформлять справку об оценке в срочном порядке – день в день, но по дополнительному тарифу в зависимости от объекта недвижимости.

Оценку недвижимости для банка обычно проводят независимые оценочные компании, но в банке необходимо согласовать их перечень.

Нужно помнить, что в случаях, когда кредит выдается под залог недвижимости, сумма платежей может возрасти также за счет страховки. Например, при кредитовании квартиры под залог Приорбанк требует заключение полисов страхования жизни и недвижимости в ЗАСО «Виктория». Стоимость тарифов по страховке жизни и здоровья сильно колеблется. Стоимость полиса на квартиру обычно составляет порядка 0.3% от суммы кредита в год.

Также страхование жилья требует Белросбанк (страховой тариф 0.3%).
В случае получения кредита под залог жилья в других банках это требование менее жестко. Так, Белагропромбанк не требует страхование, Белинвестбанк – в зависимости от решения кредитного комитета. Поэтому в данных случаях мы не учитывали в расчетах сумму страховки, а ограничивались только комиссиями самого банка.

В случае рассмотренных кредитов на общих основаниях большинство банков не предъявляют к прописке существенных требований. Главное, чтобы кредитополучатель являлся гражданином РБ. В случаях, когда банк берет в залог приобретаемую квартиру, для него гораздо важнее месторасположение последней.

Отметим также, что некоторые валютные кредиты могут кому-то показаться более выгодными по сравнению с рублевыми. Однако с учетом абсолютно непредсказуемой ситуации с курсом валют в будущем, нужно отдавать себе отчет, что возвращать валютные кредиты банку придется тоже в валюте. Поэтому экономия на процентной ставке по валютному кредиту вполне может обернуться большой курсовой разницей в будущем. Кроме того, выбор валютных кредитов гораздо уже, чем рублевых.

---

www.infobank.by

---

Обращаем ваше внимание, что рейтинг составлен по состоянию на 10 января 2009 года и не отражает изменений, связанных с изменениями курсов валют, тарифов банков и т.п., которые могут произойти в будущем.

Мы благодарим за предоставленную информацию в части оценки недвижимости компанию «Центр оценки» и лично ведущего специалиста – Игнатковича Геннадия Николаевича.