23 апреля 2009 г.
Рейтинг кредитов на жилье (апрель 2009) |
В отношении рынка жилья, если вы планируете его покупать или строить, вас может порадовать два обстоятельства. Во-первых, от месяца к месяцу становится больше банков, кредитующих приобретение недвижимости. Ставки по кредитам на жилье стабилизировались, в белорусских рублях такие кредиты (на общих основаниях) в апреле предлагаются банками под 25-26% годовых. По кредитам в валюте процентные ставки закрепились на уровне 17% годовых. Во-вторых, что бы ни обещали риэлторы, неуклонно снижаются цены на жилье. Если в сентябре прошлого года в Минске они превышали за 2тыс. USD за квадратный метр, то в марте цены на вторичном рынке были на уровне 1600-1650 USD / 1 кв.м., а в апреле – уже около 1500 USD / 1 кв.м.
 |
В нашем очередном обзоре мы рассмотрим ситуацию, которая сложилась на рынке кредитования жилья на середину апреля. Мы традиционно более глубоко останавливаемся на так называемых кредитах категориям граждан, не нуждающихся в улучшении жилищных условий, т.е. кредитах, выдаваемых на общих основаниях. Однако в данном рейтинге будет дана и общая информация по льготным кредитам.
Вначале остановимся на кредитах в белорусских рублях. В апреле за рублевым кредитом на квартиру можно обратиться в один из четырех банков – Беларусбанк, Белинвестбанк, БПС-Банк или Белвнешэкономбанк. Процентные ставки практически у всех одинаковы: Беларусбанк, БПС-Банк и Белвнешэкономбанк предлагают кредиты на жилье под 25% годовых, Белинвестбанк – 26%.
Валютные кредиты предлагают Белросбанк и Приорбанк (процентная ставка 17%). При этом Белросбанк ограничивает минимальный размер кредита 20тыс. USD и его цель - на покупку жилья. Приорбанк – наоборот, в зависимости от способа обеспечения, выдает под поручительство – до 30тыс. USD, под залог квартиры – до 35тыс. USD. Кроме того, можно получить кредит в Белгазпромбанке (процентная ставка 15% годовых, валюта – USD), но при приобретении квартир у конкретных компаний-застройщиков - клиентов банка. Речь идет о покупке квартир в новых и строящихся домах высокой степени готовности, которые реализуются определенным перечнем риэлтором.
Кредитование в каждом из банков имеет свои особенности, остановимся на некоторых из них.
Так, Беларусбанк принимает на рассмотрение только полностью готовый пакет документов, включающий нотариально заверенный договор (в случае купли-продажи жилья) и справку об оценке. Таким образом, необходимо будет потратить изначально время для подготовки документов. Зато рассмотрение ведется оперативно – в течение 3 рабочих дней. Остальные банки принимают к рассмотрению и предварительный пакет документов, что в целом экономит время и деньги на первоначальном этапе. А необходимые заверенные копии нужно будет представить банку до момента выдачи кредита.
При рассмотрении кредита на жилье в БПС-Банке нужно рассчитывать на гораздо больший срок рассмотрения, который может составлять до 30 календарных дней. А срок рассмотрения в Белвнешэкономбанке зависит от отделения (от 7 рабочих дней до 3 недель). По-прежнему следует учитывать и возможность выдачи кредита в зависимости от наличия ресурсов в конкретном филиале банка. Это значит, что максимальная сумма кредита может быть ограничена не только вашей платежеспособностью, но и лимитом, который устанавливает отделение банка.
Белинвестбанк – единственный из банков, который в настоящий момент предоставляет кредиты на общих основаниях на срок до 20 лет. В остальных банках срок кредита ограничен 15 годами. Более длительный срок кредитования при практически одинаковой процентной ставке снижает нагрузку на заемщика, особенно в первые месяцы, когда ежемесячный платеж велик.
Снизить ежемесячный платеж можно и при аннуитетном погашении кредита (равными долями весь срок кредитования), однако на данный момент по кредитам на общих основаниях такой принцип погашения фактически предлагает только Белросбанк, причем стоимость кредита при этом возрастает из-за более медленного погашения суммы основного долга. Сравните: при равномерном погашении основного долга стоимость кредита размером 30тыс. USD за 15 лет при процентной ставке 17% годовых возрастает до 68,5тыс. USD. Таким образом, вы переплатите банку сверх самого кредита 38,5тыс. USD. При этом в первый год ежемесячные платежи по кредиту будут составлять от 590 до 560 USD. При аннуитетном принципе погашения весь срок размер платежа будет составлять 462 USD, но итоговая стоимость кредита возрастет до 83,1тыс. USD.
По такой же ставке – 17% - 18%, но в белорусских рублях, в настоящее время льготный кредит на жилье могут получить граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, если обратятся в государственные банки. Экономия в 8-9% годовых по сравнению с кредитами на общих основаниях «выливается» в крупные суммы. Например, если предположить, что сумма кредита – 40 млн.BYR, срок кредитования – 15 лет, то разница между льготным (17%) и кредитом на общих основаниях (25%) – 24млн.BYR. Требования, которые предъявляют банки к кредитополучателям, различны, но в целом, если вы уже стоите на очереди в улучшении жилищных условий, есть смысл поинтересоваться возможностью получить кредит по льготной ставке.
Кроме того, например, Беларусбанк предлагает погашать такой кредит путем равномерных взносов в течение всего срока, что конечно, удобнее и выгоднее для кредитополучателя. Принцип расчета процентов здесь иной, нежели в коммерческих банках, поэтому стоимость кредита будет такой же, как и при обычном варианте погашения кредита – основной долг равными долями, проценты – от остатка.
Теперь обратите внимание на результаты расчетов по кредитам. В данном рейтинге мы рассмотрели несколько сумм кредита и срок кредитования – 15 лет. Более полные расчеты можно найти в полной версии рейтинга.
Вначале обратимся к величине первоначального взноса, так как до получения кредита часть средств на строительство или покупку квартиры нужно внести своими деньгами. Банки требуют, чтобы клиент оплатил минимум 70-80% стоимости квартиры. Данные по минимальному доходу кредитополучателя, поручителей и другие условия по обеспечению представлены в таблице:
|
Таблица по минимальному доходу для кредитополучателей
|
 |
Банки чаще всего принимают в расчет суммы кредита совокупный доход семьи, а в отдельных случаях – и доход поручителей. Это увеличивает платежеспособность клиента, но тенденция все же очевидна - для того, чтобы банк выделил кредит на жилье, зарабатывать сегодня нужно гораздо больше, чем, к примеру, в прошлом году.
На сайтах многих банков есть кредитные калькуляторы, которые позволяют подсчитать ориентировочную сумму кредита при заданном доходе (или наоборот). Но такие расчеты, также как и данные в нашей таблице, носят приблизительный характер. Окончательный расчет величины кредита производится сотрудниками банков при рассмотрении пакета документов.
Теперь перейдем к расчетам по стоимости самих кредитов. Отметим, что для расчета суммы переплаты по кредиту (суммы процентов и всех комиссий банка сверх самого кредита) мы учитывали все дополнительные комиссии банка, в том числе комиссии и курсовые разницы, возникающие при переводе средств на счет продавца.
|
Таблица по белорусским рублям и долларам США
|
 |
|
И еще одна таблица
|
 |
Следует обратить также внимание и на то, что в случае оформления кредита на жилье под залог практически всегда возникают сопутствующие платежи, которые связаны с регистрацией сделки:
• Нотариальная пошлина за договор залога составляет 5 базовых величин. (175 тыс.BYR).
• Регистрация в местных органах кадастрового агентства– 0,5 базовой величины (17,5 тыс. BYR).
• Справка об оценочной стоимости для договора залога (при покупке на вторичном рынке) обойдется примерно в 200 тыс. BYR (для стандартной квартиры, около 300тыс. BYR для индивидуального дома) и два-три дня ожидания. Можно оформлять справку об оценке в срочном порядке – день в день, но по дополнительному тарифу в зависимости от объекта недвижимости. Оценку недвижимости для банка обычно проводят независимые оценочные компании, но в банке необходимо согласовать их перечень.
Нужно помнить, что в случаях, когда кредит выдается под залог недвижимости, сумма платежей может возрасти также за счет страховки. Например, при выдаче кредита под залог страховку требует Приорбанк и Белросбанк. Стоимость полиса на квартиру обычно составляет порядка 0.3% от суммы кредита в год. В случае получения кредита под залог жилья в других банках страховка не нужна. Белгазпромбанк требует страхование жизни и здоровья заемщика, что обходится 0.5-0.7% от суммы кредита в год.
Отметим в заключение, что валютные кредиты по сравнению с рублевыми предоставляются по меньшей процентной ставке, однако с учетом абсолютно непредсказуемой ситуации с курсом валют в будущем, нужно отдавать себе отчет, что возвращать валютные кредиты банку придется тоже в валюте. Поэтому экономия на процентной ставке по валютному кредиту вполне может обернуться большой курсовой разницей в будущем.
Обращаем ваше внимание, что рейтинг составлен по состоянию на 22 апреля 2009 года и не отражает изменений, связанных с изменениями курсов валют, тарифов банков и т.п., которые могут произойти в будущем.
www.infobank.by
