Должок
Способы погашения кредита. Какой лучше ? |
|
Должо-о-ок...
Цитата из старой русской сказки
(Цитируется дословно, помахивая корявым подагрическим пальцем
из лужи, ведра или любой водяной поверхности) |
Сегодня мы поговорим о такой сложной материи, как кредиты на недвижимость и способы их погашения. Точнее говоря, именно на способах погашения и вопросе - почему в них важно разобраться - мы и остановимся.
Рынок предоставляемых банками кредитов на недвижимость, безусловно, разнообразен. На этапе заключения кредитного договора с банком нелишне будет блеснуть интеллектом и полюбопытствовать, а какой способ погашения кредитной задолженности используется: в зависимости от фактического остатка или по аннуитету?
Итак, все способы погашения кредитов на недвижимость можно условно разбить на две группы
A -
Аннуитет (погашение равными частями в течение срока кредитования). В основе любого математического действия лежит формула. Вычитание денежных средств из Вашего кошелька в данном случае производится по следующим правилам:
общая сумма кредитной задолженности и проценты по ней делятся равными частями на количество периодов погашения. Проценты к погашению при этом рассчитываются по следующей формуле:
| П=С:12 х ПС х (ПП+1) :2 : ПМ | Где П –сумма процентов за весь период пользования
С – сумма кредита
ПС – процентная ставка по кредиту
ПП – количество месяцев пользования кредитом
ПМ –количество платежных месяцев (может отличаться от количества месяцев пользования кредитом, например, при 3-х месячной отсрочке платежа по процентам) |
Например, имеются следующие исходные данные: сумма кредита – 60 тыс. долларов США, срок кредитования – 15 лет, ставка по кредиту – 14% годовых.
Рассчитываем сумму процентов
60 000 : 12 х 0,14 х (180 + 1) :2 : 177 (при условии вышеуказанной отсрочки платежа по процентам в 3 месяца, т.е. 180 – 3= 177) Итак, получилась сумма
357, 9 долларов США. Основной долг 60 000 : 180=
333, 3 долларов США
Общая сумма 357,9 +333,3= 691,2 долларов США Данная сумма будет постоянна на протяжении всего периода погашения кредита.
Умножьте эту сумму на количество месяцев - в результате по такой схеме за 15 лет вы выплатите банку
123,4 тыс.долларов США. По такой формуле считаются льготные кредиты на жилье. Последние, в основном, выдаются в ОАО «АСБ Беларусбанк» (и некоторых других государственных банках).
Выплату по аннуитету в кредитах выданных на общих основаниях смотрите в таблице
B- Погашение кредита в зависимости от фактического остатка кредитной задолженности.
В данном случае, как ясно из названия, долг по кредиту погашается равными долями, а проценты - в зависимости от того, какая сумма основного долга по кредиту осталась к погашению в данном месяце.
Формула при этом используется следующая:
Где П – сумма процентов в данном месяце
С – сумма кредита
ПС – процентная ставка по кредиту |
Сумма процентов, которые нужно будет выплатить в первом месяце после получения кредита, когда долг по кредиту «висит» в полном объеме: 60 000 х 0,14 :12= 700 долларов США
Часть основного долга к погашению 60 000 : 180 =
333,3 доллара США Общая сумма к погашению в первом месяце равна
1033,3 доллара США.
Однако эта сумма будет постепенно уменьшаться. Но значительное уменьшение начнется не ранее чем через половину срока, т.е
семь с половиной лет.
Только тогда размер ежемесячного платежа по кредиту станет примерно равным 691 доллару США, то есть рассмотренному в первом случае. При таком варианте погашения за весь срок кредитования вы выплатите банку
123,35 тыс.долларов США. Теперь рассмотрим основные отличительные особенности этих двух вариантов погашения кредита.
|
Вариант А. Погашение по аннуитету |
Вариант В. Погашение по фактическому остатку |
|
1. Сумма ежемесячного платежа по кредиту постоянна на протяжении всего периода кредитования и не уменьшается с течением времени L(-) |
1. Сумма ежемесячного платежа уменьшается с течением времени (+)J |
|
2. Первоначальная сумма ежемесячного платежа меньше по сравнению с вариантом В. (+)J |
2. Первоначальные суммы к погашению зачастую бывают неподъемны и обычно намного больше, чем при варианте А. (-)L |
|
Здесь необходимо отметить, что сумма выдаваемого кредита напрямую зависит от ежемесячных платежей по нему. Как? Ваша платежеспособность есть не что иное как сумма Вашего среднемесячного дохода минус ежемесячные расходы (коммунальные услуги, исполнительные листы и т.д.) и минус ежемесячные платежи по кредиту.
Чем больше платежи по кредиту – тем меньше платежеспособность – тем меньше сумма выдаваемого кредита. |
|
3. При погашении кредита по аннуитету есть возможность планировать свои расходы, так как сумма стабильна и не меняется(+)J |
3. При данном варианте также есть возможность планировать расходы, однако ожидаемое уменьшение сумм ежемесячных платежей произойдет не так скоро, как хотелось бы (+ -) JL |
|
4. Данный вид кредита встречается не часто и, в основном, для определенной части населения.
Здесь необходимо отметить, что следует разграничивать кредиты с аннуитетом и льготные кредиты на жилье. Последние, в основном, выдаются в ОАО «АСБ Беларусбанк» (и некоторых других государственных банках) действительно выгодны и выдаются клиентам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, то есть состоящим на учете в исполкоме или по месту работы, а вот все остальные выдаются на общих основаниях и можно найти в коммерческих банках и тогда следует смотреть пункт 5. |
4. Используется во многих банках при кредитовании населения на недвижимость на общих основаниях. |
|
5. Проценты по аннуитету, уплаченные за весь период пользования кредитом, превысят в итоге сумму процентов по кредиту со схемой погашения по фактическому остатку.
В данном случае формула для расчета суммы ежемесячного платежа, которую нужно погасить в данном месяце гораздо сложнее– готовьтесь!
ПС
Размер ежемесячного = ОСЗ х ________________________
аннуитетного - (пп - 1)
платежа 1 - 1 (1 + ПС)
ОСЗ – остаток задолженности на расчетную дату;
ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки;
ПП – количество Процентных периодов(месяцев), оставшихся до окончательного погашения кредита.
Можете не напрягать свои математические способности и просто принять к сведению, что при аннуитете в кредитах на общих основаниях в рассматриваемом нами примере:
Все тот же кредит на 15 лет с суммой 60 000. Процентная ставка – 14 % годовых.
Сумма ежемесячного платежа будет равна 799 долларов США, а общая сумма процентов, уплаченных за период пользования кредитом – 83,8 тыс. долларов США
В итоге банку нужно будет выплатить 143,8 тыс. долларов США.
Это на 20 450 долларов США больше чем при выплате по фактическому остатку (вариант В)
Напомню, по фактическому остатку общая сумма процентов, уплаченных за период пользования кредитом – 63,35тыс. долларов США.
Как видите, в случае аннуитета вы переплачиваете в течение срока кредитования гораздо больше.
| |
В настоящее время доля кредитов с аннуитетными платежами в общем объеме выдаваемых кредитов на недвижимость довольно незначительна. Оно и понятно, мало того, что мировой финансовый кризис уже сказался на объемах кредитования белорусских банков, так еще и возврат причитающихся процентов по кредитам растягивается по времени почти в два раза, по сравнению с использованием обычных схем кредитования.
Поэтому, если уж отыскали данный кредит, будьте бдительны: путем математических расчетов мы определили, что
в итоге сумма платежей по аннуитету значительно превысит процентные платежи по фактическому остатку.
Возьмем, к примеру, несколько белорусских банков и посмотрим, какие схемы используют они:
Конечно, список продолжать можно еще долго. Это лишь часть того, что предлагается на сегодняшнем рынке банковских услуг. В каждом конкретном случае необходимо по возможности получать детальную консультацию по кредиту с тем, чтобы избежать возможных осложнений.
Как говорится, кто предупрежден – тот вооружен….
Марина Пантелеенко специально для www.infobank.by
